房地产的出路在哪里?

发布时间: 2022-09-13    浏览(400)

近期,地产股迎来了久违大涨,很多人咨询我,是不是楼市政策会有大调整?消息面上,各种版本都有。看来,需要对楼市未来发展的大方向,做一个系统性的梳理。中秋小长假,利用这个难得的闲暇,笔者把近期的一些思路、思考和大家分享,正本清源并以正视听。


01.

先看大环境。从近期对行业、市场的调研看,从没有感到这么难!倒并不是说,经济多差(还在正增长),而是不断蔓延的信心低落、预期悲观,甚至迷茫。问题是,就在几年前,还是一派乐观景象,比如新消费、出境游、换房潮、“互联网+”……。向上向好,都是确定性的。

那么,到底发生了什么?

从根本上讲,因为我们过去几十年的发展太顺了。举个简单的例子。2007年,我毕业那会儿,一下子拿到3个offer(绝不是凡尔赛):大学教职、金融管理部门、某大行总行的博士后。

最后,遵从内心,我去了一家政府的研究机构!

我想说的是,那些年经济高速发展,工作机会很多。但是,高速发展和唾手可得的工作机会,有“超前繁荣”“过度繁荣”的成分。举个例子,全国建成或在建的各级新区、开发区,总数超过3500个,基本是在过去20年创造出来的。我国建成区能把88%的中国人装进去。

这么多新区,能创造出多少基建投资,多少房地产,多少贷款的机会;企业入驻、居民入住以后,能带来多少产值、多少消费。搞建设的钱哪里来?很大程度是“房地产+金融”的硬核组合驱动起来的。一旦地产下行,想方设法拉起来。久而久之,直线上升和繁荣就是想当然的。


02.

这很容易把一个人的胃口拉高,很容易把趋势推着走,当作个人能力。试想,原来可以轻松获得的红利、伸手就能摘到的果子,突然间没有了,心理能适应吗?身处地产、金融、互联网、新消费等行业的人群,深有体会。GDP、企业业绩、个人收入或资产等。每年都要增长。

一旦不增长了,就觉得不正常!

过去,市场范围外延式扩张,每年确实能够增长。某些年份实现不了,就会想当然地认为,政府会努力、企业会努力、个人会努力,增长一定会实现。地方有GDP锦标赛、企业有业绩考核、个人有面子压力(换个大房子、小孩要上补习班)。各方都努力,增长目标实现了。

过去,这种“增长”的想当然,都实现了。

真实需求真的没那么大,但人为拉高的供给,会创造需求。不行的话,就通过负债驱动。某一线城市外围,2015年的房价只有7000元,购买的主力主要是做小生意、货车司机、打工者等外来人口。经过棚改、放宽落户、轨道交通规划三波刺激,房价已到了2万元了。

这期间,看着房价不断涨,很多人加了杠杆、透支了父母的积蓄。一开始不敢加杠杆的人,后悔自己胆儿小,后来也跟着冲进来了,杀红眼的也有。很多职业炒客,手上有十几套房子,分布在很多城市。这几年,房地产源源不断的需求,就是这么驱动的、就是这么创造出来的。

过去的逻辑走不下去了,告别了债务增长、告别了资本的镀金时代。但是,增长的心理预期下不来,就内卷、内耗、内斗。于是,预期悲观和无力感就来了。这种状体下,靠加班、打气、团建、压KPI,解决不了问题;靠内卷、内耗、内斗等都解决不了。那怎么办呢?

当走到死胡同了,就要跳出旧的框框,才会豁然开朗。

用领导的话来讲,开新局!

以房地产为例。现在,行业全链条下行、市场确实低迷,各地都在挖苦心思、绞尽脑汁地纾困、救助。但想一想,楼市在历史最高位上,徘徊了多少年了?从2016年算起,已经有6年。老实讲,这是住房需求基本满足以后,狂飙突进的6年,也是房价非理性上涨的6年。

再怎么刺激、再怎么纾困,限购放开、杠杆放开,也只是“有房一族”买二套、买三套,换更大的房子。本质上,还是在原有框架下打转转,无法改变供给过剩、需求不足的困局。


03.

那么,“有房一族”的房哪来的?就是世纪之交“房改”和随后10年的“经适房”政策红利下,从非市场化(房改房)或半市场化(经适房)到市场化(商品房)而来的。从而,在一夜之间,城镇人口积累了第一桶金。这第一桶金,启动了商品房需求,也驱动商品房供给。

后来,我们加入WTO,带来工业化,进一步支撑城镇化,让商品房市场的需求和供给规模,都上了一个台阶。这是本世纪前20年楼市的主旋律,也是现在3亿中产及以上收入人群,之所以成为中产、甚至成为富豪的主要源泉。近几年,楼市火热,主要是这3亿人在驱动着。

这几年,楼市还在高位运行,靠的主要是杠杆驱动下的资产配置!但现在,这个驱动力下降了、被透支了。再靠旧的动力来续写楼市的繁荣,支撑楼市的体量在高位平衡,不可能了。现在,城市的基础骨架、基建设施、四梁八柱、商品房等,都建好了,且超前超规模建好了。

我们需要的是,不再是投资多少项目、建设多少高楼,开发某个新区,需要的是有烟火气的生活!简单来讲,就是把空的房子装满人,这些人能过上现代文明下体面的的生活方式:大人们有稳定和可持续的工作,小孩能接受义务教育,老年人能养老。家庭收入能支撑、可负担。

同时,居民消费产生的现金流和税收,能保证商家和企业有生意,保证社区、街道和政府运转。这个朴素的图谱就是中国经济向内需转型的方向,也是国内经济大循环和良性循环的图谱。

我们要纠偏一种认识,认为做大项目投资、城市日新月异、科技创新等等热火超强的景象,才是发展和转型的标志。科技创新要有,但更重要的是,不同层级人群,都能获得合适的工作(教育或养老)、正常地消费,也包括相对体面的居住,这就是合理的经济转型逻辑。


04.

对地产来说,过去的逻辑循环不下去了。近期楼市的运行态势,已揭示这一点。专注于住房升级的新房市场,买房的人变少了,去化率直线下降;二手房挂牌量越来越大,但很难卖出去。其中,有换房的,但更多的是想套现。但是,貌似在一夜之间,楼市需求就断层了。

有人说,城镇存量住房里,有很多房子功能很差、配套很差,甚至不适合人居住,改善住房的需求很庞大。道理是没错,谁都想住上好的房子,但有收入支撑人有多少?能加得起杠杆人有多少?

未来,房地产的新模式、良性循环,不仅是“老三亿人”过上更高品质的居家和社区生活,更是“新三亿人”(年轻人、新市民)能获得相对体面的居所、分享城市发展的诉求。放在更大的视野下,就是未能充分或平等享受到城市和工业文明的8亿非城镇户籍人口的诉求。

这才是房地产发展的美好前景。

这个故事已经讲出来,而且要继续讲下去!唯有此,经济和社会才能像一个正常的生命肌体一样,新陈代谢和良性循环。在新的时期,我们要做的,就是全方位创造他们分享现代文明的机会、降低他们分享城市红利的成本。新基建是这样的目的、保障性租赁住房也是这样的目的。

眼下,“新三亿人”能否融入城市,取决于他们有没有一套体面的房子、良好的社区和均等的服务。未来,房地产就是内需,就是消费,保租房和普通商品房就是未来供给侧改革的着力点,这是房地产不得不转向的新路径。唯有此,虚高的地产才能软着陆,发展才能真正安全。


来源:深圳乐居

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