以案说法 | 业主以违规放贷、预售资金监管失职为由主张停贷的9个裁判规则

发布时间: 2022-08-02    浏览(431)

商品房项目烂尾诱发的业主集体“停贷潮”,系近两周舆论最为关注的热点话题。“停贷潮”下的业主们通常以银行存在违规放贷、预售资金监管失职,或政府行政不作为等理由主张停贷、损失赔偿或连带清偿。强制停贷能否实现业主们的维权目的?在业主权益受损情况下,合法合理的维权路径如何?经检索类案裁判观点发现,若业主以开发商根本违约为由主张同时解除购房合同及贷款合同的,能否要求不予支付剩余贷款?各地法院裁判观点不一。业主未解除贷款合同情形下,直接强制停贷的,较大可能被认定构成违约,特殊情况下,部分法院认为业主不构成违约,有权要求银行承担违约责任或损失赔偿,例如银行明确出具承诺书保证对预售资金未支付至监管账户承担责任、业主成功举证证明银行未按双方约定发放贷款、业主举证证明银行违规放贷导致其产生损失等。此外,还有业主在向主管部门投诉未果情况下,起诉行政主管部门监管不作为的案例。面对诸多问题,本文将以问题为导向,以司法裁判观点为依据,对商品房烂尾、业主解约或停贷涉及到的法律问题进行探讨和分析。


典型案例

【裁判要旨】房企逾期交付房屋,已构成根本违约,业主有权解除商品房预售合同。商品房预售合同解除,致使借款合同目的无法实现,业主请求解除借款合同的,应予支持。商品房预售合同解除后,即向业主返还购房首付款及利息、偿还业主已向银行支付的按揭贷款本金及其利息、按揭贷款利息损失,赔偿违约金,并向银行偿还业主尚欠贷款本息。

【案 例 一】双峰县丰茂房地产开发有限公司、中国建设银行股份有限公司娄底市分行等商品房预售合同纠纷【案       号】(2022)湘13民终25号

【审理法院】湖南省娄底市中级人民法院【案情简介】2019年4月18日与2020年6月9日,孙见良与罗讲理向双峰县丰茂房地产开发有限公司(以下简称“丰茂公司”)支付购房首付款共计49万元。2020年6月23日,孙见良、罗讲理与丰茂公司订立了《购房合同》,合同约定“应当在2021年3月31日前向买受人交付该商品房”。2020年8月7日,孙见良、罗讲理与中国建设银行股份有限公司娄底市分行(以下简称“建行娄底分行”)、丰茂公司订立《借款合同》。2020年8月26日,双峰县自然资源局应建行娄底分行及罗讲理、孙见良的申请,办理了预售商品房抵押权预告登记。截至2021年9月10日,孙见良向建行娄底分行以等额本息还款方式支付了12个月的按揭贷款。至2021年9月,丰茂公司预售给孙见良、罗讲理的商铺因未验收合格导致不能交付。对此,孙见良、罗讲理主张解除《购房合同》《借款合同》,并请求丰茂公司返还购房首付款及利息,偿还向银行已付按揭贷款本息、利息损失、剩余未付贷款本息,支付违约金。【裁判理由】二审法院认为,交付商品房期限届满后,丰茂公司一直未曾向孙见良、罗讲理交付商品房,其行为已构成根本违约,致使购买商铺的合同目的不能实现,故维持解除《购房合同》的一审判决。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十条:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”本案中,因丰茂公司未按照约定期限交付房屋,致使案涉《购房合同》被解除,根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定,在商品房预售合同解除后,丰茂公司应当向孙见良、罗讲理返还49万元购房款及其利息;应当支付孙见良、罗讲理已经向建行娄底分行支付的按揭贷款本金及利息;应当偿还孙见良、罗讲理在建行娄底分行按揭保证贷款本息余额;应当赔偿孙见良、罗讲理违约金49000元。


【裁判要旨】房地产开发公司逾期交付房屋,致使《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》解除,剩余贷款的还款责任应由出卖人承担。【案 例 二】王忠诚、王琪博金融借款合同纠纷【案      号】(2019)最高法民再245号【审理法院】最高人民法院【案情简介】2015年8月12日,王忠诚与青海越州房地产开发有限公司(以下简称“越州公司”)签订《商品房预售合同》。2015年8月14日,王忠诚、王琪博、王琪宝与中国建设银行股份有限公司青海省分行(以下简称“建行青海分行”)、越州公司签订《借款合同》;同日,王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同(在建工程/预购房)》(以下简称《抵押合同》)为前述贷款提供抵押担保,约定“越州公司应按预售合同约定期限向王忠诚交房,交房时须经建行青海分行书面同意;越州公司不按期交房而间接影响建行青海分行利益时,越州公司应代替王忠诚承担赔偿建行青海分行损失的责任”。前述《商品房预售合同》《借款合同》《抵押合同》均已被法院生效判决解除,但王忠诚等三人不服二审法院对于其三人负有剩余贷款还款责任的判决,认为“在案涉《借款合同》履行过程中,王忠诚等三人在客观上既不控制贷款,也未使用贷款,全部款项由建行青海分行依按揭贷款模式流程直接转给了越州公司。在越州公司违约导致购房合同及借款合同解除、王忠诚等三人无任何过错的情况下,在无法按期接房的同时还要成为建行青海分行的债务人,既不符合按揭贷款的法律特征、政策背景,也不符合按揭贷款商业模式的价值安排”,三人申请再审并主张越州公司承担剩余贷款还款责任。【裁判理由】最高法院再审认为,第一,关于案涉借款合同解除后贷款返还责任主体问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定,因越州公司未按照约定期限交付房屋,致使案涉《商品房预售合同》解除,《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦应被解除。根据前述规定,应由越州公司将收取的购房贷款本金及利息返还建行青海分行,王忠诚等三人不负有返还义务。第二,对于案涉借款合同中相关格式条款的适用问题。案涉《借款合同》相关格式条款要求业主在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款,明显不合理地加重了王忠诚等三人的责任,该格式条款无效,对王忠诚等三人不具有约束力。第三,关于商品房按揭贷款商业模式下各方当事人权利义务关系问题。本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系,开发商因违约不能交房导致各方合同解除,但却实际占有使用业主支付的首付款及银行贷款;银行依据合同约定既享有抵押权,又同时享有对开发商、业主的债权;业主未取得房屋,却既支付了首付款,又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理,则在业主对合同解除无过错的情况下,仍要求其对剩余贷款承担还款责任,明显不合理地加重了其负担,各方权利义务失衡,有违公平原则。因此,必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务的平衡问题,避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。【类     案】(2022)云08民终116号、(2019)云民终542号


【裁判要旨】双方并未在贷款合同中约定住房按揭贷款发放时间,银行虽存在违规提前放贷行为,但仅违反银行行业内部监管规定,该规定是否构成贷款合同组成部分、对双方产生约束力,需由业主举证证明。即使该规定约束双方,银行在房屋未封顶时违规放贷,业主提前偿还的本息属于清偿债务,并非损失,不可据此主张损失赔偿。

【案 例 三】刘丽雅、中国银行股份有限公司福安湖滨支行金融借款合同纠纷【案       号】(2019)闽09民终1067号

【审理法院】福建省宁德市中级人民法院【案情简介】2011年11月3日,刘丽雅向福建元利实业有限公司(以下简称“元利公司”)购买海峡茶都第41幢3层105号商品房。2011年12月5日,刘丽雅与中国银行股份有限公司福安湖滨支行(以下简称“中行福安湖滨支行”)签订《个人一手住房贷款合同》,2011年12月15日,中行福安湖滨支行向刘丽雅发放了贷款,发放贷款时该套房屋尚未封顶。刘丽雅从2012年1月1日开始还贷。另,刘丽雅等12人针对中行福安湖滨支行涉嫌违规发放贷款事项进行信访,宁德银保监分局已对中行福安湖滨支行作出行政处罚。此后,刘丽雅以中行福安湖滨支行违约为由主张其承担违约责任,即赔偿刘丽雅提前偿还的本息。【裁判理由】一审法院认为,中行福安湖滨支行虽违反《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,但该通知系部门规范性文件,案涉合同未违反相关法律、行政法规的强制性规定,合同有效。该通知不属于双方约定,中行福安湖滨支行系在刘丽雅申请之后按约履行放贷义务,该放贷行为符合双方合同约定,且刘丽雅未提供其他证据证明中行福安湖滨支行违规放贷违反双方的约定。基于此,一审法院驳回刘丽雅诉讼请求,刘丽雅对此不服,提起上诉。二审法院认为,刘丽雅系基于违约之诉主张损失赔偿,其前提应当是双方就合同义务进行了约定,并且当事人存在不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情形。本案中,双方当事人在贷款合同中并未对住房按揭款发放时间进行明确约定,中行福安湖滨支行虽存在违规提前放贷事实,但违规提前放贷行为违反的是《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,即行业内部监管规定,该规定是否当然成为案涉贷款合同的组成部分,并对双方当事人产生约束力,刘丽雅尚需进一步举证。退一步说,即使上述监管规定所确定的贷款发放条件已经成为合同义务,造成的是刘丽雅提前还贷的后果。刘丽雅提前偿还的本息,已用于清偿其对中行福安湖滨支行所负债务,该本息支出属清偿债务,并非损失。【类     案】(2019)闽09民终1059号、(2019)闽09 民终1061号、(2015)浙温商终字第2968号


【裁判要旨】银行依约发放贷款后,业主以银行未履行资金监管义务为由强制停贷构成违约,应当承担违约责任。

【案 例 四】谭擎夏野与夏秀芳、中国农业银行股份有限公司重庆万州分行金融借款合同纠纷【案       号】(2021)渝02民终689号

【审理法院】重庆市第二中级人民法院【案情简介】2015年1月11日,谭擎夏野、夏秀芳与重庆天仙湖置业有限公司(以下简称“天仙湖公司”)签订《重庆市商品房买卖合同》购买案涉房屋。2015年1月14日,谭擎夏野、夏秀芳向中国农业与银行股份有限公司重庆万州分行(以下简称“农行万州分行”)申请贷款。2015年1月23日,农行万州分行作为贷款人,谭擎夏野作为借款人,谭擎夏野、夏秀芳作为抵押人,天仙湖公司作为保证人共同签订《个人购房担保借款合同》,约定谭擎夏野向农行万州分行借款25万元,期限240个月,借款用途为购置案涉房屋,借款人授权贷款人将借款划入的账户为XXX。谭擎夏野诉称,农行万州分行未按合同约定和法律规定履行资金监管职责,以致天仙湖公司本将应用于案涉房地产项目的建设资金挪作他用,谭擎夏野有权行使不安抗辩权,暂停借款的偿还。【裁判理由】二审法院认为,根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定,不安抗辩权由“应当先履行债务的当事人”享有并行使。根据案涉借款合同的法律属性,“应当先履行债务的当事人”属于出借人农行万州分行,而非作为借款人的谭擎夏野。因此谭擎夏野在案涉借款合同履行中行使不安抗辩权,缺乏法律依据。本案所涉《个人购房担保借款合同》系合同各方的真实意思表示,无法律规定无效之情形,应属有效,各方当事人应按合同约定履行。农行万州分行在按约定发放贷款后,谭擎夏野未按期履行还款义务,其行为已构成违约,应当承担违约责任。农行万州分行请求谭擎夏野归还逾期借款本息以及罚息、复利,符合法律规定。


【裁判要旨】在《个人购房担保借款合同》合法有效的前提下,业主贸然停贷会构成违约,需要承担相应的违约责任,开发商亦须承担合同约定的连带清偿责任。

【案 例 五】中国农业银行股份有限公司苍溪县支行诉何林明等金融借款合同纠纷【案       号】(2017)川0824民初1799号

【审理法院】四川省苍溪县人民法院【案情简介】2015年5月8日,何林明、赵晓玉以购买苍溪县壹品江山的商业用房为由向中国农业银行股份有限公司苍溪县支行(以下简称“农行苍溪支行”)申请贷款,并于2015年6月12日签订了《个人购房担保借款合同》。同时,何林明、赵晓玉以苍溪县壹品江山的商业用房作为抵押,并于2016年6月15日办理了抵押预告登记,四川居高房地产开发有限公司(以下简称“居高公司”)为该贷款提供阶段性担保,约定自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止,为借款人的债务提供连带保证责任。合同中约定,借款人未按期足额偿还借款,贷款人有权提前收回借款,行使担保权等。后何林明、赵晓玉以农行苍溪支行未履行监管职责致使楼房“烂尾”为由,停止还款。农行苍溪支行诉请何林明、赵晓玉依合同约定提前偿还全部借款本息,居高公司对此承担连带责任。【裁判理由】法院认为合法的借贷关系受法律保护,当事人签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示且不违反国家法律法规强制性规定,合法有效。何林明、赵晓玉在按月等额还款方式履行一段时间后,停止归还借款本金及利息达数月,已构成违约,现农行苍溪支行依据合同约定要求提前收回全部借款本息,符合法律规定,法院予以支持。居高公司作为该借款的保证人,在何林明、赵晓玉未按约定归还农行苍溪支行借款本息的期间,虽然承担了部分保证责任,但现仍应在何林明、赵晓玉取得房地产权属证书并办妥以农行苍溪支行为抵押权人的抵押登记手续前,对上述借款承担连带清偿责任。


【裁判要旨】银行将按揭款存入非专用账户的行为不必然构成违约。银行如果出具文件表明“按揭款全部存入预收款专用账户,如有违反,愿承担责任”,但又在未告知业主情况下将贷款打入其他账户的,需对此承担缔约过失责任,业主可从起诉之日起暂停还贷直至房屋具备交付条件之日。

【案 例 六】招商银行股份有限公司惠州分行、黄一婷金融借款合同纠纷【案       号】(2017)粤13民终1881号

【审理法院】广东省惠州市中级人民法院【案情简介】2013年6月5日,招商银行股份有限公司惠州分行(以下简称“招行惠州分行”)、黄一婷及光耀集团有限公司(以下简称“光耀公司”)签订了《个人购房借款及担保合同》,约定黄一婷向招商银行惠州分行贷款82万用于购买光耀公司开发的位于惠州市XX号房,光耀公司对黄一婷的还款付息的义务承担连带保证责任。该合同关于本合同项下贷款的支付账户的约定未进行勾选。招行惠州分行提交了黄一婷签名的《个人贷款借款借据》,注明:由黄一婷委托招行惠州分行将贷款转入光耀公司在招商银行开立的账号为75XX13的账户。光耀公司就惠州市XX商品房开设的商品房预售款专用账户(以下简称“专用账户”)为44XX。招行惠州分行于2013年6月5日出具《商品房购房(按揭)款存入专户具结书》,载明:“为确保商品房预售资金重点用于后续工程建设,本行(按揭银行)特做出如下承诺:保证将买受人所购商品房的后续房款(按揭款)捌拾贰万元全部存入预收款专用账户,如有违反,愿承担责任。”2016年6月14日,惠州市房产管理局向招行惠州分行发出惠市房函[2016]255号《关于对预售房按揭货款发放进行整改的函》,列明:你行发放的按揭贷款2774万元,未按规定流入楼盘的预售资金专用账户。现责令你行在30日内进行整改,并于2016年7月26日之前将整改结果报送我局房管科。基于此,黄一婷诉请招行惠州分行按照《商品房购房(按揭)款存入专户具结书》的承诺承担责任。【裁判理由】法院认为,《个人购房借款及担保合同》及《个人贷款借款借据》是各方当事人的真实意思表示,双方应当按照合同约定履行合同义务。黄一婷向招行惠州分行处借款的主要用途是购买商品房并向开发商支付购房款,而招行惠州分行已经将购房的按揭款支付给开发商,其已经履行了金融借款合同的主要义务,合同目的已然实现。因此招行惠州分行将房屋贷款打入非监管账户的行为并不构成违约。就招行惠州分行未将黄一婷的贷款付至专用账户是否应承担责任及承担何种责任的问题。法院认为,根据缔约过失责任的原理,缔约当事人缔结契约磋商之时,一方因违背相互信赖所产生的信赖利益、告知及解释等附随义务,而致另一方信赖利益产生损失的,需要承担相应的损害赔偿责任。本案中,招行惠州分行向惠州市房产管理局出具了具结书,以其实际行为表明其对购房的按揭款应支付至预收款专用账户的事宜是知悉的。同时招行惠州分行作为专业的银行金融机构,对于预售商品房市场中预售资金存入非专用账户存在的风险应当是知晓的,而招行惠州分行并未在缔约之时,及合同履行过程中向黄一婷履行告知义务,其上述行为是致使涉案房地产工程烂尾的间接原因,故招行惠州分行应当向黄一婷承担部分缔约过失责任。关于责任划分的问题,因光耀公司的违约行为系黄一婷涉案损失的主要和直接原因,而招行惠州分行未尽告知义务系黄一婷涉案损失的间接原因。因此,从公平原则考虑,招行惠州分行应当对涉案商品房具备交付条件之前的相关损失承担部分责任,黄一婷从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权不履行抵押贷款合同中偿还本金的义务,且无需向招行惠州分行支付上述期间涉案借款的利息(含复利及罚息),已经向招行惠州分行偿还的本金及利息不予退回。但涉案商品房具备交付条件时,黄一婷仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本息的义务,招行惠州分行亦可对上述损失再行向光耀公司进行追偿。


【裁判要旨】业主以银行违规履行资金监管义务为由要求银行与开发商承担连带责任的,不属于举证责任倒置的法定情形,应由提出该主张的业主承担证明责任。

【案 例 七】王忠良、中国工商银行股份有限公司东阳支行商品房预售合同纠纷【案       号】(2019)浙07民终5052号

【审理法院】浙江省金华市中级人民法院【案情简介】王忠良系某房地产项目业主,分别与开发商和中国工商银行股份有限公司东阳支行(以下简称“工商银行东阳支行”)签订了《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》,向开发商支付12万元首付后余款按揭。银行发放贷款后,王忠良偿还了一部分贷款本息。此外,工商银行东阳支行、东阳农商银行分别与开发商及工程监理单位三方签订了《浙江省商品房预售资金监管协议书》,约定两银行负责实施项目的预售资金收存和使用的日常监督管理工作。 因开发商逾期交付,王忠良向法院起诉,要求解除《商品房买卖合同》和《个人购房合同》,要求开发商返还其已付购房款并赔偿损失,东阳农商银行退还其已付贷款本息。一审法院作出(2018)浙0783民初4707号判决,判令解除两合同,由开发商向王忠良返还首付款并支付违约金。但开发商无力返还,王忠良又对开发商、工商银行东阳支行、东阳农商银行提起诉讼,要求开发商退还其已付贷款本息,银行对此承担连带清偿责任。法院通过(2019)浙0783民初220号判决,判令开发商归还王忠良已付部分贷款本息,但未支持其要求银行承担连带清偿责任的诉求,因法院认为王忠良主张合同违约之诉,而作为预售资金监管者的银行并非合同相对方。对此,王忠良提起上诉,认为自己主张银行承担连带责任的依据在于其违反了《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》规定和《浙江省商品房预售资金监管协议书》约定,未履行资金监管义务导致开发商返还不能,其资金监管不作为与自己的损失存在直接的因果关系。因此,负有监管责任的银行应当对开发商的返还义务承担连带责任。就举证责任而言,王忠良主张本案系特殊侵权,要求银行承担已尽资金监管义务的证明责任。如银行无法证明,则需要承担由此带来的不利后果。【裁判理由】法院认为,本案不存在举证责任倒置的法定情形,王忠良应对其主张进行举证。现有证据无法证明银行存在未履行资金监管义务,导致开发商无力清偿债务的情形,故其主张依据不足,法院不予采纳。


【裁判要旨】公民向行政机关投诉举报违法行为、要求行政机关履行相关法定职责的案件中,只有在行政机关依法履行的职责是保护投诉举报人的个人合法权益情况下,投诉举报人方与行政机关履责行为之间存在法律上的利害关系。业主举报银行违法监管预售资金的,系为监督管理部门查处相关行为提供线索或者证据,并非直接保障举报人自身合法权益,不具法律上的利害关系,非行政诉讼适格原告。

【案 例  八】肖玲、中国银行保险监督管理委员会福建监管局行政监察案【案        号】(2020)闽01行终528号

【审理法院】福建省福州市中级人民法院【案情简介】肖玲系某房地产项目业主,该项目在民生银行福州分行设立三个监管账户。因业主转入监管账户的预收款被开发商挪用,2020年1月16日,业主向省银保监局邮寄联名信,要求省银保监局依法履行银行业监督管理的法定职责,立案查处民生银行福州分行的违法监管行为。2020年4月29日,省银保监局作出信访答复意见书载明:“监管账户中部分资金用于非工程建设用款,民生银行福州分行未严格按合同约定履行资金监管拨付义务”。肖玲认为,省银保监局在发现民生银行福州分行存在违法监管行为的情况下,未对其进行立案查处,存在不履行法定职责的行政不作为行为,诉请法院确认省银保监局未履行法定职责的行为违法,责令省银保监局依法对民生银行福州分行的违法监管行为立案查处。对此,一审和二审法院均裁定驳回肖玲的起诉。【裁判理由】一审法院认为,依据《中华人民共和国行政诉讼法》(以下简称《行政诉讼法》)第二十五条第一款及第四十九条之规定,公民向行政机关投诉举报违法行为、要求行政机关履行相关法定职责的案件中,只有在行政机关依法履行的职责是保护投诉举报人的个人合法权益这一情况下,投诉举报人方与行政机关履责行为之间存在法律上的利害关系,才具有提起要求行政机关履行职责之诉讼的原告主体资格。同时,一、二审法院均援引《中华人民共和国银行业监督管理法》第三条,认为银行业监管的首要目标在于维护银行业的经营秩序、维护公众的共同利益。业主举报银行违法监管,是为监督管理部门查处相关行为提供线索或者证据,并非直接保障举报人自身合法权益。相关部门对于举报所作处理,与业主不具有行政法上的利害关系。因此,业主不是行政诉讼的适格原告,其起诉不符合《行政诉讼法》第四十九条规定的法定起诉条件。【类        案】(2020)闽0103行初48号


【裁判要旨】房管局负有监督管理预售款收存和使用的职责。设立预收款专用账户是预售人的义务,缴存商品房预售款是预购人的义务,前者属房管局监管范围,后者非房管局法定职责。房管局在核准支付监管资金时,主要是形式审查,若已完成形式审查的,则不构成不履行法定职责情形;若核付行为确有不当,业主需提供证据,另寻法律途径予以解决。

【案 例 九】陈志成与惠州市惠阳区房产管理局不履行法定职责纠纷【案       号】(2016)粤13行终309号

【审理法院】广东省惠州市中级人民法院【案情简介】陈志成系某房地产项目的预购人,在与开发商签订《商品房买卖合同》后,陈志成依合同约定交付了部分房款和其他费用。此外,惠州市惠阳区房产管理局(以下简称“惠阳区房产管理局”)为了对商品房预售款进行监管,与开发商、银行签订了《惠阳区商品房预售款专用账户资金监管协议书》。后由于开发商挪用预售资金,该房地产项目停工、烂尾。陈志成以惠阳区房产管理局为被告提起行政诉讼,要求法院依法认定惠阳区房产管理局对其支付的商品房预售款监管不力和失职构成行政不作为的违法行为。【裁判理由】法院认为,一、从职责规定来看,惠阳区房产管理局是否予以适当履行职责。依据《广东省商品房预售管理条例》(以下简称《条例》)第三十二条规定,惠阳区房产管理局对预售款收存和使用具有监督管理的职责,其是否尽到监督管理职责是审查重点。《条例》第六条规定“预售商品房时,应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件:……(六)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用账户;……”,故,设立预售款专用账户是预售人的义务。本案中,预售人已经设立预售款专用账户,并已获得商品房预售许可证,故该局已经履行监管预售人开设银行预售款专用账户的职责。同时,该《条例》第三十一条规定:“预购人应当按合同约定的付款时间,将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户,……”,故,缴存商品房预售款是预购人的义务。预购人存入商品房预售款专用账户与否,并不属于该局应履行的法定职责。综上,该局的职责已经予以适当履行。二、从核准支付行为来看,该局是否予以适当履行职责。该核准支付义务来源于《条例》第三十三条第二、三款的规定“……预售人使用商品房预售款时,银行应当按房地产交易登记机构核准同意支付的数额拨付。房地产交易登记机构应当自收到预售人使用商品房预售款申请之日起五日内作出答复……”,即该局核准支付的职责来源于预售人的申请。按照惠阳区房产管理局庭审陈述,其根据自己的操作程序,接收开发商(预售人)申请,查看材料是否齐全、用途是否合规,符合《条例》第三十条规定方予以核准。即惠阳区房产管理局对预售人申请使用商品房预售款主要是形式审查,只要符合条件,其就应该核准并同意支付。同时,依据《条例》第四十二条第一款规定,当事人如认为惠阳区房产管理局的核付行为不当,应当提供证据,另寻法律途径予以解决。综上,惠阳区房产管理局已经适当履行了相应的法定职责,不存在陈志成所称不履行法定职责之情形。故,对陈志成的上诉请求,本院不予支持。


实务评析

在银行违规放贷、开发商逾期交付房屋的背景下,上述案例在各相关主体是否需要承担责任、承担何种责任等问题上表明了如下司法态度:一、开发商逾期交房,构成根本违约的,业主有权解除购房合同及借款合同,并要求开发商承担相应违约责任,但业主能否据此免除剩余贷款本息偿还义务,部分法院认可业主可豁免该义务。若开发商逾期交付房屋,构成根本违约的,业主有权主张解除购房合同和借款合同。如案例一,在购房合同被解除的前提下,借款合同的目的显然无法实现,故业主同样可以请求解除与银行之间的借款合同。基于此,业主还可以请求开发商承担相应的违约责任,且可以争取免于向银行偿还剩余贷款本息,但该请求是否能够得到支持,各地法院观点不一。传统裁判观点坚守合同相对性原则,如(2020)鲁民申6729号案判决书认为,业主才是借款合同的借款人,即使判决由开发商向银行返还购房款,但并不免除业主的还款义务。在开发商不能完成返还义务的情况下,不影响银行另行向业主主张权利。但也有诸多裁判观点突破合同相对性,强调商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系下各方利益衡平,如案例一、案例二及(2022)云08民终116号、(2019)云民终542号案件。二、业主不主张解除合同但要求停贷的,法院一般不予支持,但特殊情况下有例外。在业主要求继续履行合同,但拒绝还贷的案件中,业主通常以银行违规放贷、银行构成缔约过失、主管部门监管失责等理由抗辩。法院对此的裁判观点如下:(一)银行违规放贷不必然产生对业主的违约责任,业主如欲请求银行赔偿提前偿还贷款所致损失,须举证证明银行行为违反合同约定及因此导致的损失。违规放贷不必然产生银行对业主的违约责任,因其中涉及到“行政监管”与“民事违约”行为的识别和区分问题。业主如欲索求赔偿,还需进一步举证银行涉嫌违约。以案例三为代表,加之(2019)闽09民终1059号、(2019)闽09 民终1061号、(2015)浙温商终字第2968号同类案例,法院一致裁判认为:银行在房屋封顶之前对业主发放了贷款,银行虽存在违规提前放贷的事实,但仅违反了行业内部监管规定,且已被当地银保监分局作出了行政处罚。业主提前偿还的本息已用于清偿其对银行所负债务,该本息支出属清偿债务,并非购房业主的损失。故购房业主据此主张银行赔偿其提前偿还的本息,法院不予支持。(二)若银行违规放贷构成缔约过失的,则业主可主张阶段性暂停还贷。如业主不愿解除购房合同,而是以银行违规监管预售资金为由要求停贷,一般情况下难以得到法院的支持,但也有例外。通常,对于监管银行未按合同约定和相关规定履行监管职责是否构成违约,多数法院或以银行监管行为是否存在不当非金融借款合同纠纷案件的审理范围为由不予评析,或以楼盘烂尾并非银行未能向开发商支付购房按揭款造成为由,认为银行违规监管预售资金不构成违约。但如果银行存在缔约过失行为,法院可能会判决业主从起诉之日起暂停还贷直至房屋具备交付条件,如案例六。(三)以监管失职为由起诉银行、银行业行政主管部门或者房地产管理部门,意图向银行施压或者要求预售资金监管者与开发商承担连带责任的,举证难度大且较难得到法院支持。若开发商资金链断裂,业主即便手握胜诉判决恐难以获有效执行。此时,业主可能会寻找其他商品房预售资金监管主体进行索赔,如负有预售资金监管职能的房地产管理部门、银行业行政主管部门和监管银行。在业主起诉银行要求其与开发商承担连带责任的案件中,若业主主张银行未尽资金监管义务构成违约的,则需明确银行的资金监管义务属于合同约定义务。在不属于合同约定义务的情况下,若业主主张银行未尽资金监管义务系侵权行为,则尚需举证证明自身损失、银行的行为与自身损失之间的因果关系等。但依据“谁主张谁举证”原则,业主较难完成有效的搜证及举证工作,故通常法院很难支持业主的诉求。以银保监作为责任主体的案件,可能会因为业主非适格原告驳回起诉。如案例八,部分法院认为银保监在收到举报信息后如何处理,并不会与业主个人权益的保障发生行政法上的利害关系,业主并非适格原告,最终驳回起诉。因此,意图通过诉银保监行政不作为,促使银保监给银行施压的策略不易实现。直接起诉房地产管理部门的,若该部门已依法按规定进行形式审查,则也较难得到法院支持。如案例九中,法院结合《广东省商品房预售管理条例》对房管局的监管职责进行了比较明确的阐释。就收存预售款而言,房管局的监管职责是监督开发商设立预收款专用账户;就使用预售款而言,房管局的监管职责仅为当开发商申请使用预售资金时,审查其材料是否齐全、用途是否合规。故业主较难通过起诉房地产管理部门未实质监管预售资金为由,主张该部门行政不作为,要求其对自身损失承担责任。三、银行因业主强制停贷向法院起诉要求业主承担违约责任,并要求开发商为此承担连带清偿责任的,法院一般予以支持。业主强制停贷后,银行往往会起诉业主要求偿还贷款并承担违约责任,同时还会要求提供连带保证责任的开发商承担连带清偿责任。多数法院认为,《个人购房担保借款合同》合法有效,根据诚实信用原则,各方当事人应按合同约定履行义务,业主未按时履行还款义务构成违约,需承担相应的违约责任。又因在《个人购房担保借款合同》中往往会有开发商为该贷款提供阶段性担保的条款,约定开发商在抵押登记办理前为借款人的债务提供连带保证责任。故当业主停贷,银行主张业主还贷及开发商的连带清偿责任符合合同约定及法律规定,一般予以支持。


风控建议

随着业主停贷潮出现,一种声音也愈发响亮,越来越多人开始质疑并要求废除我国的商品房预售制度,他们认为作为开发商主要融资方式的预售制,对开发商是零成本融资方式,但实际将相关风险全部转嫁至购房者和金融系统。一旦开发商随意挪用预售资金,导致项目烂尾, 潜在风险现实化,小则影响购房家庭,大则将地产风险传导至整个金融市场。在不论其存废的情况下,预售制度虽有自身合理性,但依然有许多值得完善的地方。因此,在楼盘烂尾、业主集体停贷的背景下,各方主体未来应当如何控制风险,简要阐述如下:对业主而言,面对烂尾楼与高额按揭贷款,集体停贷并非最妥当的出路,潜在的涉诉及征信黑名单风险都直接加剧业主的窘迫处境。即便银行违规放贷,导致楼盘烂尾不能按期交付房屋,建议业主也不应单方面自行停贷。通过协商对话机制与开发商、银行达成暂停还贷的约定,如此为上策。中策应为根据自身需求提起诉讼、进行合法维权。详言之,虽然可以开发商根本违约为由主张解除购房合同,及以合同目的无法实现解除贷款合同,并争取短暂性停止还贷或由开发商向银行返还贷款,但选择主张解除合同还是坚持继续履行合同,仍需要业主对开发商经济状况进行充分摸底调查。开发商是否已有破产清算可能?还是在短期内持续还贷情况下已有复工续建迹象?未来房地产市场预期走向?解除合同下的沉没成本如何?持续还贷的经济成本如何?业主未来的还贷能力?各种因素需综合判断诉讼策略的选择。因为,诉讼的目的在于成功执行,但成功执行的关键在于开发商的真实清偿能力。假若开发商已资不抵债,进入破产清算程序,则解除购房合同后的债权归于破产程序中的普通债权序列予以清偿,清偿率可预期的低下。若未解除购房合同的,则债权清偿顺位具有一定优先性,清偿率保障性更大。对房地产开发商而言,业主停贷不仅会让自己面临承担连带清偿责任的风险,更重要的是由此导致的商业信誉损害,如果发生群体性事件造成严重社会影响的,还有可能导致地产风险向金融市场传导,带来系统性金融风险。因此,房地产开发商需要加强企业的内控与合规管理,对于房地产项目的资金调用、专款专用账户管理、信贷风险预警等事项形成监管决策小组,在监管决策小组的全过程监控下确保资金投入到项目建设中。此外,房企在资金不充足时,应积极解决项目风险并控制投资规模,不要一味地追求房产规模导致资金链断裂而使楼盘接连烂尾。对银行而言,首先,强化商品房预售资金监管、严格预售资金拨付标准、加强账务核对。银行需加强内控管理,通过对开发商的负债率、资金调用信息的监控,预判开发商的项目风险以及资金压力,银行应当主动识别项目风险,加强内控管理,对存在较高风险敞口的项目及时停止放贷止损。其次,要在严格执行商品房预售资金监管制度的基础上,探索采取担保方式,允许部分高信用房企以银行保函解冻部分监管资金,专项用于本项目复工复产,后续商品房销售款需补齐提取金额[1]。再者,中国人民银行各分支机构、各银监局应加强辖区内金融机构房地产信贷管理的“窗口指导”,加大对相关违规行为的查处力度。要跟踪房地产信贷政策执行过程中出现的新情况、新问题,并及时向中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会报告。最重要的是,要落实银行违规放贷、监管失职责任,例如《西安市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(市政办发[2021]35号)中规定“商业银行违反预售资金监管协议,未经辖区住建部门核实同意,擅自拨付监管资金的,应当负责追回资金;无法追回的依法承担相应赔偿责任”。对监管部门而言,加强落实房地产信贷的全过程风险监管,建议各部门在监管过程中除形式审查外,酌情深入开展实质审查,将审查、监管工作落到实处,从而在大规模风险暴露前提前预警、止损,防止因监管不到位导致房地产信贷风险演变成大规模群体性事件。同时,将项目预售资金、开发贷款、个人购房按揭贷款等全部纳入项目资金监管范畴,实行三方监管,确保相关资金用于项目开发建设。试点梯队化预售监管方式,针对信用等级较高的房企,预售资金留存比例适当降低。


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