魏杰最新演讲:关于房地产未来发展的六个预判

发布时间: 2022-10-13    浏览(1200)

到目前为止国家这一系列对房地产的调控救市政策的效果不大,1到8月份的数据出来了,9月份的数据可能10月份以后才出来,三大指标仍然是负的,房地产投资增长是幅的,销售额是负的,负 20%多,销售面积负 20%多,仍然起不来,应该是费了很大的劲,政策效果不是太好,既然有问题了,我们要不要思考一下房地产能不能启动起来?得要思考了。

从今年5月份我们组织了一个班子,差不多跑了70多个城市,对房地产做了一个预判,这个预判得了几个结论,这个结论还需要实践验证的,而且不但符合目前有人的想法,但是我觉得把这个预判和大家交流一下有好处,讲讲我们研究的结果,这个预判,供你们参考,虽然这个预判我估计有些可能实践要检验它的,但是大致上我们认为应该是正确的,哪几个预判呢?

第一个就是中国房地产市场发生了根本性变化。已经不是过去那种卖房市场,供不应求的市场,而且全国出现了房地产的急剧分化, 有的城市目前严重供过于求,有的城市可能是供求大致平衡,有的城市可能还出现稍微的供不应求,房地产市场出现分化了,朝着多元化方向走了,有的城市已经严重供过于求了,有的城市可能存在供不应求的情况,有的城市可能供求趋于平衡,这和过去市场发生了根本性 变化。

确实我们判断房地产业重要的依据,市场变了就都得变,市场经济市场决定一切的,如果是那个地方已经严重的供过于求了,你怎么启动?启动不起来,你别在那吓忙活了,越折腾越麻烦,你像有的地方烂尾,我去看了一下,根本卖不掉,因为没人要你的房子,你给钱建完了就更泡沫,现在不建反而泡沫小一点,你继续给钱让他建, 全部建起来泡沫更大,市场是决定一切的,市场经济的关键是市场, 中国房地产市场出现根本性的变化,我们要认识到这个问题,而且市场分化很厉害,有的严重供过于求,有的还有一些无供不应求,有些已经供求趋于平衡,市场变化了,我们政策得变,既然已经市场饱和了,供过于求你还刺激干嘛?怎么刺激?市场是一切问题的根本,这个要点一定要建立起来,不敢盲目的认为只要我们把钱砸下去就会起来,起不来了,已经严重供过于求了。

有的县城我们去跑,我看那个房子根本不可能有人买了,怎么可能?这种地方你继续贷款给钱,继续搞泡沫更大,继续老百姓买它,继续买房,那老百姓负债更高,市场变了是前提,我们得认可这条才行,这是第一个我们的预判。 

第二个预判就是过去房地产这种发展模式,就是高杠杆高周转, 是以快销售为基础的。

高杠杆敢借钱,而且能很快周转的原因是很快就销售了,房子没有建完就销售了,所以搞高杠杆高周转,这个快销售是基础,一旦销售不畅这个模式就运转不下去了,而现在我们的企业恰恰是销售出问题导致高杠杆运转不了,不是没有钱,是没有市场了,我们研究过恒大,恒大之所以出现流动性问题也就是房子卖不掉了,房子卖不掉高杠杆高周转就出问题了,不是因为没有钱的问题, 是房子卖不掉导致高周转高杠杆运转不下去了,那你如果给他继续给钱,没有市场不是更麻烦吗?那就泡沫更大,所以一定要注意到这种高杠杆高周转是以快销售为基础,一旦销售出了问题这个模式运转不了的,你允许给他给钱也运转不了,因为基础是市场,市场没了他就没有办法搞高杠杆高周转,我们研究了 20 多家企业,这个顺序是先没有钱了还是先没有市场了,研究发现基本都是先没有市场后来才没有钱了,资金回笼不过来,所以那停下来了,是市场出了问题,不是没有钱。

千万不要救有些企业,救不起来的,你把钱给了他,房子建起来,仍然卖不掉,所以不是流动性问题,是市场出问题了,老讲流动性问题,实际上是市场出了问题才导致流动性出了问题,这个观念一定要建立起来,不然我们越砸钱拖累越大,因为没有市场了,你要继续维持的话,再砸钱没有用的,钱砸的越多可能拖累越大,这是所谓的第二个预判。 

第三个预判就是房子有双重属性,一个是消费属性,一个是资本属性,消费属性是用来住的,资本属性他该增值保值,就是房子和别的消费品不同的地方,别的消费品只要一买就便宜了,汽车一过户就便宜了,房子不是,有时可能消费中还会增值的,所以有双重功能, 但这个双重功能是以消费属性为基础的,有消费属性才有资本属性, 没有消费属性就没有资本属性了,所以人们买房子无非是两个目的,一个是住,一个是投资。

过去我们消费者中间一大块以为是投资原因引发的市场,因为都知道未来大家都要买房子,我先买了过几天卖了, 购房者一部分人是冲着资本属性来的,大量买的人是冲着资本属性, 一旦这个地方房子没有消费属性了,资本属性就没有了,所以未来投资者就不买房了,房地产市场一下萎缩下来,萎缩的很厉害。

而且原来想冲着投资去买房的人基本砸在手里了。现在大家知道我们没有钱, 一个很重要的原因是房子给套住了,原来想买上三套,过两天一卖就赚大了,现在都卖不掉了,关着门问,结果导致房地产市场一大块需求萎缩了,投资需求萎缩了,投资需求萎缩,过去有的地方投资需求占的比重很高的,一下子反过来推动房地产市场的进一步萎缩。这个互相的连带效应很强的。

最近我到佛山调研,那是经济发达区域,二手房跌的很厉害,已经跌破原来新房买的价格了,几乎好多家买了好几套,那你想想他一看卖不掉,新房不可能再买了,所以最近佛山成 了房地产跌的最厉害的城市之一,原因是原来大家买房的时候更多冲着资本属性来的,结果消费属性失去以后资本属性没有了,大家都不买房子了,房子一下降下来了,销售和价格都降的很厉害,中国过去冲着资本属性买房子的比例是很高的,尤其是经济发达区域很高的,现在没有资本属性了,所以拖累我们最厉害的地方也是这些地方,所以估计有一些地方可能会较长时间被拖累住,这是所谓的第三个预判。 

第四个预判就是从 1到8月份的数据来看,我们国家房子的大部分已经丧失资本属性了,只有极少数稀缺性的优质房子才有资本属性.因为只有稀缺性、优质的房地产未来才有价值,大部分房子没有投资价值,只有消费属性了,这个大家心里一定要明白的,不要认为持有房子就赚钱的,不一定的,因为他只有消费属性,没有资本属性了,这是所谓的第四条。 

第五个预判就是房地产企业将出现大面积的分化了,就是有的房地产企业将离开这个产业了,因为这个产业严重过剩了,离开了,剩下的房地产产业也要发生投资方向的变动,因为未来房地产包括三个分支行业,第一个叫建设不动产,就是盖房子了,把房子盖起来,叫建设不动产,第二个叫管理不动产,你像现在的物业公司就是管理不动产的,我们国家十几家企业在香港上市就是物业公司上市的,这部分企业要扩大,不仅要管理不动产,还要为人服务,你管理不动产,知道这里住的谁,要给不动产背后的人服务的,有的小区搞医养投资就是这个原因,我不仅管不动产,还要为不动产里面住的人服务才行,都叫管理不动产这个行业,会进一步扩大的,会产生一些优质性的房地产管理公司来取代劣质的,那个优质的一定要为人服务的,不仅管不动产,还要为人服务的,这是第二个行业。

第三个行业就是叫金融不动产,就会出现一个重要的行业,金融不动产,这个时代已经到来了,为什么?因为好多人买了房子,本来想投资,结果卖不掉,怎么办?不能损失太大了,有人帮你经营,把房子委托给他,他帮你经营,将出现庞大的经营不动产的行业,是很大的,你们到欧洲去看,咱们中国叫民宿酒店,错了,叫家庭酒店比较好,民宿酒店档次有点低,就是家庭酒店,欧洲多的是,在网上订好把钱一交,人家把密码给你,你直接就住了,人家管理很清楚的,到期了你一走人家把密码一改第二个人就来了,酒店住起来,一家人住家庭酒店最好,既便宜又自由,很多人愿意选择它,你注意搞所谓酒店的人都不是房子所有者,是帮人经营的,把大量的不动产收集起来接受委托,把它作为酒店经营,叫经营不动产。

现在24小时店很发达,我觉得24小时店家政都可以不要了,有哪个东西就很舒服,随便要什么都可以买到,欧洲很多,你像匈牙利我去看,走一段路就有一个,一般都是中国人办的,以温州人为主,因为那个房子是公司租给他的,不是他的,这些所谓商业地产都被公司租赁了,然后租给你经营 24 小时店,背后的企业是什么呢?是经营不动产的企业,他也不是房子所有者,受人委托帮人家经营的,所以既包括一般的房子也包括商业地产,都能走向经营性不动产,这个国外先例很多了,中国现在到那个时间段了,原因是很多人的房子买了卖不掉,投资属性没有了,那不能损失很惨,就委托别人,让别人去搞了,最近我们到旅游性的县级市去,当地人告诉我说他们这个地方买的房子很惨,委托别人 50 年收回成本,50 年后才能收回来成本,那告诉我说能收回来一点就是一点,一点收不回来不是更麻烦吗?能收一点是一点嘛,这种行业会发展起来了,有人帮助你搞这个事,国庆节之前我们住在峨嵋山,好多民宿酒店的背后不是所有者经营的,有专门的公司运作,只要你把房子给我,咱们谈好价格,咱们怎么分成,我来帮你经营,一大堆都这样,出现新的一个公司了,以经营不动产为核心的公司产生了,这未来是一个大行业。所以房地产未来包括三个行业,建设不动产、管理不动产,经营不动产,现在这是一个方向,房地产企业要跨境经营很难,只有自己调整。我们期望在中国出现经营不动产产业的产生,为弥补我们房地产目前的压力。这是第五个预判。 

第六个预判房地产再启动都不会恢复到过去的辉煌了,它对就业增长、地方政府的贡献不可能达到过去的状态了,这个是不可能了,我们寻找新的产业代替它。

房地产业对我们的就业增长,地方政府增长的贡献不会像过去那么高,要有别的产业代替房地产的功能才能保证中国经济持续发展,所以最近在研究什么呢?谁来代替房地产一部分的功能,房地产可以永远存在,没有问题,但是他的功能不会这么大,谁代替他有这么大的功能?我们正在研究。

房子大家都需要,你找到一个大家都需要的产业,你像医疗健康,病人要,不是病人的人不要,房子都需要,医疗不是都需要,但最好不要需要它,那就琢磨一下,进口替代能不能代替?我们生物医药,医疗设备都是进口的,能不能变成自己生产,代替房产的功能,这个会不会啊?就开始研究了,所以目的研究的方向不是怎么启动房地产,是研究谁代替它,哪些产业共同代替它是主要内容,这是我们目前考虑的,房子是所有人都需要的消费品,哪一种产业是大家都需要的消费品,而且确实有这个功能,就需要研究,所以重点不是怎么保证房地产过去的辉煌,不可能了,慢慢选择代替的产业,我们选择这个产业慢慢代替房地产的产业时间不可能太短,最少需要 5 年时间,房地产脱离我们最少得 5 年, 只有找到了代替的产业出来了,我们的经济才能逐渐恢复常态。

大家要有思想准备的,别异想天开很快就好了,不可能的!一个很艰难的过程,选择新的产业代替他是艰难的过程,我们做一个重要的事,在选择哪些产业逐渐代替房地产,来完成房地产对我们就业、增长和地方政府收入的贡献,来实现这个过程,最少需要 5 年时间,这就是房地产目前的几点预判,供你们在座的参考,你们有的不是搞房地产,但是有房子投资,也要思考这个问题,对中国经济艰难的情况要有思想准备的,别想的很快,一出招就见效,不可能,最少需要 5 年左右时间的完成。


来源:地产观察

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标签: 房地产投资 头条资讯 建筑资讯

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