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开发商放水、陆企纷纷拿地,谁捂暖了香港房价?

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2016-12-27浏览(1840)

“买不起了。”

这是香港85后陈静,在过去的两个月里说得最多的话。她曾经看中的四套房子,最后都因为房东涨价远超预算而未能买成。

工作了4年的陈静,和工作了6年的男朋友,一起共存下了50万港元。他们从2015年底计划买入400万港元的两居室,按照香港的税费,陈静的存款刚刚够支付首付。“买房的人越来越多,房东有了更多的选择,价格也越来越贵”。陈静说。

事实或许果真如此。过去两个季度,香港楼市已经明显回暖。戴德梁行的数据显示,过去的7月和8月整个香港住宅成交量达到了13195宗,其中8月的成交量达7648宗,恢复至2015年7月即香港楼市开始下滑前的成交量水平。

那么,在这一波香港楼市回暖过程中,是什么因素扮演着幕后推手作用呢?

戴德梁行的楼市成交数据图

开发商按揭低至首付10%

在陈静的购楼“囧途”之中,新盘的销售最为火爆。

9月初,陈静就亲身体验了具有颇多政策限制的港人港楼(备注:只有永久香港居民才可以购买)“启德一号”项目的“疯狂”。陈静对腾讯财经回忆称,“差不多一分钟卖掉一套楼,平均每套都在500万(港元)以上,远高于自己的预算。” 香港本土房产中介永升物业的地产经纪张平对腾讯财经回忆称:曾带着客户去了两次“启德一号”项目抽签,最后都没有抽中,“人太多了”。

启德一号项目方央企港股公司中国海外发展对腾讯财经介绍称,这一项目于9月分批推出521个单位,当天就被抢空了,“超出预期”。公开数据显示,启德一号于9月初一次推出190个单位,收到了4200多个申请。这就意味着,平均22个人抢购一个单位。

楼市回暖最开心的莫过于开发商了。一位本土开发商高管对腾讯财经称,启德一号的“火爆”成了开发商们制造营销噱头的传播点,“用抢的气氛放出去一些声音,然后赶紧做销售”。

香港本土大型开发商九龙建业销售部负责人杨聪永对腾讯财经表示,现在楼市回暖,九龙建业也确实趁机将之前的一些尾盘推出来。9月28日,九龙建业推出了旗下九龙区地铁奥运站的“奥城西岸”,均价为每平米15万港元。

杨聪永称,一些没有抢到九龙“启德一号”的购房者,转而购买了相距仅有十分钟车程的九龙建业位于红磡的“环海东岸”项目。据其介绍,在未做任何宣传和销售投入的情况下,这一项目于9月就卖出了10多套。“环海东岸”项目是一个仅剩下不到20个拥挤单位的尾楼。用杨聪永的话来说,市场热得“出乎意料”。

在戴德梁行陶汝鸿看来,楼市回暖,一定程度上开发商的补贴优惠吸引了不少购房者,解放出了一些购买力。据其了解,比起银行按揭70%的做法,开发商能够为购房者提供90%的按揭。对于陈静这样首次购房的人来说,只要有稳定的工作和固定收入,在开发商的补贴下,他们只需要支付10%的首付即可,有些甚至更低。

杜敏嘉也向腾讯财经证实称,就其所在的九龙建业,今年就为购房者提供了“付款直通车”。据其介绍,作为本土老牌开发商,九龙建业所属的保利达集团在香港也有自己的财务公司。对于购房者来说,在购买九龙建业的楼盘时,除了需要付港府要求的最低5%定金外,只需要在楼盘盖好之前每个月付0.35%即可,余款的按揭可由开发商九龙建业来做安排。

除此之外,杨聪永还透露称,相较于银行严格的购房者收入等资质审查,九龙建业财务公司在审批上就要容易得多。这也会吸引到更多的购房者。在此之前,香港老牌开发商新鸿基甚至还承诺按揭120%。这对于购房者来说,确实很有诱惑力。

“启德一号”在建外观图

大陆地产商纷纷入港拿地

除了本土开发商外,陆续入港圈地的中资房企也在一定程度上“抬高了香港楼市价格”。

腾讯财经通过梳理公开信息获悉,就今年香港楼市拍卖的数据显示,内地企业参与举牌的标的过半,其中万科最为频发,参与了4宗,中标1次。

中标标的最大的为五矿地产。8月初,刚刚抵港的五矿地产旗下的宏悦有限公司以40.06亿港元,成功竞标一块位于油塘的临海住宅地皮,超出了市场预期价格的40%。

一位接近该交易的知情人士对腾讯财经表示,当时包括万科以及海航等内地企业都被央企五矿的豪气“吓到了”。腾讯财经暂未能联系五矿地产置评。

在油塘附近持有地块的九龙建业杨聪永对腾讯财经表示,五矿的高价使得九龙建业的地块也“水涨船高”。据其估计,以约8万每平米的拿地价格,五矿地产未来的楼盘销售价格不会低于油塘附近的均价,“因为拿地价格就高出了40%”。这对于包括九龙建业在内的开发商来说,都不是坏事。“最近几年中资开发商来香港拿地的数量确实增多,除了私企也有包括五矿保利在内的央企,初到香港,相对比较积极,他们出价是否偏高,不可一概而论。”

公开数据显示,近三年来,中资开发商在港拿地共有14宗,包括私企万科、世贸房地产以及央企五矿保利地产以及中国中冶等,其中五矿和保利地产都是首次入港拿地。

戴德梁行陶汝鸿对腾讯财经表示,但是内地开发商的到来,确实使得竞争更为激烈,“说明他们看好香港楼市。”据其估计,从现在到年底,香港住宅楼价将还有5%—10%的升幅。

经济好转是根本原因

因为过去数月间,香港的消费和服务出口都有所改善。

“香港经济好转是楼市回暖的根本因素。”戴德梁行香港区高级董事总经理陶汝鸿对腾讯财经表示。

公开数据显示,受货物出口回升带动,香港第二季度GDP年率增速加快至1.7%,上半年GDP增长1.2%。美银美林(BAML)近期发布报告称,将2016年香港GDP增长预测上调至1.3%,此前预期为1%。因为过去数月香港的消费和服务出口都有所改善。

“经济的好转,失业率才会相对稳定。”陶汝鸿表示,购房人能不能买房子最重要的是看是否有工作。香港政府统计处最新公布的数据,今年6—8月失业率为3.4%,与前两个月持平。

除此之外,包括陶汝鸿在内的多位受访者都对腾讯财经表示,英国脱欧也使得一些资金回流至香港市场,其中就包括香港楼市,“内外因素一起刺激,香港楼市就有了明显回暖了。”

中介张小姐的感受来得最直接。这两个月,她的客户中买房的人越来越多,不管是一手楼盘还是二手楼盘。在此之前,作为香港本土中型物业公司永升的职员,她更多的收入都来自客户租房佣金,“可能一两个月都没有买房的客户。”

陈静也对腾讯财经表示,过去两个月身边准备买房的人多了起来,“他们都觉得经济回暖后,香港楼价会不会涨得更快,担心自己以后都赶不上车(买不起房)”。

当然,作为普通消费者的陈静,并不知道香港楼价的高峰在哪里。

来源:腾讯财经

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