房屋租赁合同因违约提前解除,如何认定承租人的预期利益损失?

发布时间: 2020-08-19    浏览(1593)

房屋租赁合同如果因一方违约而导致合同解除,另一方往往会主张其在租赁合同正常履行情况下可以获得的预期利益损失,比如合同履行期内开展经营可以获取的经营利润、转租可以获取的租金利润等。在此情况下,如何认定承租人的预期利益损失?在法学理论和司法实务中,这个问题至今仍然争论不休。虽然我国《合同法》和相关司法解释明确了一些具体的司法认定规则,但在司法实践中,不同法院在不同案例的裁判思路仍存在较大分歧。如果一方主张预期利益损失,法院是否会支持,又如何确定具体损失的类型和数额,仍然是一个非常复杂的问题,而这和当事人自身利益亦息息相关。本文检索统计了类似案例,并进一步分析其处理结果和裁判理由,对当事人遇到此种情况下应如何处理具有参考意义。考虑到篇幅所限,本文先从承租人角度分享法院如何认定承租人的预期利益损失,在后续以案说法中再分享如何认定出租人的预期利益损失。    


关联法条


《中华人民共和国合同法》


第113条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。


第119条 当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失扩大;没有采取措施致使损失扩大的,不得就扩大损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。


《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》


第9条 在当前市场主体违约情形比较突出的情况下,违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质、合同的目的等因素,可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。生产设备和原材料等买卖合同违约中,因出卖人违约而造成买受人的可得利益损失通常属于生产利润损失。承包经营、租赁经营合同以及提供服务或劳务的合同中,因一方违约造成的可得利益损失通常属于经营利润损失。先后系列买卖合同中,因原合同出卖方违约而造成其后的转售合同出售方的可得利益损失通常属于转售利润损失。


第10条 人民法院在计算和认定可得利益损失时,应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等,从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。存在合同法第一百一十三条第二款规定的欺诈经营、合同法第一百一十四条第一款规定的当事人约定损害赔偿的计算方法以及因违约导致人身伤亡、精神损害等情形的,不宜适用可得利益损失赔偿规则。


第11条 人民法院认定可得利益损失时应当合理分配举证责任。违约方一般应当承担非违约方没有采取合理减损措施而导致损失扩大、非违约方因违约而获得利益以及非违约方亦有过失的举证责任;非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。对于可以预见的损失,既可以由非违约方举证,也可以由人民法院根据具体情况予以裁量。


《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》


第26条 房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定?因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除,出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的,可予支持,但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除,承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的,可予支持,但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的,可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失,但最长一般不得超过六个月。



精选案例


裁判要旨:由于房屋租赁合同对出租人单方解除合同应赔偿承租人预期利益损失及损失计算方式均作出明确约定,应当依据合同约定计算承租人的预期利益损失。


案例一、济南能泰物业管理有限公司与山东味千餐饮管理有限公司等房屋租赁合同纠纷


(2019)鲁01民终9358号


山东省济南市中级人民法院


案情简介


2015年10月26日,经涉案房屋产权人同意,能泰物业公司与味千餐饮公司签订《房屋租赁合同》,约定味千餐饮公司转租济南市某房屋,租赁期限为8年,自2015年10月26日至2023年10月25日止,合同还约定“除本合同另有约定外,甲方违约单方解除本合同,甲方应向乙方支付违约金,若上述违约金不足以弥补乙方损失的,甲方应承担补充赔偿责任,乙方损失包括但不限于:……(3)乙方预期利益,包括但不限于剩余租期内的营业额损失,此损失参照违约行为发生前六个月的平均营业额确定。”合同签订后,双方按约履行合同,味千餐饮公司将其涉案店铺登记为味千餐饮公司济南第二分公司,对涉案店铺重新进行设计装修,并购买厨房设施、餐桌、座椅等。合同履行过程中,能泰物业公司发送律师函催促味千餐饮公司尽快开业,味千餐饮公司则认为未达到合同中约定的承诺的整体开业率,有权暂不开业。2017年9月10日,能泰物业公司向味千餐饮公司发出《解除合同通知书》。味千餐饮公司遂诉至法院,请求能泰物业公司返还保证金和店内财产,并按照合同约定赔偿经济损失。


裁判观点


能泰物业公司违约单方解除合同,《房屋租赁合同》明确约定了该种情况下预期利益损失及其计算方式,味千餐饮公司据此主张剩余租期内的营业额损失。鉴于《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,且对能泰物业公司单方解除合同应赔偿味千餐饮公司预期利益损失及损失计算方式均作出明确约定,依据合同约定、味千餐饮公司的实际营业收入及经营期限,计算其预期利益损失并无不当。根据合同约定的预期利益计算方式,味千餐饮公司于2017年1月至6月(共计181天)的营业收入为243,397元,扣除相应的增值税、附加税等,日均营业额为1,300.47元。而能泰物业公司延期整体开业,根据合同约定租赁期限相应顺延,因此尚未实际履行8年的租赁期限,因此认定剩余租期为2866天。根据本案租赁合同12.1.3条第(3)项的约定,味千餐饮公司的预期利益损失为3,727,147.02元(1300.47元/天*2866天)。



裁判要旨:承租人主张合同剩余履行期内的经营利润损失,预期利益损失应为因对方单方违约而未能正常经营所产生的盈利损失,而非不同时间的成本差价;根据公平原则和诚实信用原则,可以参照公司的生产规模、经营利润情况酌定可得利益损失。


案例二、江苏天之缘纺织有限公司与张家港保税区惠宝来会国际贸易仓储有限公司房屋租赁合同纠纷


(2015)苏中民终字第05227号


江苏省苏州市中级人民法院


案情简介


2013年4月16日,出租方惠宝来会公司与承租方天之缘公司签订《房屋租赁合同》,将位于张家港保税区某房屋租赁给天之缘公司作为纺织厂房。2013年8月23日,因惠宝来会公司未能提供保证涉案房屋的土地证、房产证以及消防许可证,也不履行确保2013年8月20日前设备进场安装的承诺,天之缘公司向惠宝来会公司发出《解除房屋租赁合同函》,通知其解除合同。双方就合同解除、违约责任诉至法院。天之缘公司认为,除基础设施及管道损失、设备及定金损失之外,惠宝来会公司还应该赔偿因其违约行为导致天之缘公司无法取得的生产经营利润损失。经查,合同解除后,天之缘公司与第三人另行签订了房屋租赁合同,新租赁的厂房经调试于2013年12月开始正式生产。


裁判观点


天之缘公司认为惠宝来会公司违约导致租赁合同无法继续履行,推迟了其开始生产经营的时间,而延期后纺织原料棉花价格上升,直接导致其生产经营利润下降,因此主张在双方约定的租赁期间内,以承诺的入场日期和实际开始生产时的棉花差价为依据计算的损失。但是,预期利益损失应为天之缘公司因迟延交付而未能正常经营所产生的盈利损失,而非成本差价。天之缘公司提供的棉花成本价格的相关材料尚不足以证明其可得利益损失情况,经调取天之缘公司的2014年度利润表,参照天之缘公司的生产规模、经营利润情况酌定其因合同解除产生的可得利益损失,最终酌定包括基础设施、设备损失、可得利益损失等在内的违约金共计48.5万元。



裁判要旨:承租人主张迟延履行期间的经营利益损失,参考当事人提供的同区域同类经营场所的利润情况,并综合考量双方合同履行程度、等待交付房屋时间等因素,酌情确定预期经济损失数额。


案例三、北京嘉泰风尚投资有限责任公司与北京永辉超市有限公司房屋租赁合同纠纷


(2016)京民终318号


北京市高级人民法院


案情简介


2011年12月31日,经房屋产权人霍家营居委会同意,嘉泰风尚公司与永辉超市签订《租赁合同》,嘉泰风尚公司将其承租坐落于北京市昌平区的某房屋转租给永辉超市作为商业经营使用,租赁期限15年,并约定2013年4月底前交付房屋;如嘉泰风尚公司违反合同,应双倍返还履约保证金作为违约金,并对其违约行为给永辉超市造成的全部经济损失承担赔偿责任。合同签署后,嘉泰风尚公司未能按照约定的时间交付房屋,并于2013年8月9日、2015年6月6日两次书面告知永辉超市交房仍需时间。2015年12月8日,嘉泰风尚公司向永辉超市送达《关于合同终止的说明函》,说明原合同至今无法履行,昌平区人民政府要求房屋所有权人霍家营居委会单方面与嘉泰风尚公司终止房屋租赁合同,嘉泰风尚公司因此终止与永辉超市的转租合同。永辉超市诉至法院,请求解除永辉超市与嘉泰风尚公司签订的《租赁合同》,嘉泰风尚公司支付违约金、偿还履约保证金及其利息损失等,并赔偿永辉超市预期利益损失。诉讼过程中,永辉超市为证明其预期利益损失,提供了其位于昌平区的另一经营场所的《租赁合同书》及2014年度《审计报告》以说明其年度净利润。


裁判观点


永辉超市主张,参照其同区域另一同类经营场所的2014年度财务审计报告中确定的年度净利润,嘉泰风尚公司迟延履行期间的经营利润损失为53,606,459.51元。嘉泰风尚公司因合同不能履行给永辉超市造成预期利益损失,约定的违约金不能弥补该损失,嘉泰风尚公司应就永辉超市的这部分损失予以赔偿。至于赔偿经济损失的数额,对于永辉超市提供的财务审计报告,嘉泰风尚公司虽提出异议,但未能提供证据予以反驳。因此,参考永辉超市提供的同区域同类超市的利润情况,并综合考量双方合同履行程度、等待交付房屋时间等因素,酌情确定永辉超市的经济损失数额为320万元,永辉超市主张的其他预期利益损失过高,过高部分法院不予支持。

违约责任并非过错责任,嘉泰风尚公司未履行交付房屋的义务虽非恶意,但仍应依照合同约定承担相应的违约责任。在不能按照约定向永辉超市交付租赁物的情况下,嘉泰风尚公司在2013年8月19日和2015年6月6日的书面函件中均作出推迟交付的意思表示,永辉超市愿意继续等待合同履行既是对嘉泰风尚公司违约行为的宽容,也是对继续履行合同并能带来预期利润的一种期待,不存在怠于防止损失扩大的问题,故霍家营居委会有关永辉超市没有尽到减损义务的陈述意见,没有事实根据,法院不予采信。

裁判要旨:承租人主张纠纷期间的经营利润损失,但预期利益的赔偿需坚持客观确定性和合理预见性;酒店经营本身具有商业风险,能否盈利具有不可预见性和不确定性,不属于法律规定的赔偿范围。


案例四、谢庆平、夏亚武与唐再红房屋租赁合同纠纷


湖南省岳阳市中级人民法院


(2015)岳中民一终字第651号


案情简介


2013年5月1日,唐再红与谢庆平、夏亚武签订《门面租赁协议》,唐再红将位于君山区某临街门面租给夏亚武使用。此后,经唐再红同意,谢庆平、夏亚武对涉案房屋进行了装修,开始经营“君山区洞庭鲜酒楼”。2013年12月中旬,唐再红将涉案房屋楼上房间改为旅馆,并要求谢庆平、夏亚武经营休息时不要关闭门面大门,双方为此发生纠纷。2013年底,唐再红将门面停电、停水,并砸坏酒店设施,谢庆平、夏亚武关门停业。谢庆平、夏亚武诉至法院,认为唐再红构成根本违约,应赔偿谢庆平、夏亚武预期利益损失在内的全部损失。


裁判观点


根据谢庆平提供的评估报告,合同履行期间该酒店纯利润收入日均为1500元,谢庆平、夏亚武据此主张自2014年1月2日至起诉之日每日1500元的经营利润损失。本案中,谢庆平、夏亚武主张纠纷期间的经营利润损失,属于可得利益的损失。其认定需坚持客观确定性,即预期取得的利益不仅主观上是可能的,客观上还需要是确定的;同时还需符合合理预见原则,即违约损害赔偿的范围以违约方在订立合同时预见到或应该预见到的损失为限。谢庆平、夏亚武的酒店经营本身具有商业风险,能否盈利具有不可预见性和不确定性,是尚未实现的不确定的未来收益,不属于法律规定的赔偿范围,本院对其主张不予支持。


实务简评


崔建远教授在《合同法》一书中提出,违约责任中的预期利益损失可以定义为“所失利益”,亦称消极损害,是指因损害事实的发生造成债权人财产应增加而未增加的部分。[1]保护当事人合同正常履行后可以获得的利益,不仅是保护具体合同中的获益,也是激励人们通过合同交易这种市场分配机制去追求市场利润、创造经济价值。我国《合同法》第113条第1款将其表述为“可得利益”,明确支持了这一损失类型,并且采纳了可预见性标准,也即可得利益的赔偿应该是违约方在订立合同时可以或应当可以预见到的损失。这是对损害赔偿的一般法定赔偿范围所做的原则性规定。2009年出台的《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(以下简称《民商事合同纠纷案件指导意见》)则明确提出可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等作为预期利益损失的计算方式。[2]


司法实践中,法院支持或部分支持的理由可以归纳为:合同约定、公平原则以及诚实信用原则;法院不支持的理由可以归纳为:超出可预见范围、缺乏事实和法律依据。


综合来看,可预见性规则是法院裁判的主要依据。如果合同明确约定了预期利润损失的赔偿责任和计算方式,如前述案例一,法院认可该项损失属于在订立合同时可以预见的,予以支持;此外,超出可预见范围也是法院裁判时不支持预期利益损失的主要理由。对于承租人主张的经营利润损失,法院往往以市场风险具有不确定性为理由,认为该种经营利润损失超出了可预见范围,或者缺乏事实和法律依据。如前述案例四中,法院以酒楼经营具有商业风险为由,即使当事人提供了关于预期经营利润的相关证据,甚至通过司法鉴定程序对预期利益进行了评估,法院也没有支持承租人主张的预期利益损失。


此外,公平原则也在法院裁判中得到体现。法院支持预期利益损失的案件中,对于预期利益损失的认定也会基于公平原则和诚实信用原则,结合双方的过错程度、合同的履行情况等在个案中对具体的赔偿数额加以认定。如案例二则参照生产规模、经营利润情况酌定其因合同解除产生的可得利益损失。


虽然我国《合同法》等法律明确设定了违约可得利益的概念和规则,但遗憾的是,审判实践中关于预期利益损失的计算方法和标准各异,裁判结果不一,甚至通常只是支持非违约方所受的实际损失,多数法院会因为证据的不确定性和计算的不确定性而否定承租人或出租人对预期利益损失的主张,可得利益损失的法律表达与司法实践存在较为明显的脱节。一方面,《民商事合同纠纷案件指导意见》对可得利益损失认定提出举证责任归于守约方,证明标准较高,而实践中,尤其对于个人和小微企业而言,证明预期利益损失存在一定的难度;另一方面,预期利润损失缺乏类型化和计算方式的规定,一般不会在合同中作出明确约定,因此往往是双方争议的焦点。


专业建议


首先,考虑到可预见性标准在司法裁判中发挥的重要作用,出租人和承租人均可在订立《房屋租赁合同》时,在意思自治的基础上写入合理的预期利益损失赔偿条款,最重要的是明确其计算方式,如案例一中明确约定的“剩余租期内的营业额损失,参照违约行为发生前六个月的平均营业额确定”。


对于承租人而言,如果产生纠纷,能否证明经营利润损失和转租损失是能否保护自身利益的关键。承租人在诉讼中可以申请司法鉴定,寻求第三方机构对预期利润损失的评估。对于经营利润损失而言,会计事务所作出的年度审计报告,甚至内部年度利润表、记账凭证以及银行交易流水和进货单均可以成为经营利润的佐证;对于转租利润损失而言,认定利润损失的依据则是转租合同的租金与主合同租金和差额。


[1] 崔建远主编:《合同法》,法律出版社2010年2月第5版,第321页。

[2] 在计算和认定可得利益损失时通常应运用四个规则。其一,可预见规则。违约方在缔约时应当预见的因违约所造成的损失,包括合理预见的损失数额和根据对方的身份所能预见到的可得利益损失类型。其二,减损规则。衡量守约方为防止损失扩大而采取的减损措施的合理性,守约方的减损措施应当是根据当时的情境可以做到且成本不能过高的措施。其三,混合过错规则。亦称与有过失、过失相抵,是指买卖合同中作为受害方对损害的发生也有过错时,人民法院应违约方之请求,应当扣减相应的损失赔偿额。其四,损益相抵规则。以上述四个认定规则为基础,可得利益损失的计算公式基本是:可得利益损失赔偿额=可得利益损失总额-不可预见的损失-扩大的损失-受害方自己过错造成的损失-受害方因违约获得的利益-必要的成本。

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