关于征求《坪山区股份合作公司土地开发和交易监管实施细则(征求意见稿)》(上)

发布时间: 2022-08-31    浏览(1689)

关于深圳市坪山区国有资产监督管理局关于征求《坪山区股份合作公司土地开发和交易监管实施细则(征求意见稿)》公众意见的公告

2022-08-25



为规范坪山区股份合作公司土地开发和交易行为,保障股份合作公司及其股东的合法权益,我局对原《坪山新区股份合作公司非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易实施细则(试行)》进行了修订,形成《坪山区股份合作公司土地开发和交易监管实施细则(征求意见稿)》(以下简称:《实施细则》),为广泛听取社会公众的意见,现将《实施细则》征求意见稿全文公布,征求社会各界意见。

  为规范坪山区股份合作公司土地开发和交易行为,保障股份合作公司及其股东的合法权益,我局对原《坪山新区股份合作公司非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易实施细则(试行)》进行了修订,形成《坪山区股份合作公司土地开发和交易监管实施细则(征求意见稿)》(以下简称:《实施细则》),为广泛听取社会公众的意见,现将《实施细则》征求意见稿全文公布,征求社会各界意见。
  一、征求时间
  2022年8月25日至2022年9月24日止。
  二、意见反馈
  公告期内,有关单位可通过信函、电话、电子邮件等方式反馈意见、建议。反馈意见、建议时请提供个人姓名和联系方式。
  三、联系方式
  联系人:深圳市坪山区国有资产监督管理局,胡工;
  联系电话:0755-28410948;
  联系地址:深圳市坪山区金牛西路8号坪山区人民政府第三办公区1606室。

  邮箱:huzhulin@szpsq.gov.cn

  特此公告。

深圳市坪山区国有资产监督管理局

2022年8月25日

相关附件

 附件1:《坪山区股份合作公司土地开发和交易监管实施细则》.docx


第一章 总 则

第一条为规范坪山区股份合作公司土地开发和交易行为,保障股份合作公司及其股东的合法权益,根据《深圳经济特区股份合作公司条例》《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》(深府〔2011〕198号)《关于深入推进城市更新工作促进城市高质量发展的若干措施》(深规划资源规〔2019〕5号)等文件规定,结合我区实际,制定本细则。

第二条 本细则适用于城市化进程中由原行政村、自然村两级集体经济组织改制组建的股份合作公司及其下属分公司、子公司、控股子公司。本细则所称股份合作公司均包含上述单位。

第三条本细则所称土地,是指股份合作公司所属的原农村集体经济组织非农建设用地、征地返还用地、土地整备利益统筹留用地、国有已出让用地、其他未完善征转地手续但集体享有权益等可进行建设开发的土地。

第四条本细则所称土地开发和交易项目包含土地自主开发、土地合作开发、土地使用权和土地开发项目公司股权转让等项目。

第五条本细则所称土地自主开发(以下简称“自主开发”),是指股份合作公司自主规划、投资、建设、运营并自行组织实施的土地开发建设。

本细则所称土地合作开发(以下简称“合作开发”),是指股份合作公司通过引进其他市场主体合作进行土地开发建设。

本细则所称土地使用权和土地开发项目公司股权转让,是指股份合作公司对外转让土地使用权,以及转让涉及土地开发的公司(以下简称“项目公司”)全部或部分股权的交易。

第六条 土地开发和交易应遵循依法依规、尊重历史、民主决策、公开透明的原则,通过市场运作的方式,确保集体资产保值增值和维护全体股东的合法权益。鼓励有实力、有条件的股份合作公司自主开发土地。

第七条 土地以合作开发方式进入市场交易的,符合下列条件之一时,股份合作公司应当通过公共资源交易平台公开选择合作方:

(一)城市更新项目,原则上已取得更新单元规划批复文件。

(二)非农建设用地、征地返还用地开发项目,原则上已签订土地使用权出让合同。

(三)土地整备利益统筹项目,原则上已审批通过实施方案及土地整备单元规划

 未达到上述交易条件但已纳入计划的城市更新或利益统筹项目,因重大项目实施需要或区城市更新和土地整备领导小组审议认为有必要的,城市更新项目规划方案经区城市更新和土地整备业务会审议通过后,股份合作公司可根据区城市更新和土地整备部门出具的项目规划要点进行评估,土地整备利益统筹项目在项目土地整备单元规划经区城市更新和土地整备业务会审议通过后,股份合作公司可根据区城市更新和土地整备部门出具的项目初步留用地规划指标或市规划和自然资源局坪山管理局出具的规划要点进行评估,并按本细则第八条及第十八条要求在公共资源交易平台公开选定合作方。股份合作公司应当在交易方案和合作协议中明确最终规划要点与评估规划要点不一致的调整、退出机制。

第八条 股份合作公司土地进行合作开发和交易的,应在区集体经济综合监管系统发起申请,并通过公共资源交易平台以公开招标、竞争性谈判等方式选择合作方。

以集体资产为主的城市更新项目,股份合作公司具有重大影响权的,应采用公开招标方式选择合作方。

非农建设用地、征地返还用地及土地整备利益统筹项目,股份合作公司应采用公开招标、竞争性谈判方式选定合作方。

第九条 土地参与城市更新项目合作开发时,土地面积占城市更新单元总用地面积比例20%以上或集体物业建筑面积占项目拟拆除重建总建筑面积三分之一以上的(具有重大影响权),股份合作公司应通过公共资源交易平台公开选择合作方。两个以上股份合作公司(含跨街道)拥有的土地或物业累计面积达到上述标准的,由涉及街道集体资产管理部门指导各股份合作公司协商确定主导方及共同协商选择同一家评估服务机构,再由主导方制定总交易方案并通过公共资源交易平台选择合作方。

未达到上述标准(不具有重大影响权)的城市更新项目,股份合作公司可采用协议交易方式选定合作方,或者作为被搬迁人与开发单位协商签订拆迁补偿协议。

第十条区集体资产管理部门负责建立和完善股份合作公司土地开发和交易制度。

区城市更新和土地整备部门负责城市更新的计划立项审批、更新单元规划批复、实施主体确认等方面的服务和监管,负责土地整备利益统筹项目的立项报批、实施方案初审、规划方案编制、实施协议书(实施监管协议书)签订等方面的服务和监管。

规划国土部门依职责负责规划技术指标、用地政策、土地使用权交易等方面的服务和监管。

街道办事处负责股份合作公司土地开发和交易的具体指导、服务和监督。

股份合作公司依章程对土地开发和交易项目进行决策及具体实施。

第十一条 股份合作公司土地合作开发项目,不违反土地及城市更新相关法律法规、政策规定并能够保障股份合作公司集体利益的,符合下列条件之一时,可不重新选择合作方:

(一) 2015年1月1日前,股份合作公司已经签订合作协议并经股东(代表)大会表决通过的。

(二)2015年1月1日前,股份合作公司经当时公司决策机构(董事会、经营班子)审议通过签订合作协议,但未经股东(代表)大会(或子公司、分公司股东会议)表决的,现经股份合作公司董事会、集体资产管理委员会、监事会(以下简称“三会”)审议通过,并由股东(代表)大会以章程规定的特别决议程序通过项目属合作开发历史遗留问题的。

符合前两款情形且合作协议尚在有效期,股份合作公司选择继续与原合作对象合作开发的,应参照本细则第七条及第十八条的规定履行资产评估、复核、项目公示及街道办事处备案等程序。

第十二条 涉及城市更新、土地整备利益统筹项目,因政府要求提前移交用地的,经区城市更新和土地整备部门确认提前移交用地任务及街道办事处确认前期服务单位按要求完成用地移交的,可在项目评审中给予前期服务单位最高不超过6分(含)的优先分,具体由股份合作公司在交易方案中明确。

第十三条 股份合作公司与国有企业之间进行合作开发的(含前期服务),经区城市更新和土地整备领导小组审议通过的,公司可在履行重大事项决策程序后直接与国有企业进行协议合作,并报街道办事处备案。涉及资产处置的,还需进行资产评估及复核。


第二章  自主开发

第十四条股份合作公司土地自主开发项目应遵循下列步骤程序:

(一)项目论证

股份合作公司应委托具有相应资质的专业机构对项目进行可行性研究,形成可行性分析报告。报告主要内容包括项目土地物业权属状况分析、项目初步规划和设计、项目公共配套设施、项目投资估算与资金筹措、项目预期收益、项目开发建设进度安排等相关情况。

(二)审查及民主决策

1.社区党委研究。股份合作公司将项目可行性分析报告等相关资料,报送社区党委。社区党委按照重大事项相关规定进行研究,并于5个工作日内书面回复股份合作公司。社区党委研究通过后,可行性分析报告需在公司公告栏内公示,公示期不少于10日。情况特别复杂的,应当由社区党委研究提出意见后,提交街道党工委研究审议。

2.股份合作公司召开“三会”进行审议。

3.“三会”审议通过后,股份合作公司召开股东(代表)大会按照“一事一议一决策”的方式逐项审议和表决,形成决议。股东(代表)大会表决结果应在公司公告栏内公示,公示期不少于10日。

(三)街道办事处备案。

完成决议后,股份合作公司在5个工作日内,将本细则第十六条规定的项目整体资料上传区集体资产综合监管系统并报街道办事处备案。街道办事处应在决议公示结束后10个工作日内出具备案意见,并于出具备案意见后5个工作日内将项目整体资料及备案意见抄报区集体资产管理部门。

第十五条民主决议中应当包括但不限于以下内容:

(一)是否同意对土地进行开发。

(二)是否同意采用自主开发方式。

(三)是否同意项目可行性分析报告

第十六条股份合作公司报街道办事处备案应提交如下资料:

(一)项目备案申请报告,包括:项目基本情况、公司内部对项目的表决情况、其他须说明的情况。

(二)项目可行性分析报告。

(三)社区党委书面回复意见。

(四)项目用地或规划文件;地上有建、构筑物或其他附着物的,须提供附着物权属资料及照片。

(五)项目张榜公示的照片。

(六)民主决议,包括公司“三会”决议和股东(代表)大会决议。项目涉及分公司的,应提交分公司民主决议。

(七)公证机构对公司股东(代表)大会出具的公证书。

第十七条 股份合作公司自主开发项目若变更为合作开发或资产处置(如资产转让、股权转让、增资扩股等方式涉及土地的)项目的,应当按照本细则第三、四章规定履行相关程序。股份合作公司不得以自主开发为名与其他单位或个人进行合作开发。


第三章 合作开发

第十八条股份合作公司土地合作开发项目应遵循以下程序:

(一)项目论证

编制项目可行性分析报告。股份合作公司应委托具有相应资质的专业机构对项目进行可行性研究,形成可行性分析报告。

(二)资产评估

1.股份合作公司应聘请具有资质、经营规范的评估机构,对拟合作开发的土地及相关集体资产按建设用地规划条件进行资产评估。

2.股份合作公司将资产评估报告报街道办事处复核,街道办事处应聘请具有资质、经营规范的第三方评估机构对股份合作公司提交的资产评估报告进行复核,并出具书面复核意见。

(三)制定交易方案

1.股份合作公司根据资产评估报告和项目实际情况制定交易方案。交易方案应在公司公告栏内公示,公示期不少于15日。交易方案主要内容包括但不限于:

(1)股份合作公司的名称、住所及法定代表人。

(2)建设用地的基本情况。

(3)可行性分析结论和项目评估结果。

(4)市场主体的资格条件。

(5)合作开发期限、开发进度、配套设置要求、项目开发预算。

(6)预期合作收益和分配方式。

(7)交易、履约保证金。

(8)交易方式。

(9)评审委员会、谈判小组的组成和运作方式。

(10)公司决策和实施程序。

(11)定标委员会组成和定标方法(如有)。

(12)合同文本。

2.合作方具备的资质条件:应符合国家房地产开发企业资质管理的相关规定,净资产规模在人民币1亿元以上,并具有良好的社会信誉股份合作公司不得在交易方案中设定与土地合作开发项目实际需要不相适应或无关的资格、技术和商务条件,不得以其他不合理方式限制竞争。

3.项目论证、资产评估和制定交易方案等工作同步开展。

(四)审查及民主决策

1.社区党委研究。股份合作公司将项目可行性分析报告、资产评估报告、交易方案等相关资料,报送社区党委。社区党委按照重大事项相关规定进行研究,并于5个工作日内出具书面研究意见回复股份合作公司。情况特别复杂的,应当由社区党委研究提出意见后,提交街道党工委研究审议。

2.股份合作公司召开“三会”进行审议。

3.“三会”审议通过后,股份合作公司召开股东(代表)大会按照“一事一议一决策”的方式逐项审议和表决,形成书面决议并公示。书面决议应在公司公告栏内公示,公示期不少于15日。

 (五)街道办事处备案

完成决议后,股份合作公司在5个工作日内,将本细则第二十条规定的项目整体资料上传区集体资产综合监管系统并报街道办事处备案。街道办事处应在决议公示结束后10个工作日内出具备案意见,并于5个工作日内将备案资料、备案意见抄报区集体资产管理部门。

(六)引进合作方

1.股份合作公司应根据交易方案编制交易公告。交易公告应当在《深圳特区报》或者《深圳商报》及公共资源交易平台网站进行发布,公告及报名时间不少于20日。

2.项目成交后,公共资源交易平台应将评标、中标结果或竞争性谈判结果在其官方网站公示不少于5个工作日,并同步向股份合作公司和街道办事处报送相关公示结果资料。股份合作公司应将公示结果资料在公司公告栏公示

街道办事处、股份合作公司或其股东有异议的,应在公示期内向公共资源交易平台提交书面意见。

3.股份合作公司应委托法律顾问对拟签订合同进行法律审查,并在发出中标通知书或成交通知书之日起30日内与其签订合同。合同签订之日起5个工作日内,应该将合同及法律意见书报送街道办事处,同时上传区集体资产综合监管系统。

第十九条合作开发项目的民主决议中应包括但不限于以下内容:

(一)是否同意对土地进行合作开发。

(二)是否同意资产评估结果。

(三)是否同意交易方案

第二十条合作开发项目,股份合作公司报街道办事处进行备案应提交如下资料:

(一)项目备案申请报告,包括:项目基本情况、民主表决情况、其他须说明的情况。

(二)项目可行性分析报告、资产评估报告、交易方案。

(三)社区党委书面回复意见。

(四)土地出让合同或已审批的土地整备利益统筹规划方案或城市更新单元规划批复文件及现场照片;地上有建、构筑物或其他附着物的,须提供附着物权属资料

(五)项目张榜公示的照片。

(六)民主决议,包括公司“三会”决议和股东(代表)大会决议。项目涉及分公司的,应提交分公司民主决议。

(七)公证机构对公司股东(代表)大会出具的公证书。

第二十一条  不具有重大影响权的合作开发项目应遵循下列步骤程序:

(一)资产评估

1.股份合作公司应聘请具有资质、经营规范的评估机构,对拟合作开发的土地及相关集体资产按建设用地规划条件进行资产评估。

2.股份合作公司将资产评估报告报街道办事处复核,街道办事处应聘请具有资质、经营规范的第三方评估机构对股份合作公司提交的资产评估报告进行复核,并出具书面复核意见。

(二)制定交易方案

1.股份合作公司根据资产评估报告进行更新项目范围内集体资产保值增值谈判,并协商拟定交易方案。交易方案应在公司公告栏内公示,公示期不少于15日。交易方案主要内容包括但不限于:拟开发土地基本情况、项目评估结果、利益分配方式等内容。

2.资产评估和制定交易方案等工作可同步开展。

(三)审查及民主决策

1.社区党委研究。股份合作公司将资产评估报告、交易方案等相关资料,报送社区党委。社区党委按照重大事项相关规定进行研究,并于5个工作日内出具书面研究意见回复股份合作公司。情况特别复杂的,应当由社区党委研究提出意见后,提交街道党工委研究审议。

2.股份合作公司召开“三会”进行审议。

3.“三会”审议通过后,股份合作公司召开股东(代表)大会按照“一事一议一决策”的方式逐项审议和表决,形成书面决议并公示。书面决议应在公司公告栏内公示,公示期不少于15日。

(四)街道办事处备案

完成决议后股份合作公司在5个工作日内,将本细则第二十三条规定的项目整体资料上传区集体资产综合监管系统并报街道办事处备案。街道办事处应在决议公示结束后10个工作日内出具备案意见,并于5个工作日内将备案资料、备案意见抄报区集体资产管理部门。

(五)签订交易合同

股份合作公司在街道办事处出具备案意见之日起30日内,应委托法律顾问对拟签订合同进行法律审查,并与开发单位签订合同。合同签订之日起5个工作日内,应该将合同及法律意见书报送街道办事处,同时上传区集体资产综合监管系统。

第二十二条不具有重大影响权合作开发项目的民主决议中应包括但不限于以下内容:

(一)是否同意对土地进行合作开发。

(二)是否同意资产评估结果。

(三)是否同意交易方案

第二十三条不具有重大影响权的合作开发项目,股份合作公司报街道办事处备案应提交如下资料:

(一)项目备案申请报告,包括:项目基本情况、民主表决情况、其他须说明的情况。

(二)资产评估报告、交易方案。

(三)社区党委书面回复意见。

(四)城市更新单元规划批复文件及现场照片;地上有建、构筑物或其他附着物的,须提供附着物权属资料

(五)项目张榜公示的照片。

(六)民主决议,包括公司“三会”决议和股东(代表)大会决议。项目涉及分公司的,应提交分公司民主决议。

(七)公证机构对公司股东(代表)大会出具的公证书。

第二十四条对于符合第十一条规定无需重新选择合作方的土地合作开发项目,在项目取得建设用地规划许可证、专项规划或实施协议后,可参照本细则第二十一条履行相应程序。

第二十五条股份合作公司实施土地合作开发项目可按照坪山区城市更新、土地整备利益统筹等相关规定选定前期服务单位开展项目前期工作。

(一)前期服务单位选定应将招商信息在《深圳商报》或《深圳特区报》及公共资源交易平台网站发布,并按照重大事项决策程序在公共资源交易平台公开选取。

(二)股份合作公司应在前期合作协议中约定合作期限同时应在协议中明确前期服务单位的退出机制,双方不得约定拆迁补偿标准、现金补偿等涉及项目利益分配的实质性开发条款。项目达到本细则第七条规定的交易条件时须按照本细则规定程序选择合作方。

本细则实施前,股份合作公司已签订前期服务协议(前期合作协议)且协议经街道办事处确认合法有效的,股份合作公司可以不再在公共资源交易平台公开选取前期服务单位。

股份合作公司已与前期服务单位签订前期服务协议但未约定期限、退出机制的,应按照本条规定完善前期服务协议或签订补充协议。

合作期限届满后股份合作公司选择续约的,应按照重大事项决策程序进行。前期服务期限、续约合同期限原则上不超过5年。


第四章 土地使用权和项目公司股权转让

第二十六条股份合作公司土地使用权和项目公司股权转让应遵循以下程序:

(一)资产评估

1.股份合作公司应聘请具有资质、经营规范的评估机构对拟转让的土地或项目公司股权进行评估。

2.股份合作公司将资产评估报告报街道办事处复核,街道办事处应聘请具有资质、经营规范的第三方评估机构对股份合作公司提交的资产评估报告进行复核,并出具书面复核意见。

3.在公司张榜公示资产评估结果,公示期不少于10日。

(二)制定交易方案

1.股份合作公司根据资产评估报告和项目实际情况制定土地或股权交易方案。交易方案应包含拟交易项目的基本情况、资产评估报告、主要财务数据、底价、价款支付期限和支付方式、交易主体资质、交易方式、合同文本等内容,并在公司公告栏内公示,公示期不少于15日。

2.资产评估和制定交易方案等工作可同步开展。

(三)审查及民主决策

1.社区党委研究。股份合作公司将资产评估报告、交易方案等相关资料,报送社区党委。社区党委按照重大事项相关规定进行研究,并于5个工作日内出具书面研究意见回复股份合作公司。情况特别复杂的,应当由社区党委研究提出意见后,提交街道党工委研究审议。

2.股份合作公司召开“三会”进行审议。

3.“三会”审议通过后,股份合作公司召开股东(代表)大会按照“一事一议一决策”的方式逐项审议和表决,形成书面决议并公示。书面决议应在公司公告栏内公示,公示期不少于15日。

(四)街道办事处备案

完成决议后股份合作公司在5个工作日内,将本细则第二十八条规定的项目整体资料上传区集体资产综合监管系统并报街道办事处备案。街道办事处应在决议公示结束后10个工作日内出具备案意见,并于5个工作日内将备案资料、备案意见抄报区集体资产管理部门。

(五)交易。将土地使用权或土地项目公司股权在公共资源交易平台交易。

(六)签订交易合同。股份合作公司应委托法律顾问对拟签订合同进行法律审查,并根据交易结果与交易方签订交易合同。合同签订之日起5个工作日内,应该将合同及法律意见书报送街道办事处,同时上传区集体资产综合监管系统。

第二十七条土地使用权和项目公司股权转让项目的民主决议中应包括但不限于以下内容:

(一)是否同意将土地使用权(项目公司股权)进行转让。

(二)是否同意资产评估结果。

(三)是否同意交易方案

第二十八条股份合作公司土地使用权和项目公司股权转让项目,股份合作公司报街道办事处备案应提交如下资料:

(一)项目备案申请报告,包括:项目基本情况、公司内部对项目的表决情况、其他须说明的情况。

(二)资产评估报告、交易方案

(三)社区党委书面回复意见。

(四)拟转让的土地使用权(项目公司股权)的权属证明资料及现场照片。

(五)项目张榜公示的照片。

(六)民主决议,包括公司“三会”决议和股东(代表)大会决议。项目涉及分公司的,应提交分公司民主决议。

(七)公证机构对公司股东(代表)大会出具的公证书。

第二十九条股份合作公司与合作方共同成立项目公司进行土地合作开发,在合作开发协议中对股份合作公司在获得全部应分配利益后转让项目公司股权有约定的,可按合作协议约定径直履行。


来源:鼎鸿微看点

主页: 饕餮小妖怪    阅读原文

标签: 开发资讯 土地开发 土地开发规划

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