火了8年,华润城收官!最后344套住宅马上卖,户型这样挑~

发布时间: 2022-06-30    浏览(2285)

华润城,一个续写了8年的传奇,从2014年出道入市就处于楼市舆论顶流的现象级红盘,终于收官了!

刚过了海德园开盘售罄、华润城润玺2期1-3栋清盘没几天,华润城又传来了最后一席即将取证的消息,最快就在本周

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壹地产了解到,此次华润城推售的是润玺2期第4栋的340套住宅,加上润府3期的4套样板房

润玺2期4栋,面积均为建面约120㎡3房户型;润府3期的样板房尾盘,包括1套89㎡,2套150㎡,1套190㎡户型。

均价预计13.2万元/㎡,带精装交付。

这也是整个华润大冲旧改——华润城最后一批一手高层住宅产品

前面几期产品已经售罄,此后润玺2期还剩第5栋:4层高的叠墅,大户型住宅产品,目前还没有卖的消息。

01.

户型怎么选?

最全攻略请收好

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华润城整体5期产品分布图,来源:咚咚找房

润玺2期西临沙河西路,南面是润玺1期和万象天地,西面是南外科华学校和英伦名苑2期。

在华润城整体的5期产品中,当属润玺2期定位最高,建筑品质对标深圳湾顶豪悦府2期

项目建设用地约2.4万㎡,总建面约28.6万㎡,容积率8.53,绿化率35%,住宅1374户,停车位共1734个普通车位1180个,充电桩554个),物业费9.8元/㎡*月。

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润玺2期平面效果图

从平面图可以看到有5栋建筑,1-4栋为60-62层的住宅;西南角的5号楼为4层高的叠墅,8套面积段约250-260㎡住宅产品(仅参考,实际以开发商公布为准)。

1栋和2栋挨着的是润玺2期的专属泳池

此次即将拿证的第4栋位于润玺2期北端,4梯6户,共61层,共340套(16/32/48层为避难层,17-18层无01户型)

和前1-3栋不同的是,前3栋是5梯6户,有独门电梯入户的户型,而4栋全部合用电梯

据华润置地深圳大区的公众号显示,润玺2期4栋主体结构已经封顶,正在完成幕墙,预计2025年1月交楼。

4栋是清一水的120㎡3房户型,不过因为端头和中间位置差异,户型设计上略有区别。

其中不临街的02/03/04户型,噪音影响小一点,20层以上视野不受遮挡(西侧英伦名苑只有十几层),而面对面是镜像户型,购房者需要在景观和噪音之间做出抉择。

1、01/02户型,120㎡3+1房2卫,主卧带独立阳台

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4栋02户型图,01镜像户型

01和02户型特点是东南向大采光面和大尺度主卧空间。

客餐厨一体,客厅与3个卧室都是朝东南向,看大沙河生态长廊、高尔夫景观,远眺深圳湾海景。

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润玺2期距深圳湾海景3公里,来源:百度地图

主卧套房式设计,带独立阳台(长3.6X宽1.9米),可以改做小书房,也就是所谓的“3+1”户型。

01户型景观面更好,不过考虑到噪音的影响,可以选择02户型。

2、04/05户型,120平3+1房2卫,主卧带独立阳台

04和05户型互为镜像户型,一进门就是客餐厨一体化,格局方正,主卧带独立阳台(长2.85X宽2.1米),是个灵活的小房间。


主卧带独立阳台户型模型

缺点是过道会造成一部分的面积浪费。

04户型为西南向,看大冲城市景观;05号3个卧室和客厅阳台都是朝东北,看大沙河生态长廊的另一个角度。

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4栋05户型图,04镜像户型

3、03/06户型,120㎡3房2卫,主卧带衣帽间

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4栋06户型图,03镜像户型

03和06户型互为镜像户型,开间3.75米,观感上比04/05户型显得宽敞一些,过道面积浪费也比较小。

但是主卧没有独立阳台,设计有独立衣帽间。

03为西南向,看大冲城市景观;06户型3个卧室和客厅阳台都是朝东北,看大沙河生态长廊。

润府3期样板间尾盘:1套89㎡,2套150㎡,1套190㎡

润府3期位于铜鼓路和金铜路交汇处,这次润府3期卖的是样板间的尾盘,全部位于1A座3楼,价格也参考13.2万/㎡。

优势是现楼,位置安静,缺点是楼层较低,后期可能会受到润玺系列放盘冲击。

仅4套,除非摇号排在很靠前,不然也没有机会买到。

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润府3期2018年备案信息,来源:深圳房地产信息平台

①305号房,建面约89㎡2房1卫,西南向,套内面积69.99㎡,不是主流户型,流通性相对较弱。

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润府3期89㎡2房1卫户型图

②301房和302房,建面约150㎡3房2卫,套内118.5㎡,分别是西南向和东南向,特点是有入户玄关设计,主卧带衣帽间。

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润府3期150㎡3房2卫户型图

③303房,建面约190㎡4房3卫大户型,东南向,套内147.4㎡,是“双龙抱珠”明星户型,在润玺系列没有进入二手市场之前,可以说华润城目前二手房的标杆。

据资深经纪人预测,这个户型巅峰热度可能会持续到2026年。

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润府3期190㎡4房3卫户型图

02.

历经8年

超级流量IP的出道史

华润城,这个由大冲村旧改而来,总建面280万㎡,集住宅、公寓、酒店、写字楼、商业、学校于一体的大型城市综合体,变成了自带流量的超级IP。

壹地产带大家回顾一下华润城住宅的往期开盘情况。

润府1期:出道即高起点

2014年10月,华润城润府1期第一次开盘,均价4.75万/㎡——开盘售罄。

2014年11月,润府1期加推,均价5.0万/㎡——开盘售罄。

2015年6月,润府1期最后一次预售,均价6.4万/㎡——开盘售罄。

润府2期:等待转折点

2015年10月,润府2期首次预售,均价8万/㎡,三个多月售罄。

2016年9月,润府2期加推,均价9.5万/㎡,市场反应较平淡主要因为备案价偏高,而且当时万象天地没有开业。

2017年9月,万象天地开业,也是转折点。

润府3期:翻红再成顶流

2018年6月,著名的润府3期首次开盘,均价被控在8.5万/㎡——开盘售罄。6776人抢741套,引发华润城大热。

2018年9月,润府3期再次加推,同样8.5万/㎡的价格,4006人抢555套——开盘售罄。

润玺1期:高光C位时刻

2020年11月,润玺系列1期开售(华润城整体第4期),均价13.1万/㎡,9687人抢1171套——开盘售罄。

这是华润城的高光时刻,吸引“万人摇号”、“买到净赚500万”。

值得一提的是,早期润府3期第一批产品于19年底交楼,且并不受限售期影响,因此有润府3期业主在20年高位售出,去打新润玺1期,这就是用时两年从8.5万到18万,再以13万买入置换的故事

润玺2期:走下“神坛”收官

2021年12月,润玺2期1-3栋预售,均价13.2万/㎡,1024套吸引1486批客户认筹‍,首开去化超80%,剩余200多套,用时半年清盘。

虽然和20年成绩不可同日而语,但推货量大,在当时监管趋严、调控影响之下,成绩不算差。

可以说出道至今8年,华润城已然在深圳楼市的历史中,留下了浓墨重彩的一笔。

如今,华润城最后一批高层住宅——润玺2期4栋即将开售。

即便是开盘即售罄这样的盛况很难再现,但目前坚挺的二手价格,肉眼可见的倒挂,还是打新人眼中的香饽饽。

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03.

网红盘背后

从价值支撑到价格韧性

壹地产认为,作为深圳核心地段的标杆项目之一,华润城有5个价值点:

1、地段一流。位于南山科技园的核心地段,坐拥三大总部基地,聚集着密集的高新企业、上市公司及高净值人群,是这个片区价值强有力的支撑。

2、交通便利。最近的地铁是1号线高新园站,附近还有在建的13号线。临近深南大道、北环大道、沙河西路三条城市主干道。

3、商业醇熟。华润城自带建面约23㎡商业——万象天地,作为深圳的“网红”商业中心,吃喝玩乐应有尽有。

它不是一般的“网红”,只能绽放出短暂的芳华,更重要的是在肉眼可见地迭代,足见其可持续运营的能力。

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万象天地

4、学校有潜力。周边有3所幼儿园,和两所南外系名校:南山外国语学校(集团)科华学校和南外大冲学校。

南外科华学校是9年制,由华润代建,起点够高。2018年开始招生,2021年首次中考,据网友爆料成绩还不错。

也许成为真正的深圳一流牛校还需要时间沉淀,不过有南外集团背书,生源整体不错,科华学校未来可期。

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图源:家在深圳

5、生态资源加分。紧靠13.7公里大沙河生态长廊,有专门的人行通道通往。

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综上,华润城几乎具备深圳TOP级别的配套和资源,有足够的价值支撑。

同时,项目被吐槽最多的是噪音、密度大、交楼时间这3点。

噪音影响:润玺1期和2期位于沙河西路边上,东侧临街户型或受到干扰,依靠LOW-E中空玻璃隔音,作为景观房或许也可以接受。

容积率高:4栋有61层,近200米高度,建筑密度大是华润城前几期也存在,乃至多数城市中心旧改项目都有的缺点。

交楼时间:润玺2期预计在2025年交楼,还有两年半时间(不过这次卖的润府3期尾盘是现楼)。

在购房更加理性的现下,买房人可能会挑剔其居住属性的瑕疵,但这些跟核心优势比起来,似乎是在可以接受的范围内。

至于买入是否会站岗,可参考近年华润城的成交,从交易数据来看它的价格韧性较高。

过去的一年多,在调控政策影响下,深圳二手房成交量一度跌至冰点,价格整体回落了10%-20%左右,近期市场才向好。

不过,华润城的二手房成交量表现还是不错的,只要有笋盘,很快就会出现买家。

据深圳中原研究中心数据,即便在2021年,华润城依然位列年度南山二手住宅成交套数TOP3。

可以看到二手整体低迷的2021年,华润城仍有成交单价超过20万/㎡。

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数据来源:深圳中原研究中心

相较于前三期产品,润玺系列综合素质更高,外立面、装修采用了当前住宅最优质的设计。

在将来二手市场上,润玺2期还在楼龄和景观上有一定的竞争力,能够抓住相当一部分购房群体需求。

04.

写在最后

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华润城-大冲旧改新旧对比

图源:创新南山、深圳市城市更新网

作为旧改出身,备受瞩目的南山红盘,多年来人们在华润城上看到了太多的造富奇迹。

在某种程度上,华润城的旧村换新城,也可以看作是深圳现代化征程的一个缩影。

放眼深圳,恐怕很难再有机会,由一家开发商独立运营如此大体量的城市更新项目。

此批华润城高层住宅出货完毕,再见已是二手房,华润城新盘变身南山优质的次新刚需改善置业区。

对于符合资格,有意愿把华润城收官之作收入囊中的买房人,本次打新成功几率较大,你,做好准备冲了吗?


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标签: 投资资讯 房地产投资 房地产市场

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