新机制下的首次土拍,透露出了什么重要信息?

发布时间: 2021-04-08    浏览(94)

今天,西咸新区再度成交土拍大单,颇为引人关注,是新机制下的首次土拍。总体看没有大的波澜,但是也出现了几宗“明星地块”。

从相关政策和控制手段看,“明星地块”的轰动效应和对楼市的影响,正在被进行“切割”。也就说,房价高的可以适当高,低的也必须低。

这就让人对过去“明星地块”项目的产生了新的关注也对于当下置业有了更多新的思考。

西咸新区的这次土拍,是在年初西安出现多宗高价地、3月30日发布建立房地产联动机制等情况下推出的,因而较为引人关注。

西咸新区这次推出涉及产业、商服、居住、科研教育等各类用地性质的土地计有45宗,占地面积2728亩,数量比较大。

引人关注的是本次土拍首次采用了“熔断+摇号”机制,竞买土地的房企不仅要有实力,还要有一点运气。而今天的土拍经过,也证明了这一点。

截止今天(4月6日)下午6:20,8宗地结果揭晓。其中,正荣、卓越摘得泾河新城2宗居住用地,综合楼面价在约7100元/㎡;陕煤东岭摘得西咸能源金贸区131亩商住用地,居住用地楼面价约6700元/㎡。

而沣西新城一宗115.13亩住宅兼容商业用地,拍到了熔断价格22.508亿元(楼面价13251元/㎡),需要摇号决定竞夺结果;个地块因特殊情况流拍。

本次已出结果的3宗地,虽然楼面价都不低,但比较各区域之前的“明星地块”,价格没有创新高,初步反映出新机制的效果在一定程度上得以体现。

从西咸新区的土拍情况看,从2018年初紫薇沣西地块(即紫薇万科大的大都会项目)开始时,这几年新区土拍也是“爆款”不断。

2020年出现泾河新城南飞鸿地块(楼面价4800元/㎡)、西咸能源金贸区中粮地块(楼面价6700元/㎡)、空港新城悦达地块(楼面价6800元/㎡)、沣西新城中交和港中旅地块(楼面价8000-10200元/㎡),预示着西咸新区的地块开始抬升。

而2021的开年,在西咸能源金贸区核心区域出现了绿城地块(楼面价16000元/㎡),则是更为惊人。

客观来看,“明星地块”的产生,与区域的发展、各项配套兑现带来的城市价值提升密不可分,相对于更多价格一般的地块而言,这些地块属于优质地块。

但不可避免的是,这些价格明显高于其它地块的“明星地块”的存在,未来产品的价格预期,对于地块所在板块的楼市震动和房价影响,也是显而易见的。

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▲西咸新区-泾河新城局部实景

相对于西咸新区的来说,西安中心城区的“明星地块”则更为吸引人,楼市影响面则更大。

今年开年以来,曲江新区雁翔路板块曲江置业地块(楼面价2.4万/㎡)、浐灞区域6宗地(楼面价1.5-1.9万/㎡),对市场的影响已反映出来了。

登记数据显示,从2月23日到目前,中心城区推出意向登记的20多个项目中,摇号开盘的比例占到70%以上,并且产生了4个“万人摇”、10多个“千人摇”!

摇号盘的房价水平也从过去的1-1.2万/㎡,变化为当前的1.2-3.3万/㎡,各个价格层面的新盘都有摇号,有2个价格在1.9-2万/㎡的盘(CID中央首府、保利天悦DK8)甚至是“万人摇”!

这个情况在2021年之前是难以想象的。一方面显示对价格的抗性降低,另一方面也反映出新房供应不足;第三个因素是基于对未来的不确定,潜在置业需求入市步伐加快。

这其中比较引人瞩目的是位于城东二环的红星天铂(均价1.81万/㎡起)、幸福林带旁的龙湖天曜(均价1.78万/㎡起),都出现了“千人摇”。

要知道,这两个项目的地价在当年都归入“明星地块”之列的。红星天铂的总地价在约21个亿,是当年度的西安地价“十宗最”之一。

从2020年开始,前两年土拍中的“明星地块”项目已相继亮相,价格也相对明朗,即将正式入市,包括中海两个项目以及软件新城和CID板块的一批项目。

而从红星天铂项目首次入市的市场反映看,地段价值高、产品综合特性不错,价格符合预期的项目,市场是接受的。

这一方面也给了不少“明星地块”项目以信心。另一方面也显示出性价比和性能比高的产品,依然是中高端改善置业的首选。

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▲西安一楼盘现场实景

中海进入西安十多年,已经开发了各类项目20多个,产品和物业服务在老业主中总体反映是排名靠前的。

一向稳健的中海,近两年在中心城区的作为也比较令人惊讶,高新CID板块的中海寰宇天下和城东的中海·云锦,从土拍到亮相都较为引人关注。

中海寰宇天下受关注的因素在于:一是位于城市未来的明星板块高新CID;二是与三次推盘均摇号的CID 中央首府为邻;三是户型在约103-280㎡,适合主流置业需求。项目总体特性不错。

项目紧邻国际医学院、地铁6号线国际医学院站,高新第二十三小、高新第十中学等,地铁、学校、医疗等优质配套加持,加上区域令人遐想的发展前景,预计入市之后也将是个热门盘。

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▲中海·寰宇天下周边规划图

而中海·云锦项目受人关注的首要因素之一是2019年中海以约10000元/㎡的楼面价价夺得,刷新了对地块所在的纺织城片区和城东区域地价的认知。

这个价格在当时来说,是惊人的;时隔2年不到,再看如今城东区域的楼面价,最高的已经达到1.9万/㎡左右,当年的“大巫”如今也是不显山露水的“小巫”了!

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▲中海·云锦售楼部实景

在地段特性上,项目紧邻纺织城公园、地铁6号线(二期近年将通车)、韩森东路,附近有东城一幼二幼三幼、东城一小东城一中(公办)、铁一中滨河校区(民办)等,区域优质的公园、地铁、教育配套设施,加上近年来城市更新改造,地段的城市形象进一步提升,和项目中高端定位的气质吻合度进一步提高。

项目采用5G+健康社区,引入华为智慧生活,引领健康住宅3.0时代,辅以口碑不错的中海物业贴心服务,这不仅是城东片区新盘的高配,也是西安同类新盘中不常见的。

而在户型区间上,采用约127-143㎡的中等改善型面积段,引入中海“流间大境”设计理念,每户均带“家政间”,切实体现了改善的升级需求,令人耳目一新。

在装修上,采用了中海TOP系装修配置体系,引用了汉斯格雅五金、德国唯宝洁具、全屋壁纸,厨房配置消毒柜、水槽洗碗机,家政间配置电动晾衣架等,彰显了项目的品质感、健康性和生活操作的便利性。

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▲中海·云锦样板间实景

如果说,在2020年时,预计其价格在2万/㎡的话,可能还是具有一定的抗性,那么时至今日,其价格水平已不是主要的,关键是产品本身,中海·云锦目前的地段、定位及产品等所展现出的综合性价比,无疑是能打动人的。

当前的房地产发展及市场,从政策、金融及置业需求等各方面因素看,对市场的影响正在来,不确定因素也在增加。

在房价构成体系中,地价占有的比重较大。“明星地块”的产生未来将会被控制,但是地价随着城市配套不断提升等因素影响,总体稳步走高是难以逆转的。

“控地价、控房价”是防止出现对市场影响大的高价地和高价盘,使得地价和房价在合理区间内存在,进而稳定市场预期。

当下及未来置业,我们需要用新的逻辑体系来衡量一个楼盘的可选性。但是有一定的是肯定的的,价值是选盘的核心。

恐慌入市、盲目选择是不可取的,在同等价格水平下,选择实力雄厚的成熟品牌、业主反映好、市场沉淀下来较为靠谱的房企开发的项目,相对稳妥。

因而,虽然现在均价2万/㎡+的项目也出现万人摇态势下,买房不仅要看价格趋势,更要看房企、看地段、看配套、看产品,理性选择。



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标签: 土地资讯 土地市场 土地拍卖

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