关于征求《坪山区股份合作公司土地开发和交易监管实施细则(征求意见稿)》(下)

发布时间: 2022-08-31    浏览(1636)

第五章 民主决策与监管要求

第三十条 土地开发和交易项目既涉及社区一级股份合作公司,又涉及居民小组一级股份合作公司、分公司的,除社区一级股份合作公司召开“三会”、股东(代表)大会外,还应召开所涉及居民小组一级股份合作公司的“三会”、股东(代表)大会以及居民小组一级分公司股东(家庭户代表)会议。

土地开发和交易项目仅涉及居民小组一级股份合作公司,不涉及社区一级股份合作公司的,由居民小组一级股份合作公司召开“三会”、股东(代表)大会表决,无需召开社区一级“三会”及股东(代表)大会表决。

土地开发和交易项目仅涉及居民小组一级分公司的,不涉及社区一级股份合作公司的,由居民小组一级分公司召开股东(家庭户代表)会议表决通过后报社区一级股份合作公司“三会”审议,无需召开社区一级股份合作公司股东(代表)大会表决。

居民小组一级分公司股东会议由年满 18 周岁的股东组成,对于股东家庭户数较多的,也可遵循该居民小组历史惯例由股东家庭户代表或股东代表组成。表决通过比例要求参照本细则第三十一条执行。

第三十一条股份合作公司股东(代表)大会审议采用公开招标方式引进合作方的,应有人数和所持表决权数均半数以上的股东和集体股代表出席,并经出席会议的股东和集体股代表人数及其所持表决权数均三分之二以上同意。

股东(代表)大会审议采用竞争性谈判等协商方式引进合作方的,应有人数和所持表决权数均半数以上的股东和集体股代表出席,并经出席会议的股东和集体股代表人数和所持表决权数均五分之四以上同意。

第三十二条股份合作公司召开股东(代表)大会进行表决时,应当聘请公证机构现场公证,并邀请街道办事处至少一名工作人员现场监督。

街道办事处对股东(代表)大会进行现场监督的主要内容为:会议召集程序、会议议程、表决事项、决议内容、到会股东代表或股东人数、表决同意股东代表或股东人数及其股权等是否合规。上述会议须做好会议通知、签到、表决事项说明和会议记录、拍照录像等工作。

第三十三条股份合作公司的项目公司、控股公司在进行土地开发和交易项目决策时,除经该项目公司、控股公司董事会、股东会表决外,还应提交其所属的股份合作公司股东(代表)大会表决,股东(代表)大会表决程序和要求依照本细则相关规定办理。

第三十四条 股份合作公司通过公共资源交易平台采用公开招标、竞争性谈判、单一来源谈判方式选定合作方(含前期服务单位,应分别组建评审委员会、谈判小组。评审委员会、谈判小组由评审专家和股份合作公司代表组成,人数为5-11(含)之间的单数。评审专家由公共资源交易平台通过随机抽取的方式从专家库中产生,股份合作公司代表按公司内部决策程序确定(在交易方案中进行明确)。股份合作公司代表人数所占比例不得超过1/3。

第三十五条 股份合作公司通过公共资源交易平台采用公开招标、竞争性谈判方式选定合作方的(含前期服务单位,可采用评定分离、评定一体方式。组建定标委员会的,定标委员会人数为5-11(含)之间的单数。定标应邀请社区党委及股东代表列席。

第三十六条 股份合作公司享有的未落地非农建设用地指标、征地返还用地指标、土地整备留用地指标等不得在合作开发、城市更新、土地整备利益统筹等开发项目之外单独进行交易。

第三十七条股份合作公司土地进行合作开发和交易的,不得违反集体物业租赁管理规定在项目开发完成后将所分配物业直接交由合作方租赁运营,但股份合作公司在交易方案中有明确租赁运营条件,且在合作开发协议中有约定的除外。

第三十八条股份合作公司就土地进行合作开发的,应在合作协议中约定合作方不得擅自转让项目,否则股份合作公司有权终止合作。

如因不可抗力、客观情况发生重大变化等特殊情况导致项目开发陷入僵局无法继续推进时,在保障股份合作公司利益的前提下,股份合作公司按重大事项决策程序表决通过并报请街道办事处出具备案意见后,可通过项目转让方式引进其他合作方。

股份合作公司确定合作方后,因不可抗力、客观情况发生重大变化需变更合作协议的,股份合作公司按照重大事项决策程序表决通过并报街道办事处备案。备案后,股份合作公司可通过签订补充协议方式变更合作协议,但合作协议变更不得损害股份合作公司集体利益。

第三十九条区集体资产管理部门应加强事后监管,采用监督检查、“双随机、一公开”等方式对集体土地合作开发项目进行监管,重点对投诉举报、转办交办、数据监测等发现的问题进行检查,必要时可聘请第三方专业机构开展审计、复核等工作,发现问题后依法依规处置,并要求股份合作公司进行整改。


第六章 责任追究

第四十条违反本细则规定的股份合作公司,视情节轻重由街道办事处对其主要负责人及相关责任人进行约谈、诫勉谈话、责令辞职,依法依规取消换届选举的候选人资格,并将该公司列入重点监管企业名单上报区集体资产管理部门。

对违反相关法律法规、政策制度的党政机关工作人员、股份合作公司有关人员,视情况分别由街道办事处处理或移送纪检监察机关、公安机关等依法依规处理;涉及经济责任的,股份合作公司依法追偿公司损失等法律责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。

产权交易、资产评估(含复核)、咨询评审等机构及其工作人员和专家顾问在土地开发和交易过程中,徇私舞弊、弄虚作假或玩忽职守的,依法依规依纪处理;涉及经济责任的,股份合作公司依法追偿公司损失等法律责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。


第七章 附则

第四十一条本细则由区集体资产管理部门负责解释。

本细则中的期限,除标明“工作日”外的,以自然日计算。本细则中所称的“以上”“不超过”“不少于”包括本数,“超过”不包括本数。

第四十二条本细则所称国有企业指的是国有独资公司和持股比例超过50%的国有资本控股公司。本细则所称转让项目指的是变更项目合作方或转让项目公司控股权。

第四十三条本细则实施后,执行期间如遇国家、省、市、区有关政策发布或调整的,按新政策有关规定执行

第四十四条本细则自  年  月  日起实施,有效期5年。



 附件2:《坪山区股份合作公司土地开发和交易监管实施细则》修订说明.docx


《坪山区股份合作公司土地开发和交易监管实施细则(征求意见稿)》修订说明


为保障股份合作公司土地开发和交易安全,维护股民切身利益,促进集体经济健康稳定发展,根据《深圳经济特区股份合作公司条例》等政策法规,结合机构改革契机以及区股份合作公司发展现状,我局修订了《坪山新区股份合作公司非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易实施细则(试行)》(以下简称:原《实施细则》),形成《坪山区股份合作公司土地开发和交易监管实施细则》(以下简称:《实施细则》”,现就有关情况说明如下:

一、修订背景

为规范股份合作公司非农建设用地和征地返还用地使用权交易行为,深圳市政府于2011年印发《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》(深府〔2011〕198号),要求各区政府根据实际情况制定有关非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易的具体细则,原坪山新区于2015年出台原《实施细则》,该细则在当时形势下较好地强化了政府监管、规范了股份合作公司集体用地的开发和交易行为,该文件已于2018年5月到期。2019年6月,原市规划和自然资源局印发《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》(深规划资源规〔2019〕5号),要求涉及以集体资产为主的城市更新项目,原农村集体经济组织继受单位应在区政府监督下,以公平公正、民主透明为原则,通过公开招标方式选择市场主体。这与原《实施细则》规定城市更新项目可以采取单一来源谈判方式选择合作方相比有重大变化。

由于股份合作公司土地参与城市更新、土地整备利益统筹项目等新情况的出现,加之原《实施细则》目前已过有效期限,且规定的项目交易方式不符合现行城市更新政策要求,有必要对原《实施细则》进行修订完善,从而进一步规范股份合作公司的土地开发和交易行为,保障股份合作公司合法权益。

二、修订依据

(一)《深圳经济特区股份合作公司条例》;

(二)《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》(深府〔2011〕198号);

(三)《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》(深规划资源规〔2019〕5号);

三、主要修订内容及说明

(一)扩大适用土地类型范围

原《实施细则》的适用对象仅包括非农建设用地和征地返还用地土地。此前坪山区南布、沙湖等社区已试点“整村统筹”,2018年8月9日原市规划和规土资源委员会印发《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》,规定了土地整备利益统筹项目基本操作流程,原农村集体经济组织继受单位可通过土地整备利益统筹方式获得留用土地进行开发。故本次修订将土地整备利益统筹留用地纳入适用范围。

将股份合作公司拥有的国有已出让用地以及其他未完善征转地手续但集体享有权益等可进行建设开发的土地纳入调整范围,特别是未完善征转地手续但集体享有权益的土地,比如村道、巷道、未取得产权证书建筑物周边空地等等,为这类集体用地参与城市更新项目合作开发提供政策依据和制度支持(第三条)。

(二)明确引进合作方的时点

对于参与城市更新的合作开发、非农建设用地及征地返还用地进行空地开发、利益统筹留用地合作开发等情况分别明确交易条件。时点如下:城市更新项目,原则上已取得更新单元规划批复文件;非农建设用地、征地返还用地开发项目,原则上已签订土地使用权出让合同;土地整备利益统筹项目,原则上已审批通过实施方案及土地整备单元规划(第七条)。

(三)明确交易方式的类型和适用情形

股份合作公司土地进行合作开发和交易的,应通过公共资源交易平台以公开招标、竞争性谈判等方式选择合作方。以集体资产为主的城市更新项目,股份合作公司具有重大影响权的,应采用公开招标方式选择合作方。非农建设用地、征地返还用地及土地整备利益统筹项目,股份合作公司应采用公开招标、竞争性谈判方式选定合作方(第八条)。

(四)明确合作方选择的特殊交易情形与特别规定

明确了未达到交易条件下的提前选定合作方、特殊加分规定、与国企协议合作的特殊情形。未达到交易条件但已立项的,因重大项目实施需要或区城市更新和土地整备领导小组审议认为有必要的,在项目确定初步规划方案后可提前公开选定合作方;涉及城市更新、土地整备利益统筹项目,政府要求提前移交用地的,经区城市更新和土地整备部门确认提前移交用地任务及街道办事处确认前期服务单位按要求完成用地移交的,可在项目评审中给予不超过6分(含)的优先分;股份合作公司与国有企业之间进行合作开发的(含前期服务、意向合作),经区城市更新和土地整备领导小组审议通过的,可在履行资产评估、公司内部民主决策等程序后与国有企业进行协议合作,并报街道办事处备案(第九、十二、十三条)。

(五)明确土地参与城市更新项目股份合作公司具有重大影响权的门槛

土地面积占城市更新单元总用地面积比例20%以上,或集体物业建筑面积占项目拟拆除重建总建筑面积三分之一以上的,视为股份合作公司具有重大影响权,应在平台公开选择合作方。(第九条)

(六)明确了历史合作协议的处理

    对于签订了合作协议的历史项目,达到一定条件的,股份合作公司可不再另行选择合作方,可选择与原合作对象继续合作。(第十一条)

    (七)优化自主开发、合作开发等程序

    一是优化了审查备案环节。街道办事处备案由事后改为事前、删除了区集体资产管理部门的核准环节。二是并联了相关程序。为提高资产处置效率,项目论证、评估和制定交易方案环节可同步开展(第二、三章)。

    (八)增加遴选前期服务单位的相关要求

股份合作公司选择前期服务单位的,应将招商信息在报纸及平台网站发布,并按照重大事项决策程序在公共资源交易平台公开选取。对于签订的前期合作协议,应约定合作期限及退出机制(第二十五条)。

    (九)增加项目转让的相关规定

为防止合作方层层转卖提前兑现利益,损害项目整体及集体利益,明确已经引进合作方的项目,股份合作公司应在合作协议中约定合作方不得擅自转让(第三十八条)。


 附件3:公众意见建议征集表.docx

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来源:鼎鸿微看点

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标签: 开发资讯 土地开发 土地开发规划

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