青岛二轮土拍仍“冷热不均”,品牌房企积极性略有提升

发布时间: 2022-06-20    浏览(446)

6月16日,青岛进行了2022年第二轮集中供地,共成功出让26宗含宅用地,其中2宗触及最高限价,进入熔断竞品质环节,另外24宗全部底价成交,成交总建面194万平方米,成交总价104.85亿元,平均溢价率2%。从成交情况来看,热度整体保持平稳,但房企参与积极度有所提升。另,区域、地块间差异仍显著。

http://img.zhux2.com/editor1655448940290124.jpg


第二轮优质地块供应比例回升

竞配建、产业引入等土拍门槛大幅放宽

本轮青岛共出让27宗含宅用地,其中市北区、李沧区分别出让4宗和1宗地,另外的22宗地全部位于西海岸新区,与首轮比,本轮出让地块中心城区的占比有所回升。

尤其市北区出让的4宗地块均位于成熟地段,毗邻已开通的地铁站,周边交通、商业、教育等配套已经相对完善。优质地块的推出,对开发商拿地积极性起到一定提振作用。

西海岸新区本轮出让22宗含宅用地,总建面达到176.6万平方米。从去年至今,西海岸新区是青岛的主要供地区域,也是目前青岛商品住宅的主力成交区域。作为国家级新区,西海岸整体规划看高一线,但库存总量相对较高,企业需要警惕去化风险。

从土拍门槛来看,本轮土拍地块均无配建产权型人才公寓,也没有引入产业要求,划拨地块主要以配建公租为主;而其他方面,禁马甲、购地资金审查等方面要求仍未放宽。

http://img.zhux2.com/editor1655448933357652.jpg

区域热度冷热不均

西海岸新区地块全部底价成交

本轮土拍产生2宗熔断地块,24宗底价成交地块和1宗流拍地块,从出让地块条件来看,土拍结果并不意外:

主城区两宗优势地块盈利空间大,吸引多家房企参拍最终熔断

两宗地块位于市北区CBD板块,周边已经具备较为完善的交通、商业、医疗配套等条件,也是本次出让楼板价最高地块,对比近2年出让的地块来看,这两宗地的区位条件堪称优越,是较为稀缺的核心土地资源。以最高土地限价来看,2宗地块的成交楼板价将在17800元/平方米左右,参考周边售价,未来项目售价或将达到35000元/平方米,利润空间仍非常可观。

因此两宗地分别吸引了10家和8家房企参拍,包含华润、保利、招商、中海等龙头房企,最后均超过最高土地限价,转入线下竞品质环节。

西海岸新区地块全部底价成交,并非是平台公司一味“托底”

西海岸新区作为本轮供应的主力区域,共出让22宗含宅用地,全部底价成交。虽然全部底价成交,但并未全部依靠平台公司和国企“托底”。品牌房企保利、中海、旭辉、万科等均下场拿地,本地民企、港资房企也有所斩获,拿地房企类型较为丰富。以此来看,在限购取消下,市场预期和房企投资信心均有所恢复。

高总价+3万公租房配件导致1宗老城区地块流拍

本轮唯一一宗流拍地块也位于市北区内,从区位来看,优势不如另外几宗老城区地块明显,该地块起拍总价达到24亿元,是本次出让总价最高的地块,对于房企来说现金流压力较大;且该地块除需配建8000平方米公租房外,还需要建设划拨公租房地块,划拨地块公租房体量总共为2.8万平方米。

http://img.zhux2.com/editor1655448909659414.jpg

参与拿地企业的类型、积极度较第一轮有所提升

但仍是国央企和本土占主导

从拿地企业来看,本轮青岛的土拍不但吸引了品牌房企如保利、旭辉、中海等参加并拿地,还吸引了诸如长江实业这样港资房企,以及瑞源、天一、康大等民企拿地,这些房企基本承包了本次土拍的半数地块。整体来看,本地企业仍然是主导,相较第一轮,完全由平台公司“托底”现象略有好转。

且进入熔断阶段的两宗地块,参拍房企中还有越秀、招商等品牌房企,可见本轮青岛在推出的极其优质的地块,大幅度提升了房企拿地的积极性,也从另一角度说明,在目前普遍投资谨慎的情况下,房企都将锚定最为优质、利润空间最高的地块。

与首轮拿地房企相比,本轮青岛土拍的参拍、拿地房企类型更加丰富,平台公司拿地占比降低,品牌房企重新现身拿地,体现了近期一系列政策利好刺激下,也提振了土地市场信心。

http://img.zhux2.com/editor1655448899334105.jpg

多重利好政策重塑购房信心之下

第三轮集中供地或将吸引更多房企参与

楼市层面来看,今年以来成交持续低位运行,1-5月的商品住宅月度成交规模均同比下行,截止5月末,2022年商品住宅总建面为433万平方米,同比下降32%。

近期来看,在房贷利率下调、公积金贷款条件放宽和多区域解除限购的诸多政策利好影响下,青岛5月下旬新盘项目到访量有一定增多,虽然整体的开盘去化率依然较低,仅20%左右。

我们认为,多重政策利好预期重塑购房信心之下,6-7月份市场或将迎来小周期拐点。尽管受制于目前市场经济影响,回暖难以持续至全年,但随着市场预期转暖、土拍门槛的持续降低、以及优质地块供应增多,第三批次集中供地或将吸引更多的房企参与。

http://img.zhux2.com/editor1655448891213673.jpg

总体来看,青岛第二轮土拍整体保持平稳,虽然溢价率与首轮相比变化不大,但出现两宗熔断地块,且流拍率有所降低。此外,土地市场对于平台公司“托底”的依赖度明显降低,品牌房企、民企、港资房企等各类房企现身拿地,土拍活跃度有所上升。

我们认为土拍土拍活跃度上升有两方面原因,一方面是近期利好不断释放,青岛大部分区域全面放开限购,且调高公积金贷款额度,土拍配建要求也再度降低;另一方面是本轮青岛出让了2宗优质地块,明显提升了房企投资积极性。


主页: 天高云淡    阅读原文

标签: 土地资讯 土地市场 土地拍卖

举报

相关文章 Related articles

换一批

|视频推荐
  • 【商业建筑】成都每经中心 / 以数字媒体及时尚中心为核心的“空中花园媒体城”

  • 【商业建筑】“龙门吊” | MAD赢得重庆寸滩国际邮轮中心竞赛

打赏

×

浇水

30筑讯币

赠送数量

小计: 9600筑讯币

×

赠送成功!

赠送记录可在消息中心查看

已扣除 30筑讯币

竞猜

×
请选择竞猜区间
请选择竞猜注数,每注为筑讯币

需支付 筑讯币

×

已扣除 349筑讯币

竞猜结果请关注倒计时

竞猜排行榜

Ranking List

请选择举报原因

  • 违反国家法律规定

  • 垃圾文章

  • 广告

  • 其他原因 :

    0/140