民企64亿拿上海地王,北京多地块溢价15%触顶。土拍市场显著回暖

发布时间: 2022-06-15    浏览(190)

近期,土拍市场上又完成了几个重磅城市的集中供地。

5月最后一天,继1月份领先开启第一轮土拍后,北京再次领先第二轮,热门地块众多,连万科、保利等房企参与其中。最后收金500亿,4块地溢价率达到封顶15%,热度不容小觑。

6月1号,上海第一轮土拍压轴出场,首轮土拍也基本宣告收官。被称为最严的土拍保证金规则放松,最终36宗地实现了0流拍,收金835亿,为首轮土拍最高成交额。

拿地榜单上也有了一些新变化。

华润、建发持续发力,超过了前几个月霸榜第1名的绿城。

滨江、龙湖等优秀民企也占据了重要位置。

值得注意的是,基建施工类企业开始崭露头角。尤其是中国铁建,首次进入拿地金额TOP10,拿地面积更是仅次于华润,位列第2。

图表1:2022年1-5月拿地榜TOP 10

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资料来源:中指研究院。

那么,随着政策的调整,土拍市场上还有哪些新变化?现在还是土拍抄底的最佳时机吗?

1

民企63.7亿拿下地王,

上海土拍835亿完成最强收官

推迟了近2月的上海集中供地,终于在六一儿童节摆上货架,并且在8天后正式收官。

此次土拍共进行了5场,36宗地块实现0流拍,总成交金额834.7亿,整体溢价率3.5%。

从拿地企业来看,来自深圳、厦门等地的外地国企变现最为积极,合计出手325亿,金额占比39%。其中,招商蛇口出手170亿(含合作)拿下4块地成最大赢家,厦门建发和珠海华发亦有所斩获。

中建、中铁建等基建施工类企业拿地最为激进。中建八局、中铁置业、中国铁建共斥资162亿拿下7宗地,溢价的有5宗,综合溢价率达到6.1%。

此外,本地民企变现也变得大胆。

大华集团、同润投资、上海佳运置业等均高价、溢价拿下了热门地块,拿地金额占比达20%,并且溢价率超过了兜底的本地国企或城投公司,也使得上海成为了为今年民企拿地最为积极的一线城市。

同时,民企宸嘉发展以63.7亿拿下普陀区一块商住用地,为本轮土拍总价“地王”。

图表2:2022年上海第一轮土拍房企拿地情况

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注:外地国企分类不包含中建、中铁建等施工类企业。

资料来源:公开资料,爱德地产研究院。

刚刚走出疫情的上海,之所以能取得如此亮眼的土拍成绩,离不开资金与利润两个关键点。

在供地规则上,上海诚意十足,保证金制度大大降低了门槛。

在上海前几轮集中土拍中,房企需要分别缴纳20%竞买保证金和100%+10%土地监管资金。也就是说,合计需缴纳起拍价的130%。

调整后,20%的竞买保证金可以抵扣土地监管资金。资金占用降至110%。

上海此次土拍平均单块地价约25亿元,资金占用降低20%,即5亿。在当下房企现金流紧张的环境下,5亿的现金腾挪已实属不易。

若未成功拿地,5亿元资金被占用,损失的利息将达到50-100万,也是一笔不小的费用。

有消息称,2022年上海第二轮集中供地可能还会进一步下调土拍监管资金比例至90%。意味着资金占用可能还会再降20%。

从价格看,部分地块的房地联动价(限价)有较明显的调整,房企利润得到了保障。

整体来看,上海此次土拍地价占房价平均比值在50%以下,而去年地价房价比平均值超过50%。其中,临港103片区、奉贤新城、西虹桥等板块,上调区间为1000-2000元/平。

不管是保证金规则调整,还是房地联动价的调整,目的都是为了让土拍市场平稳有序开展。同时,企业也降低部分压力,近期保市场主体的政策基调得到体现。

2

基建施工类房企霸榜40%,

北京二轮土拍强势领先

5月最后一天,北京率先开启了第二轮集中土拍,共挂出17宗地,总起拍价约560亿。

从报名预热开始,北京二轮土拍注定热度不小。

17宗地共吸引了约30家房企参与竞争。最热门的2块地报名房企达到了19家、18家,万科也参与其中,可谓“顶流”。

从成交结果来看,北京第二轮土拍确实竞争激烈,并呈现出了几个前所未有的新特点。

整体来看,共成交14宗宅地,总成交金额约500亿元。平均溢价率为5.35%,较首轮土拍上升0.95%。溢价成交的土地中, 4宗最热门地均进入最终环节,溢价率均达到上限15%。

图表3:2022年北京第二轮土拍14宗地成交情况

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资料来源:公开资料,爱德地产研究院。

从拿地房企来看,联合拿地开始占主流,成交的14块地中有6块涉及联合拿地,金额占比达36%。

此外,中建系等基建施工类企业强势拿地,几乎霸榜,参与的7宗地块金额占比达40%。

中建系“大杀四方”,拿下了最热门的太阳宫地块和崔各庄318地块,溢价率分别为15%,13.3%。中国电建也不甘示弱,与首钢联合26.5亿元、15%溢价率拿下18家房企报名的瓦窑村地块,抢赢万科。此外,中国铁建、北京城建、北京建工等也分别有所斩获。

总而言之,在疫情影响下,北京市场的韧性及稳健性再度凸显,企业参与意愿依然较强,土拍热度回温迹象明显。

3

房地价差扩至2万元,

厦门二轮土拍利润空间大增

5月26日,厦门进行第二轮集中供地,出让10宗地,1宗流拍,成交金额为 198.7亿。

此次厦门土拍供应核心地块居多,但平均溢价率仅1.4%,创厦门集中土拍以来新低,有利于房企以较低的价格获得优质土地。

图表4:2021-2022年厦门5次土拍成交情况

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资料来源:公开资料,爱德地产研究院整理。

其中,保利仍以10.3亿、15%溢价率拿下了最热门的集美区地块。

同样积极的还有厦门建发,作为厦门本土龙头房企,其屡屡在集中供地时大手笔摘地。

首轮土拍时,厦门建发94.4亿拿下3块地,包揽了该批次成交额的60%。本次再次耗资50亿拿下2宗地,占比25%。

由于厦门此次土拍规则仍较为宽松,加之竞拍热度下滑,拿地成本也在降低,项目利润空间显著提升。

根据测算,此次厦门房地价差进一步拉大至1.98万元/平,核心区的3宗地房地价差更是达到了2万元以上,对比第一轮成交的同档次地块,提升了20%。

伴随着厦门限购政策的放开,房企在厦门的销售、回款也有望进一步加速。

因此,厦门这一类救市力度大,核心地块供应足,溢价率还低的城市,不失为房企土拍“捡漏”的好机会。

4

土拍供地规模将上升,

地价有望进一步降低

上月底召开的稳经济大盘会议上提到:2022年前几个月,地方政府收入受房地产市场影响,土地使用权出让收入下降29.8%。

事实上,今年20城第一轮集中供地共计推出455宗地,较去年第三轮供地下降33%,较去年首轮供地下降45%,供地面积也相应腰斩。

前几个月,政府主要还是致力于稳成交。在供地规则上给房企降低的门槛、减少了资金占用负担、以及提升了房企利润空间。

不过,从一轮土拍压轴出场的上海来看,供地规模已经突破了前几轮新高。

此次上海供地36宗,加上之前已经成交的4宗旧改地块,合计供地850亿,比去年最高时的起拍价还提升了10%,环比去年第三轮,更是大增86%。

图表5:上海历次土拍供地情况

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注:2022年上海供地金额数据包括此前已成交的4宗旧改地块。

资料来源:公开资料,爱德地产研究院整理。

从第二轮土拍的几个城市来看,供地规模也已经明显有所起色。

厦门进行2022年第二轮集中供地已完成,9宗地块以198.7亿元成交,比今年第一轮成交153亿提升了30%。

北京第二批集中供地计划出让17宗住宅用地,总用地面积约98万平,总起拍价约560亿,比今年第一轮490亿成交额提升了14%。

苏州第二批次集中供地推出22宗住宅用地,供地数量比去年同批次成交15块提升了46%。

长沙第二轮集中供地也推出了25宗地块,且核心区域供应继续加大,销售限价有望再次突破。

不难预见,2022年第二轮土拍的其它城市,乃至整个第三轮土拍,供地规模都有可能进一步加大。

大量的供应,叠加持续稳成交的预期,地价有望进一步降低,供地规则也有望进一步宽松。

5

土拍溢价率走高,

但抄底窗口期仍存

目前,除郑州、沈阳外,20城已经完成了今年第一轮土拍,平均溢价率4.3%,相比去年提升了2%,普遍走高。

除杭州、福州、宁波三城溢价率有所降低之外,其余17城溢价率均有所提升。

其中,深圳、合肥溢价率反弹相对明显,分别为15.1%、11.2%,几乎翻3倍。

图表6:20城近两次集中土拍溢价率对比

http://img.zhux2.com/editor1655108841382390.jpg

资料来源:公开资料,爱德地产研究院整理。

而从率先开启第二轮土拍的北京、厦门、福州3城成交情况来看,溢价率亦有所起色,但未显著走高。北京由第一轮的4.2%升至5.4%。厦门、福州的溢价率则略有降低。

图表7:北京、上海、厦门、福州历次土拍溢价率趋势

http://img.zhux2.com/editor1655108835791829.jpg

资料来源:公开资料,爱德地产研究院整理。

因此,对于房企来说,意味着抄底窗口期仍然存在。

叠加政策持续支持房地产平稳发展的预期,二轮土拍的其他城市,乃至整个第三轮土拍,都将是房企地价补货的好机会。

总 结

5月,97个省市迎来楼市政策松绑,包括了大部分土拍城市,销售端有望在年内止跌回稳。

监管层也多次表态支持房地产行业合理融资,5家示范房企一周内融资近120亿。

虽然,当前行业整体尚未明显反弹,6月将迎来新的偿债高峰期,大部分房企仍较为谨慎。

但是,对于国央企和有资金实力的优秀民企来说,或许正是谋求发展、弯道超车的好时机。


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标签: 土地资讯 土地市场 土地拍卖

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