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以案说法 | 房屋租赁合同解除时,如何认定装饰装修残值损失

社会杂谈

2020-09-18浏览(1462)

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对于合同解除时装饰装修残值损失责任分配进行了规定。实践中对于认定“剩余租赁期内装饰装修残值损失”的金额存在不一致的计算方法。根据笔者的相关实务经验,不同的计算方式可能会导致装饰装修残值损失金额相差较大。本文中,笔者通过大数据案例检索并以典型案例呈现的方式,归纳总结法院对于合同解除时装饰装修残值损失常见的认定方法。    


关联法条


《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》


(法释〔2009〕11号)


第11条 承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:


(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;  


(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;  


(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;  


(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。


精选案例


裁判要旨:按租赁期限年度分摊方法

按租赁期限年度分摊方法的计算公式为:房屋装饰装修残值=装饰装修投入费用÷租赁期限×剩余租赁期限,其中“装饰装修费用”的确定,法院通常通过工程造价鉴定的方式或酌定实际装修费用的方式确定。


案例一、湖南长沙船舶有限公司、湖南乐家巢家具有限公司房屋租赁合同纠纷


湖南省长沙市中级人民法院


(2019)湘01民终10152号


案情简介


2014年1月14日,长沙船舶公司(甲方,出租方)与湖南乐家巢公司(乙方,承租方)签订《场地租赁合同》(以下简称“租赁合同”),租赁合同约定:(1)租赁期从2014年5月1日起至2023年4月30日止;(2)因人力不可抗拒因素,致使合同中止,甲方不负赔偿责任,因甲方原因造成乙方中止合同的,甲方则应按比例补偿乙方装修所投入的建设资金;(3)乙方可对甲方仓库进行合理改造,改造在合同终止时,乙方保留原有设施不动,也不必恢复甲方仓库到原貌。2018年1月31日,长沙市岳麓区望城坡街道办事处城建办向湖南乐家巢公司发出《危房通知书》,同日长沙市岳麓区望城坡街道办事处城建办向湖南乐家巢公司发出《整改通知书》,请湖南乐家巢公司立即停止生产经营,撤离所有人员,于2月3日前整改到位。2018年2月22日,湖南乐家巢公司向长沙船舶公司发出《解除合同通知函》。2018年4月12日,湖南乐家巢公司向长沙船舶公司交换租赁房屋的钥匙。长沙船舶公司对湖南乐家巢公司的解除理由不予认可,要求继续履行租赁合同。为此,湖南乐家巢公司向一审法院起诉请求:判令长沙船舶公司赔偿湖南乐家巢公司装修投入的建设资金损失900953元。


裁判观点


法院认为:因本案租赁合同的解除不可归责于双方当事人,故一审法院按照公平原则,并综合本案租赁合同约定的租赁期限(9年×12个月=108个月)、租赁房屋的实际交付时间(2014年1月14日合同签订即交付湖南乐家巢公司装修)、湖南乐家巢公司已支付租金情况(2018年4月30日前租金已支付)、湖南乐家巢公司的装修等建设投入情况(参照鉴定意见为1483169.36元)、剩余租赁期(108个月-45个月=63个月)等因素,酌定由长沙船舶公司向湖南乐家巢公司补偿装修等建设资金投入865182元(1483169.36元÷108×63)。


裁判要旨:现存价值方法

现存价值方法的计算公式为:房屋装饰装修残值(现值)=装修工程的重置成本×综合成新率。


案例二、廖珈绮、汪林贵房屋租赁合同纠纷


广东省广州市中级人民法院


(2018)粤01民终16742号


案情简介


2012年12月25日,廖珈绮作为甲方与汪林贵作为乙方签订《租赁合同》, 约定租赁期限自2013年1月1日至2028年10月31日, 合同期满终止或提前解除时,乙方按涉讼物业当时的状态交还给甲方,而无需将涉讼物业恢复至合同签订时的状态。2015年7月3日,廖珈绮以汪林贵拖欠涉讼物业2015年3月至5月的租金为由提起本案诉讼,要求解除《租赁合同》及要求汪林贵返还涉讼物业、支付租金等。汪林贵反诉要求廖珈绮赔偿附合装饰装修损失1200万元。


经评估认为:装修残值为4198515元,其中曾取得建设工程规划许可证部分内部的装修残值(现值)为1652475元,无报建部分建筑物内部的装修残值(现值)为2546040元。另《报告书》显示,装修价值的评估采用成本法,公式为房屋装修残值(现值)=装修工程的重置成本×综合成新率,临建酒楼于2013年初装修竣工,虽然到评估基准日即2016年12月14日约为4年,但于2015年7月份已经停业,实际使用为2.5年,结合现场勘查情况,确定综合成新率为75%。


裁判观点


本案中,《租赁合同》中已清晰载明天×山庄及临建酒楼为无证建筑,即廖珈绮与汪林贵在明知天×山庄及临建酒楼未办理任何报建手续的情况下仍签订《租赁合同》,故廖珈绮与汪林贵对《租赁合同》部分无效存在同等过错,因此就涉讼物业合同无效部分的装饰装修残值损失,应由廖珈绮与汪林贵各承担一半。另因廖珈绮将涉讼物业整体出租予汪林贵用于经营酒楼,现《租赁合同》部分无效,廖珈绮要求汪林贵返还涉讼物业亦将导致《租赁合同》有效部分的一并解除,因此,就《租赁合同》有效部分的解除不能归责于廖珈绮与汪林贵。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定,“因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。”故就涉讼物业合同有效部分的装饰装修残值损失,亦应由廖珈绮与汪林贵各承担一半。根据高迪公司出具的《报告书》显示,涉讼物业的装修残值为4198515元,故廖珈绮应向汪林贵支付装饰装饰残值的损失2099257.5元(4198515元÷2)。


裁判要旨:计提残值并折旧的方法

折旧并计提残值的方法的计算公式为:房屋装饰装修残值=装修重置价格*(1-残值率)*(365*5-已租赁使用期间)/5年折旧年限+装修重置价格*残值率。

其中:(1)5年折旧年限系根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条规定:“除国务院财政、税务主管部门另有规定外,固定资产计算折旧的最低年限如下:……(三)与生产经营活动有关的器具、工具、家具等,为5年……”(2)残值率参照固定资产的预计残值率按固定资产原值的3%-5%确定。


案例三、东莞市广信地产代理有限公司租赁合同纠纷


广东省东莞市中级人民法院


(2018)粤19民再1号


案情简介


2007年8月23日,广信公司和伟方公司签订租赁合同,约定租赁期为15年,即从2007年8月23日起,至2022年8月23日。伟方公司于2011年6月16日离场。广信公司收回案涉租赁物后,将案涉租赁物租给成早霞。广信公司和成早霞于2011年8月25日签订的租赁合同约定租赁期间从2011年8月26日起,至2017年8月25日。


本案一审期间,广东华联建设投资管理股份有限公司出具《工程造价司法鉴定意见书》,鉴定工程造价为1885299.94元,价格基准日按2011年12月的东莞信息价格计算。本案再审期间,本院于2018年12月13日向广东华联建设投资管理股份有限公司发函,委托该鉴定机构补充鉴定以下事项:1.将基准日调整为2008年3月15日,重新确定鉴定金额(重置价格)。2.确定截止至2011年6月16日委托鉴定对象的剩余价值。该公司于2018年12月21日出具了补充鉴定意见书《工程造价司法鉴定意见书》(文号:HLLJH-Z-1626-18-001)(以下简称:补充鉴定意见书),鉴定分析说明为:1.造价书中的人工、材料价、机械费的价格基准日按补充司法鉴定委托书[案号:(2018)粤19民再1号]要求调整为2008年3月份的东莞信息价格计算。2.在事项一的基础上,截止至2011年6月16日委托鉴定对象的剩余价值,固定资产的预计残值率按固定资产原值的3%-5%中间值4%计算,按税法规定经营有关的装修工程折旧年限为5年。补充鉴定意见书的鉴定成果意见为:1.经鉴定,在2015年6月16日出具的《工程造价司法鉴定意见书》基础上基准日调整为2008年3月15日,重新计算的工程造价为1751922.92元。2.截止至2011年6月16日为委托鉴定对象的剩余价值为658723.02元。


一审法院判决:一、确认伟方公司与广信公司签订的租赁合同无效;二、广信公司应于判决发生法律效力之日起三日内向伟方公司折价补偿装修、设施设备款项1885299.94元、198881元;三、广信公司应于判决发生法律效力之日起三日内向伟方公司返还租房押金100276元、水电费保证金5000元;四、驳回伟方公司的其他诉讼请求;五、驳回广信公司的反诉请求。


再审法院判决:一、撤销本院(2016)粤19民终1632号民事判决、东莞市第一人民法院(2012)东一法民一初字第846号民事判决第四项;二、维持东莞市第一人民法院(2012)东一法民一初字第846号民事判决第一项、第三项、第五项;三、变更东莞市第一人民法院(2012)东一法民一初字第846号民事判决第二项为:东莞市广信地产代理有限公司向东莞市伟方商贸有限公司折价补偿装修款项1000000元、设施设备款项198881元;四、驳回伟方公司的其他诉讼请求。


裁判观点


本院再审认为,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定,当事人请求赔偿因合同无效受到的损失,人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。经前述分析,出租人广信公司应向承租人伟方公司的装饰装修物进行折价补偿。评估折价补偿价款的基准日应以承租人同意利用该装饰装修物日期为准,且补偿的应该是前述装饰装修物在基准日的剩余价值(残值)。综上所述,结合涉案装饰装修物的重置价、当事人之间签订租赁合同的期限、伟方公司离场后案涉租赁物的使用情况以及《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条规定的最低折旧年限(5年)等情形,可酌定案涉装修工程的剩余价值为1000000元。


实务简评


第一,针对本文第一种认定方法,即按租赁期限年度分摊方法:根据笔者检索的有关本文讨论事项的判决书,该方法属于实践中认定装饰装修残值损失金额的常用计算方法。笔者认为,该方法与租赁期限挂钩,较好的贴切《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》项下关于“剩余租赁期限内装饰装修残值损失“的概念,以及符合租赁合同双方在订立合同时,关于租赁期限的合意和预期。


第二,针对本文第二种认定方法,即现存价值方法:该方法实践中较多用于租赁合同无效情况下装修装修损失的赔偿,诸如黄莉玲,深圳市大鹏王母股份合作公司王母围分公司与钟守源租赁合同纠纷判决书[(2013)深中法房终字第1191号]载明,一审法院认为:租赁合同无效后需分担的损失是指“现值”损失,而非合同解除时的“残值”损失。原审法院于2011年5月24日组织各方确认评估事项时,三方同意以装修时的重置价进行折旧的方法即属评估“残值”,不能作为本案的处理依据。同时笔者认为,根据该方法的具体计算公式,成新率的确定一定程序上缺乏客观的标准,不利于具体明确装饰装修损失金额。


第三,针对本文第三种认定方法,即计提残值并折旧的方法:该方法关于折旧年限仅确定为5年,并且该方法是按照固定资产折旧的逻辑计算的。根据《企业会计准则》,经营租入的房产改良支出应计入长期待摊费用而非固定资产,该计算方法与企业租赁房屋的通常财务做法是存在不同的。该计算方法,对于租赁期限超过5年的承租人来说,是会存在明显不利的。


专业建议


根据上述典型案例的裁判规则,并基于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条规定的,约定为先的处理原则,针对“房屋租赁合同解除时,如何认定装饰装修残值损失”问题,本文笔者建议如下:


第一,房屋租赁合同对于房屋租赁合同解除时,装饰装修残值损失的确定及损失承担的方法予以明确规定,如产生争议时,双方可援引合同约定。


第二,无论采取上述方法的何种方法,都涉及到承租人装修投入金额的认定,为此,对于房屋租赁合同承租人一方,建议保留好相关装饰装修施工及材料等合同;对于房屋租赁合同出租人一方,建议注意要求承租人提交相关装修图纸、装修标准等文件,以便产生争议时,对于装修投入金额能够予以举证。


第三,如本文第三个典型案例,评估基准日的确定亦会影响装饰装修损失金额的确定。对此,首先可以在租赁合同中对于评估基准日予以明确约定;其次,在租赁合同履行过程中,双方应注意固定关于装饰装修事项相关时间节点的证据,诸如装修进场日、装修验收完工日、承租人进场使用日期等,该等证据可以通过双方书面确认,或物业公司的规则要求承租人在该过程中提前报备或提交书面申请资料等。

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