养老地产系列② | 通过租赁方式拓展康养项目的关注要点

发布时间: 2020-11-17    浏览(813)

自2015年民政部等十部委联合发布《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》以来,民间资本越来越深入地参与养老服务业的投资运营。同时,由于“重资产”拿地模式对于一般企业而言压力较大,在国家政策不断“支持机关、企事业单位将所属的度假村、培训中心、招待所、疗养院等转型为养老机构,支持民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造,用于养老服务”的利好下,诸多企业选择了通过租赁“厂房、商业设施及其他可利用的社会资源”,并将前述可利用的社会资源改造为养老机构,通过此种“轻资产”模式提供养老服务,发展养老产业。在通过租赁方式拓展康养项目的过程中,存在诸多需要关注的问题,本文从业主(交易对手)层面与物业(租赁标的)层面梳理了通过租赁方式获取康养项目的关注要点,不足之处,敬请斧正。


一、业主(交易对手)层面 
一般而言,租赁标的的产权人系康养项目合作的交易对手,在拓展中需要了解业主的资信能力、签订租赁合同的决策程序以及是否存在涉诉纠纷等。
(一)业主的资信能力
虽然在租赁关系中,出租方通常是收款方,但是,出现出租人违约情形时,则可能出现出租人需向承租人返还预付款项或支付违约金的情形,如业主的资信能力不足,则届时承租人存在无法足额受偿的风险。因此,建议企业在前期的尽职调查中要求业主提供其财务报表、征信报告等文件,了解业主是否存在大量负债、担保等影响其支付能力的不利因素。
(二)业主的决策程序
如业主为公司法人的,签订租赁合同一般需要加盖公司公章。虽然出租物业并非《公司法》规定需要经过董事会或股东会决策事项。但如果该项物业的资产价值较高,属于公司的主要资产甚至是唯一资产,不排除公司章程或股东间对于物业出租的决策程序存在特别约定的可能性。因此,在拓展中,建议通过调阅业主公司章程、向业主的股东方询证等方式核实业主股东内部对于出租物业是否有明确的内部决策程序要求,如有,则应当要求业主同时履行相应的内部审批程序。
此外,需特别注意的是,在业主为村集体经济组织(如村股份合作公司等)的情况下,承租人必须关注当地集体资产的出租的特别规定,如要求必须经公共资源交易平台公开招租、必须经村民(代表)大会决议,租赁期限不得过长等。承租人应当结合当地的集体资产管理规定,确保租赁程序符合政策法规的规定。
(三)业主的涉诉情况
虽然在房屋租赁过程中,业主的诉讼情况并不直接影响租赁关系。但如因业主的诉讼导致人民法院对标的物业进行实体查封,则将严重影响项目的改造建设与正常运营。因此对于承租人来说,仍需关注业主是否存在诉讼纠纷,尤其是与标的物业相关的诉讼。


二、物业(租赁标的)层面
企业拟租赁的标的物业是康养项目的核心资产,在拓展过程中,需要全面了解标的物业的权属情况、现状情况、改造难度以及后续是否可能存在运营问题。
(一)标的物业的权属情况
1.标的物业的权利人是否真实
鉴于标的物业是通过租赁方式获取康养项目的核心,在拓展过程中,企业应全面调查标的物业的权利人,赴当地不动产登记中心查询登记信息,核实不动产权的登记(证载)权利人。同时,应结合标的物业的现状占有情况、水电费缴纳情况等核查标的物业的实际权利人或控制人。从实践来看,经常存在存量物业因历史遗留问题、国企之间的划转问题、继承问题等存在真实权利人与证载权利人不同的情况,如存在该等情况的,建议两方均参与合同的签订或另行出具承诺函。
2.标的物业是否存在共有人
如存在出租人的确是房屋的所有权人,但不仅仅是唯一的所有权人的情况,承租人应当格外留意。根据《物权法》规定:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。”因此,如存在房屋共有人的,需核查是否已取得共有人同意。
3.标的物业是否存在抵押查封
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定,以下两种情形不适用“买卖不破租赁”:(1)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(2)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。即在这两种情况下,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院不应当支持。因此,企业在前期调查中,务必关注标的物业是否存在权利限制,如房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的或房屋在出租前已被人民法院依法查封的,承租人的权益无法得到保证,租赁权益存在重大瑕疵,可能导致投入的大量资金难以收到回报。如标的物业存在查封的,可能影响承租人以该物业去办理相应的资质证照,如果法院对标的物业进行实体查封,可能直接导致标的物业无法进行改造及运营。建议投资方审慎承租被查封的物业经营康养项目,同时需在租赁合同中约定如果标的物业在签约后被查封时的处理机制。
4.出租人是否能提供标的物业的产权证书原件
即使出租人即为证载权利人,但是由于融资、原件丢失等原因,业主可能未持有不动产权证书原件。而在办理养老项目后续审批手续的过程中,有些政府部门或要求申请人提供原件核查,则后期出租人如无法提供证书原件可能导致项目手续无法办理,影响项目进程。因此,建议承租人在承租物业时,除到不动产登记中心调取不动产登记查询单外,还应注意核实不动产权证的原件。
此外,在核查中需注意不动产权证书应有附图,且附图能够与现场查看的标的物业相对应,避免在产生纠纷时无法确认标的物业的具体位置。
(二)标的物业的现状情况
1.标的物业是否有建设工程规划许可证
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”如标的物业无建设工程规划许可证的,或者改扩建时未取得建设工程规划许可证的,存在整个租赁合同无效或未取得建设工程规划许可证部分的租赁合同无效的风险。从司法案例来看,以南京白下园林艺术中心有限公司与南京市白下区瑞金路美林老年公寓房屋租赁合同纠纷为例[1],在租赁纠纷发生时,即使承租人主张其经营的养老院是民生项目,涉及公共利益,养老项目涉及面广,搬迁存在障碍,希望出租人能给予两年的周期,待硬件设施布置好再搬迁等理由,法院亦将以法律为准绳,以租赁合同无效为由,判决承租人于判决生效之日起十日内返还房屋。从承租人的角度而言,不仅需要承担前期投入损失,同时还要对入住的长者承担违约责任。因此,从风险防控角度而言,建议选取已办理建设工程规划许可证的物业作为养老项目的租赁标的。
再以上海首选建材有限公司与上海红峪投资有限公司、上海鸿泰护理院有限公司房屋租赁合同纠纷为例[2],该案中,承租人先与出租人签订合作协议,约定出租人应当将改造后的标的物业按照承租人的要求装修,且负责办理相关的行政许可手续与养老机构经营相关证照,其后双方在标的物业的改造未取得建设工程规划许可证之时,签订了《房屋租赁合同》,最终在租赁合同无效纠纷时,法院认为出租方在未取得行政许可前就擅自改建房屋,并欲将改建后的房屋出租给承租方应当对合同无效承担主要责任。承租方明知改建项目尚未办理相应行政许可,仍与出租方签订租赁合同,应当对合同无效承担次要责任。最终酌定判令承租方应当赔偿出租方的装修损失、水电煤损失400万元,固定装修、未搬离的设施、设备归出租方所有。在该案件中,承租方可谓是赔了夫人又折兵,不仅未获取标的物业经营养老项目,反而因为出租方按照承租方的要求对标的物业进行了装修而要赔偿出租方的装修、水电煤损失等。因此,不仅标的物业在原本建设过程中需要获得建设工程规划许可证,如进行改造的,则在改造时亦应当根据当地政策判断该等改造是否需要重新办理建设工程规划许可证(值得注意的是,在该案件中,该标的物业存在相关会议纪要,且已经取得了合格的《建设工程消防验收意见书》及养老机构备案,但法院认为,会议纪要仅可证明相关职能部门对房屋改建进行商讨,不能以此代替行政许可,更不能以此为由认定改造行为合法)。
2.业主是否就标的物业已经和第三方签订合同
由于通过租赁方式获取康养项目的方式是通过签订租赁合同,因此企业需要关注当前是否仍有现存有效的租赁合同,如拟租赁的房屋已经和第三方签订了租赁合同的,需要根据实际情况要求业主在签约前解除租赁合同,如系通过与承租方合作等方式获取项目,亦可考虑从承租方处进行转租,但此种情况下需特别注意已经签订的租赁合同是否存在重大风险或不利因素。
本所曾承办的某租赁项目中,客户系拟与合作方新设项目公司从合作方目前已签订的租赁合同上进行转租,但由于该租赁合同约定了较多承租方的责任与义务,而几乎未约定出租方责任与义务,我们建议客户在项目后期与业主协商谈判,尽量重新达成对双方均较为公平合理的合同条款。
3.标的物业的证载面积是否与实际面积相同
由于在租赁物业的实践中,常常出现房屋实际面积与证载面积不一致的情形,一方面需要关注非证载面积无建设工程规划许可证导致的该部分合同无效风险,另一方面,如租金的计算与物业面积有关,则在租赁合同中应当将相应的面积进行清晰约定。例如,如承租人希望出租人保证实际使用面积的,可考虑将实际使用面积与租金挂钩,如承租人已经实测实际使用面积,但拟以证载面积为基础计算租金,则亦应当在租赁合同中直接明确每月租金,使其与物业面积脱钩,同时可进一步要求出租方承诺不因物业面积为由提出增加租金等请求。从司法案例来看,以沈阳市大东区添福养老之家与沈阳幸福九号老龄服务有限公司房屋租赁合同纠纷为例[3],该案件中承租人租赁物业用于养老经营,在诉讼中承租人提出因为房屋的租赁面积不对,有100多平方米的误差,主张出租人返还因减除租赁面积而减少的房屋租金,但法院认为“双方在合同中约定的房屋租金并非按面积计算租金,被告在承租房屋前对房屋的情况已进行充分了解,对所承租的房屋的面积和租金并未提出过异议,因此被告应按合同约定的租金标准支付租金。故对于被告要求原告返还租金及利息以及采暖费的的主张不予支持。”
4.标的物业的房屋质量是否能够建设养老项目
在获取房屋的过程中,企业应当对房屋本身的质量进行全面检测,以避免获取房屋后发现房屋质量存在问题。尤其是如业主要求“出租标的现状为准”的,承租人则更加需要对房屋质量进行检测,从司法案例来看,以高舒、瑞安市擒雕乳品有限公司房屋租赁合同纠纷为例[4],由于出租人为国有企业,因此系以公开方式选择承租人,在招租文件中存在一份《告知书》,记载“出租标的以现状为准。本公司对出租标的不承担瑕疵担保责任”。承租人承租后方了解到租赁标的为C级危房,需要支付高额的修复费用,遂与出租人发生争议。最终,虽然租赁合同因《合同法》规定“租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。”而得以解除,但承租人仅得以退还租金与履约保证金并获得按银行同期贷款利率计算利息的50%,且法院认为承租人的前期投入除履行合同过程中的必要支出外,部分损失系由于承租人未按照规定取得相应手续即着手实施装修装饰或准备行为所导致,故承租人对该部分损失的造成具有较大过错,最终酌定承租人自行承担70%的责任。
此外,根据《侵权责任法》第八十五条规定“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后,有其他责任人的,有权向其他责任人追偿。”因此,企业通过租赁方式获取房源后出租给第三人后,如因房屋质量问题导致第三人损害,企业作为直接与第三人签订房屋租赁合同的一方,第三人存在较大可能直接追究企业的责任,虽然企业可以再行追究房屋所有权人的责任,但一旦发生此类事故,必将给企业声誉造成较大影响。
(三)标的物业的改造难度
1.标的物业是否能够办理改造为康养用途的规划手续
由于租赁存量物业改造为养老机构一般均涉及改变房屋用途,且时常涉及到改建、扩建、加建、更改外立面等情况。涉及改建、扩建、加建、更改外立面的,根据《中华人民共和国城乡规划法》《建筑工程施工许可管理办法》等法律法规规定,一般而言需申请建设工程规划许可与施工许可;不涉及的,则需申请临时改变建筑使用功能。但是,由于存量物业改造为养老机构在国家及地方层面上均受到鼓励,北京、上海、广州、苏州、南宁等城市均出台了关于存量物业改造为养老机构的优惠政策,故在拓展时应关注当地的养老政策是否存在存量物业改造为养老机构的“绿色通道”以及实操中的手续办理是否存在障碍。
此外,投资方在承租标的物业后,需按照法律法规的规定取得相应许可后再进行相关建设工作,如承租人所建设的工程因不符合规定而被规划主管部门拆除的,在租赁纠纷发生时存在无法要求出租人予以赔偿的风险,以山东多力多食品有限公司、蕤福(上海)投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷[5]为例,该案中承租人租赁标的物业后花费93万元在标的物业周围建造围墙,后因出租人违约双方产生纠纷,承租人要求出租人赔偿该围墙建设费用,但最终法院认为承租人主张的围墙建造费用93万元,应由其自行承担,原因是:其一,承租人未取得相关部门行政许可即施工;其二,该围墙系由行政执行机关强制拆除。
2.标的物业改造后是否能够通过消防验收
根据《建设工程消防监督管理规定(2012修订)》第十三条规定:“建筑总面积大于一千平方米的养老院、福利院,建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核,并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。”一般而言,较大的养老项目建筑面积均会超过1000平方米,而存量物业一般而言原始用途并非养老服务,因此,物业改造后是否能够通过消防验收对于企业而言是较大考验,因房屋本身具体情况的不同,可能产生因房屋较为老旧或原先设计不合理导致无法通过消防验收的情形。因此,在租赁前,需充分评估改造后的物业能否通过消防验收。
3.改变土地用途是否需补缴土地出让金
一般而言,租赁存量物业的土地用途并非养老用地,根据土地管理相关法律法规的规定,理应申请改变土地用途并补缴土地出让金。但根据《自然资源部关于加强规划和用地保障支持养老服务发展的指导意见》(自然资规〔2019〕3号)规定,“鼓励利用商业、办公、工业、仓储存量房屋以及社区用房等举办养老机构,所使用存量房屋在符合详细规划且不改变用地主体的条件下,可在五年内实行继续按土地原用途和权利类型适用过渡期政策;过渡期满涉及转让需办理改变用地主体手续的,新用地主体为非营利性的,原划拨土地可继续以划拨方式使用,新用地主体为营利性的,可以按新用途、新权利类型、市场价格,以协议方式办理,但有偿使用合同和划拨决定书以及法律法规等明确应当收回土地使用权的情形除外。”因此,是否需改变土地用途并补缴土地出让金需要视存量物业的具体情况而定,如属于划拨用地的,过渡期满需以协议方式办理用地手续,存在需要缴纳土地出让金的风险;如存量房屋不符合详细规划,存在无法使用本条政策的风险,因此,在前期调研中还需要核查存量房屋的详细规划。
(四)标的物业的运营问题
1.标的物业是否存在国家特殊政策可能导致运营受限
在前期调研中,企业还需了解拟租赁的物业是否具有特殊性,如拟租赁物业为军队房地产,则存在国家随时要求停止有偿经营的风险。中央军委于2016年下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》,要求“凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签,能够协商解除军地合同协议的项目立即停止。”于2018年下发《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》,要求“开展有偿服务的项目,合同协议已到期的应予终止,不得续签,全部收回军队资产;合同协议未到期的,通过协商或司法程序能够终止的项目,应提前解除合同协议,确需补偿的,按照国家法律规定给予经济补偿。”从上述政策精神来看,军队房地产的有偿租赁可能存在一定的政策风险,需要投资者予以注意。
2.周围居民是否可能进行投诉
虽然养老产业利国利民,但目前仍存在部分人群厌恶养老设施,例如存在小区居民害怕老人疾病传染,并认为常有救护车出入会带来晦气,可能非常排斥养老机构在小区内或者小区附近设立,并通过集结人群上访投诉等方式阻碍项目开展,如大量居民不断向相关部门投诉并上访,项目的改造运营等均存在无法顺利进行的风险。


三、结语
随着我国人口老龄化程度的不断加深,养老服务需求不断增加,养老产业必将在国家与民间资本的蕴育下不断发展,成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。企业在进入养老产业前,应当充分了解相关政策法规,全面关注可能存在风险的问题要点,避免“踩雷”,在“心里有底”的基础上,响应国家号召,将服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业。


主页: 赌徒    阅读原文

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