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除了华夏幸福,产业地产这6种盈利模式也很牛

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2016-12-27浏览(3127)

近日,闽系地产黑马阳光城收购天安中国房地产50%股权,正式介入产业地产领域。这是继绿地、万科、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城、首创、远洋、中粮、复星、星河等房企之后,进军产业地产的又一房企新成员。

与此同时,我们也看到,2015年上半年内地产业地产概念上市公司年报显示,13家园区类上市公司中9家营业收入出现不同程度下降,最高下降幅度达85%。

一边是房企转型不断新增产业地产新兵,一边是产业地产领域的中坚公司业绩下滑,房地产企业此刻介入产业地产领域真是最好时机吗?难道是因为找到了发展产业地产的通关密码?

一、房企跨界产业地产寻找新的利润增长点。

高库存率、低利润率似乎已成为房地产住宅领域的新常态,房企跨界转型愈演愈烈,据统计,国内排名前20的房企,目前一半以上涉足产业地产,包括万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商、绿城等,成立了专职部门,打造新利润增长板块。

实际上,产业地产由于客户是企业和政府,投资决策更为理性,产品标准更高,开发难度更大,且涉及融资、开发、服务、招商、产业培育、税收、GDP等因素,进入门槛并不低。那房企为什么要进入产业地产?

1、低成本乃至免费土地的诱惑。

由于产业地产能给地方经济做贡献,自然受地方政府欢迎,低价或免费土地出让自然不在话下,而且有一点非常重要,那就是产业地产可以作为工业用地出让,也能作为综合类商业用地出让,灵活度非常高。

2、低成本融资的诱惑。

去年以来,国家限贷政策下开发贷大幅收紧,融资难成本高,而园区类开发商融资渠道更丰富,成本明显低于房地产行业整体融资成本。

3、可能的利润诱惑。

君不见,专注于产业地产的开发商华夏幸福基业2015年上半年营业收入168.72亿元,同比增长48.23%,净利润30.31亿元,同比增长31.71%,而在同一时期的市场上,房企利润平均每年下滑1%,2015年上半年4成左右房企净利润下降。华夏幸福可谓一骑绝尘。

二、规模型房企从产业地产赚钱的7种姿势。

产业地产以地产为平台、产业为主体、金融为支撑,区别于传统房地产,需要进行地产资源、产业资源、区域资源和社会资源的整合,从单纯的开发商向土地运营商、城市运营商、产业运营商、物业运营商转变,且注重高端产业链聚集。

★绿地:金融落地产业基金,产城互动打造企业服务平台

2014年有份年度销售额榜单上,绿地以2408亿元超越万科,不管最后统计口径如何,但此番绿地夺魁,产业地产可以说是其最大杀手锏。

绿地超高楼和综合体拿地模式面临瓶颈,基于本身所有的能源和金融产业,更倾向于以产业思维去思考产业地产发展。而成立全国最大规模的小额贷款公司,联合互联网金融巨头阿里、平安推出“地产宝”,把资金不足的持有经营房地产的中小企业资产变成现金,这些都有利于绿地产业地产平台的搭建。

哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目,无论从自身需求、客观形势、禀赋资源及执行情况来看,绿地都是传统房企转型产业地产的佼佼者,并成功打造出政企联手促进产城一体化发展的“房山模式”。

以产业地产作为润滑剂,让金融落地产业基金,这是绿地寻求产业地产新利润增长点的方式。

★万科:项目租售收入、轻资产管理服务收益

产业地产已经作为万科集团核心战略进入其2014年财报,郁亮更是多次提及产业地产对于万科的重要性。把自己定位为“城镇化配套运营商”的万科,进入产业地产无可避免。万科产业地产发展分为重资产模式和轻资产管理。

重资产模式下,有“基金+持有”模式、股权投融资、以产业园区为核心的办公、研发等。该模式赚取租金、管理费和未来土地升值收益。万科的优势在于较强的地产开发能力和较好的现金流,重资产开发正是为轻资产运营提供支撑和载体。

轻资产管理,主要在于中介代理服务、物业管理服务、星商汇品牌开发。以星商汇为例,“仿效苹果、阿里巴巴和腾讯,借助万科集团的平台形成生态型结构”,旨在打造全生态企业成长服务平台,除了空间提供,还提供多元化的投融资解决方案,并聚拢资源提供创业辅导。通过万科的平台,有更多服务商和客户流量加入,计划于2016年服务8000家企业,此时便有可能借助量的积累实现现金流平衡。

★招商:背靠招商局资源,开发租售、金融服务、产业+资本

早在2013年初,招商地产便已谋划转型,除了住宅地产、商业地产外,产业地产将成为快速增长的明星业务。

背靠招商局平台资源,招商地产与招商局旗下工业地产、港口、招商银行、招商局资本等平台资源协作。

与招商银行合作,利用其金融资源优势,为旗下产业园提供多元化综合金融服务平台,包括小额金融服务、代收代付、缴费类款项归集等。入驻园区的中小企业可在招商银行优先获得贷款,并能享受到贸易融资、咨询顾问、现金管理、汇款及结算等方面的金融产品和服务。而针对符合条件的中小企业,将通过股权投资服务平台和债权融资创新产品,针对不同成长阶段实施分类培育、梯度培养,助力产业园区内创新型成长企业快速发展。此外还有引入私募股权融资、协助登陆多层次资本市场等综合化金融服务。

与招商局资本合作,将在产业园区探索合作上嫁接集团优势,实现产融联合,招商地产既能够利用招商局资本这一融资平台强化资金优势,又能与其上下联动,把握REITS、产业园区等领域的新机遇。

此外,招商局集团在工业地产、邮轮母港业务上的运营优势也可能对招商地产形成增值效应。

★华夏幸福:土地一二级开发获利、“成本+利润”补偿、园区服务

说到产业地产,肯定不得不提华夏幸福,华夏幸福基业2015年上半年营业收入168.72亿元,净利润30.31亿元,同比增长31.71%,营收仅为万科同期收入的1/3,净利润紧追万科的48.5亿元,ROE更以26%秒杀万科的5.41%。

华夏幸福“园区+地产”模式如何挣钱?一是通过垫付园区前期开发、基础设施建设费,获得政府10%~15%的利息收入;二是园区招商引资返还收入,即园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%;三是园区配套地产开发收入;四是园区土地升值收益。

华夏幸福核心的经营战略,在于根据中国产业发展趋势和地域特点,发现大城市周边产业发展高增长潜力地区,以与地方政府合作的形式全方位介入,促成区域产业升级,并在此过程中分享园区产业发展服务、房地产开发等业务带来的收益。

而“成本+利润”的模式,即企业按照“九通一平”的标准进行市政设施建设,待园区土地出让后,政府拿出市政基础设施投入的110%作为补偿。例如华夏幸福基业固安工业园区由开发企业建设市政基础设施。

华夏幸福拟再打造50个特色产业新城,规划面积约960平方公里,俨然成为国内的一大地主。

★碧桂园:打破大盘开发“卧城”困境,提升项目溢价

作为中国城镇化建设的身体力行者,碧桂园的大盘模式已成行业经典,且随着新型城镇化建设不断完善和升级,发展出“产业新城”概念。

在南京句容的复合式开发项目,不仅有学校、酒店、会所等配套,还首次在项目中试水产业地产,建设了一个高科技产业园区。句容产业园总建筑面积超百万方,将规划建设成为集科研办公用房、科技厂房、5A级写字楼、商务酒店、人才公寓、展览中心、企业会所于一体的产业综合体项目。

产城互动模式改变了碧桂园以往大城模式下“卧城”困境,创造了一个全新的区域“就业核”,将产业引入新城,打造不限于居住功能的产业新城,与项目原有的住宅、酒店、商业等融为一体,形成前所未有的24小时活力新城。

在句容碧桂园的带动下,江苏区域销售额位居集团前列,在很短时间内升格为碧桂园旗下销售额超百亿的一级区域之一。而通过产业地产形式为项目造血,使得这些项目都成为所在城市的一张亮丽名片。

除了南京句容项目外,目前碧桂园兰州项目、贵阳项目等都遵循产城互动要求推进开发。

★世茂房地产:住宅套现,产业地产开发经营

世茂房地产旗下首个产业地产项目为海峡城,为“云计算”科技园区项目,预期总投资额超过600亿元人民币,最先投入市场套现的为住宅部分。

★金科:产业嫁接地产,增值服务住宅

金科股份“产业嫁接地产”重大战略的正式落地,在于其将湖南长沙科技新城项目打造成其第一个高科技产业园,做大做强产业综合发展。

金科长沙科技新城项目位于长沙国家级经济技术开发区内,建筑面积约55万平方米,将以产业为主导实现产城一体化融合,将吸引500家以上科技创新型企业入驻,带动相关产业年产值约150亿~200亿元,同时该区域也将成为最有创新创业氛围、思想最活跃、最有人气的知识型人才工作生活区域。

此外,金科产业发展集团将与亿达集团合作,发展中国科技产业园地产。

此外,TOP20中的房企富力,投资了广州花都空港经济圈内的富力空港物流园公用型保税仓、出口监管仓,计划投资额高达30亿元。

三、小结。除了TOP20房企,还有包括复星、星河、远洋等企业也开始深度介入产业地产领域发展,甚至采用更灵活的策略进行扩张。

比如远洋地产也正式推出金石IT产业园,占地面积达66万平方米。

比如星河World高科创新园区,投资150亿元,定位为“上市和拟上市企业总部基地”,打造全国最大的创客全产业链聚集区。星河集团作为第二大股东的国内最大的创投机构深圳创新投,也会在星河World入驻项目中寻求优质的创新创业资源,并联手推出创新金融模式,以现金、产权或“现金+产权”的方式与拟入驻企业进行股权置换,在股权投资上寻找盈利点。

房企介入产业地产的进程方兴未艾,我们期待他们在该领域的表现能改写他们在年度营收榜单中的成绩。

                                                                                                                                                                                      来源:明源地产研究院

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