土拍的信号:“流拍潮”后,太原迎大型土拍

发布时间: 2022-06-20    浏览(209)

近日,太原发布救市新政“36条”。随后,新政相关配套措施也陆续出炉,太原楼市开始有小幅回暖的趋势。

距新政发布仅一周,太原市规划和自然资源局集中挂牌拍卖9宗地,地块总面积近750亩,起拍总价超34亿。这是今年以来太原土地市场首场大型土拍,将于6月22日在太原市国土资源局进行。

履现流拍

在此次土地集中挂牌拍卖之前,太原土地市场,可以用“门前冷落鞍马稀”来形容。太原上一次土地成交还是在2022年1月,且均为本土房企拿地。

2月底,太原土拍市场三宗地以流拍收场,这是继2021年12月15日的土拍因无房企报名而流拍之后,土拍市场的又一次滑铁卢。

3-5月,土地市场也延续开局冷清状态,零成交。

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近一年太原土地市场供应面积/成交面积走势(月度)

从近几年土地成交面积走势来看,2016年-2019年,太原土地成交呈快速增长的趋势;之后,房企拿地速度放缓,土地成交面积也一路下滑;今年,太原土地成交面积更是跌至近年来最低点,截止目前,仅成交22.06亩。

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另外,据朗润智业2022年二季度太原住宅市场可售货量盘点数据,住宅市场2022年二季度预计可售货量519万㎡,其中朝阳、环西南、综改区货量均在50万方以上;待入市项目分布在朝阳、长风西、南城核心板块。

TOP10房企可售货量约214万㎡,TOP20房企可售货量约295万㎡,万科、保利、碧桂园等头部房企已推未售存量和在售项目预计推货量均保持高位,这也是房企不打算继续拿地的一个主要原因。

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在市场下行期,房企融资难度加大、企业资金链吃紧,多数房企以去库存为主,不打算继续拿地,触及红线的房企大都“暂停”了新增土储。业内人士分析称,“过去购买土地的庞大资金,大量来源于预售款挪用,而近年来预售资金监管了,拿地能力自然大幅下跌。”

土地新政

在房企谨慎拿地的背景下,政府出手救市。其中,关于土地方面的政策占据11条。1、确保土地供应基本平衡,根据商品房库存情况合理编制年度住宅用地供应计划;

2、保持土地价格基本稳定,建立房价地价联动机制,合理确定用地出让价格;

3、支持已批未建项目指标调整,可申请调整商业兼容比例、户型结构、房屋套数等;

4、支持居住用地商业兼容比例灵活处置;

5、适当放宽车位配建比例;

6、鼓励地下空间开发利用;

7、延长土地出让价款缴纳期限,新出让国有土地可按起始价的20%确定竞买保证金,签订合同后1个月内缴纳首付款的50%,余款一年内分期缴清;

8、优化城中村改造项目土地出让金支付方式;

9、加速土地二级市场流通;

10、加大税收政策支持力度;

11、优化预售监管资金使用。

多项土地相关政策释放积极信号。某高端项目营销负责人分析称:此次新政出台,对于房企也有诸多利好。从土地出让金、预售监管资金、税收支持,到房证同交、商住兼容比的调整,此次政策组合拳,有利于提振市场信心,提高购房者的购买意愿,从而提升项目去化速度,促进开发商资金流通和经营恢复,实现房地产市场的良性循环和健康发展。

乘政策东风,“集中”土拍终于来了!

乘风开拍

有人戏称,“距离太原上一次多宗地块集中拍卖,还是上一次。”

的确,很多人已经记不起上一次太原土地市场的高光时刻是何时……

750亩,34亿起,如此大体量的公开拍卖,使得原本沉寂的土地市场瞬间泛起涟漪,引起行业内外的广泛关注。

据测算,此次拍卖的9宗地保证金均下调至起始价的20%。此外,乐居新媒体实探了解到,这些地块大多较为平整,无需大拆,地块周围均已筑起高高的围挡,有绿色防尘网覆盖。

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从位置来看,9宗拍卖地块中,有4宗位于环内,分别是位于南中环街附近的SP-2211,地处双塔景区的SP-2216、SP-2217,和平南路地矿小区东边的SP-2213。无论是交通便捷度,还是配套完善度,环内都要优于环外。

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Part1:南中环街附近的SP-2211,为住宅兼容商业、托幼用地,出让面积34405.22平方米,起始价44690万元。地块周边已筑起围挡,地块目前为某驾校练车场地。该地块临近长风商务区,地理位置较好,周边有当代广场、保利悦公馆、太行悦泉苑、泰瑞城等新房项目。但该地块体量不大,商住比高达38-40%,若建设公寓产品,去化情况还有待市场考证。

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Part2:双塔景区附近的SP-2216、SP-2217地块均为商业地块,总面积174669.89平方米(约262亩),起始总价130750万元。地块四周已筑起高高的围挡,土地已平整,用绿色防尘网覆盖,地块所在位置可观景双塔公园。两宗地块紧邻南内环东街和双塔北路,可直达东中环快速路,邻近建南汽车站、火车站,交通出行便捷;周边有双塔公园、朝阳商圈、中正天街、山西省人民医院北院区等基础配套;作为老城区,周边老小区比较多,地块用于开发商业中心,可填补老城区商业空白。

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Part3:万柏林区和平南路地矿小区东边的的SP-2213地块,出让面积14724.07平方米(约合22.09亩),起拍价1.381亿元,地块周围已筑起围挡,里面野草丛生。该地块临近和平公园,位置佳,配套成熟。周边有万科蓝山、十二院城、润景园著、融创长风壹号、和平里、保利海德公园等多个已交付成熟小区。除西中环环外的龙湖天钜、中铁诺德逸宸云著、华侨城天鹅堡、公元九里等在售项目外,该区域基本没有竞品楼盘,该地块开发住宅产品,预期较受欢迎。

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Part4:尖草坪三给片区附近的SP-2203、SP-2204、SP-2215地块,其中2宗为今年1月份流拍地块,起始价未变,保证金调下调至20%。三宗地总面积180584.75平方米(约270.88亩),起始总价96460万元。地块位于多福路东边,地块目前堆放有不少批发售卖的沙子、砖块等建筑材料。此次拍卖的三宗地块位于太原北部新城,周边有山西省人民医院新院、超级奥特莱斯、旭辉·碧桂园商业综合体等生活配套,区内布局有旭辉江山、富力天禧城、富力天禧公馆、碧桂园凤凰城、辰兴·优山美郡、山投·城尚城等多个新房项目,且自然景观资源丰富,更加生态宜居,但区内无论是土地还是新房库存量都较大,预计去化时间会比较长。

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Part5:晋源区新晋祠路的商住用地SP-2202地块,已是第三次挂牌拍卖,地块面积51393.02平方米,起拍价3.323亿元。该地块临近太原古县城,地块不远处就是山西省儿童医院晋源分院、晋源区实验中学,地块对面就是新晋祠路晋溪街口公交站。周边生态资源丰富,生活配套也在日趋完善。地块周边有蓝光·雍锦源启、阳光城花满墅、富力熙悦居等低密小高层住宅及别墅项目。此外,该地块周边还有大量空地待开发,片区处于初级开发阶段,未来开发潜力大。

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Part6:尖草坪区大同路附近的SP-2212地块,位于老城区,出让面积43924.23平方米,起始价24770万元。地块围绕迎新三校,目前学校还在正常使用中。地块东北角为太钢总医院,生活配套成熟。周边在售项目有保利滨河上院等。

据小道消息,地块将由某本土国企全部收入囊中,在楼市重新洗牌的情况下,国央企重新进入大家视野也无可厚非。另外,据朗润智业相关数据,太原新建商品住宅已连续三周成交量破10万㎡,随着政策加持和市场信心恢复,是否会有其他房企参与到此次土拍中,还有待时间考证。


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标签: 土地资讯 土地市场 土地拍卖

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