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鹿与白茶

....high noon!

香港20年土地总价纪录被打破,上一轮恰逢美元加息

土地

2017-03-08浏览(808)

过去10个月,香港超过一半的新拍土地均被内地房企收入囊中。今年以来的拍地占比更是超过了60%,香港保持了近20年的单块土地总价纪录也被内地房企刷新。

内地房企抢走香港新拍过半土地

2月24日,龙光地产与合景泰富联手,以168.56亿港元摘得香港总价最高宅地,打破香港近20年土地总价记录。内地房企在香港的抢地热情再次爆发。

根据第一太平戴维斯2016年中期发布的数据,2005-2009年间,在香港26块公共住宅用地招标中没有一块由内地企业中标。

但2010-2016年间166块公共住宅用地招标中内地企业中标18块。数据显示,2011年,内地房企在香港拍地数量占比,只为1%左右,但2015年,这一比例则攀至25.3%。

而从2016年下半年开始,内地房企开始掀起新一轮拍地潮。

第一财经消息,从2016年5月至今,内地房企在香港购入9块土地,成交金额已经超过513.85亿港元(约合455亿元人民币),占香港卖地总价的50%。

香港特区政府最新公布的统计数据显示,自去年11月楼市调控措施“加辣”以来并未能遏抑楼价升势,香港的楼价最新录得连升10个月,再创纪录新高。其中,今年1月份香港私人住宅售价指数报309,连升10个月,按月升幅扩大至约0.6%,而按年升幅更高达近一成。

摩根士丹利最新报告则显示,年初至今,内地房企已在香港投得公开招标土地62%建筑面积,去年同期仅为24%。香港土拍市场上,内地房企已渐成主角。

莱坊(Knight Frank)高级董事和估价及咨询主管林浩文表示,内地地产商资金实力雄厚,同时人民币持续贬值,选择境外投资是实现资产配置及保值的方法,也是分散投资的手段。他还称,许多地产商更是在香港的上市公司,在香港的融资成本很低,且更为方便,发展风险也明显比内地要更低,预计未来内资仍会积极买地,尤其是稀缺的优质土地。而香港的地产商由于原本就有土地储备,相对而言,出价也不会很激进。

中泰国际分析,香港是内房企业往海外布局的试验场,由于香港比内地楼市呈现较大稳定性,能分散内地单一市场和政策风险,因此不少内房看好香港楼市前景,造成个别内资在港疯狂抢地发展。

“内地房企赴港投资的主要原因是内地土地成本过高,行业整体面临天花板。”中原地产首席分析师张大伟表示,内地频现高价地,甚至出现地价高于房价的情况,因此出海投资也成为内地房企发展的一大突破口。

值得注意的是,上一次香港特区出现的高地价,还是在1997年3月25日。当天出售的是香港小西湾填海区的地皮,最后由信和置业以118.2亿港元投得,楼面地价为每平方英尺5139港元,这一价格高出底价87%。彼时的发展商称“成交价相当合理”。

但随着美国宣布加息,让香港的利率由当年的8.5厘升至10.25厘,也让香港的楼市泡沫进一步破裂。在2000年信和置业发售项目的时候,按照建筑面积计算,平均每平方英尺价格仅为4288港元,面包价比面粉还便宜。

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房企三强2月销售额环比下滑

与内地房企积极出海相比,由于楼市调控影响,房企2月销售情况并不乐观。证券时报消息,内地房企三强2月份的销售金额相比1月份都出现了不同程度的环比下滑。

其中,碧桂园下滑幅度最大,2月份销售金额从486下降至386.1亿元,环比下降20.56%;万科下滑幅度居中,2月份销售金额从481.2亿元下滑至385.1亿元,环比下降19.97%;恒大的下滑幅度最小,2月份销售金额从372亿元下滑至312.1亿元,环比下降16.1%。

虽然2月份的销售受到春节这一因素的影响较大,不过还是看到中国楼市降温已经从量上有所体现。

南方都市报援引中原地产统计,截止日前,从2016年9月30日以来的一系列楼市调控政策已经出现在28个城市,出台了各种相关房地产的新政接近80次。目前,楼市调控趋势依然延续。中原地产预计,未来楼市依然有出台多重政策的可能性。

中原地产数据显示,上海2月成交新房面积36.3万平方米,与去年同期相比下跌49.1%,成交面积创4年来同期新低。深圳2月成交新房住宅804套,与去年同期相比跌85.1%,环比下滑五成。

而此前被视为是“楼市四小龙”之一的南京,其2月份成交新房2473套,与去年同期相比,大跌近七成,成交数据创近4年来新低。

2月房企公司债0发行,两年来首现

不仅是销售逾阻,房企的融资情况却不甚乐观。Wind资讯早前报道,2月房企公司债0发行,这是房地产行业自2015年2月以来首次出现单月无发行。

2015年至今,房企公司债发行规模1.24万亿元,占比31.82%,在各行业中占比最高,是名副其实的公司债发行“大户”。

但截至3月2日,今年以来房企公司债发行额36.5亿元,与去年同期的1788.83亿元相比,骤降97.96%。

不仅是公司债,在政策调控下,房企债券融资已全面受限。

海通姜超研报显示,自去年地产调控后政策铺开后,地产行业债券融资大幅缩减。具体来看,16年4季度地产行业债券总发行量仅为1210亿元,较3季度减少了近2/3,净融资额仅为997亿元,仅为3季度的30%;17年以来地产行业债券总发行量仅为199.3亿元,较16年同期大幅减少。

国信证券董德志研报此前统计,伴随着发行量低迷,房地产行业债券市场净融资量自2016年9月起持续下降,2017年1月净融资量已降至-12亿元,为2013年9月以来首次单月告负。

姜超分析,目前存量地产债规模超过2万亿元,2017年有1800亿元左右到期或进入回售,2018年、2019年将分别有5000亿元左右的存量债到期或进入回售。另外,由于地产开发贷等贷款多为3年期,本轮地产周期中产生的大部分贷款也将在2019年前后面临到期或续期,届时地产企业到期债务集中,偿还压力较大。

来源:Wind资讯

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