警示!土地市场再现激烈场面但部分抢地千亿房企正处危险边缘

发布时间: 2020-05-21    浏览(395)

房企间的土储规模战一直未曾减弱,阔别市场已久的高价地块再度频现。就在5月15日这一天,深圳、北京、天津、江西南昌、浙江嘉兴、浙江绍兴、浙江绍兴诸暨市等不同等级的城市都在上演着土拍大戏。


场面最激烈的是深圳。5月15日,深圳前海一宗居住用地挂牌出让,引来16家实力级房企或联合体“厮杀”。


土拍刚过6分钟,仅竞价14轮,便达到最高限价115.97亿元,转入竞配建人才房面积,而这宗地块起拍价为79.98亿元。最终经过近1小时和103轮鏖战,由深圳民企龙光地产以115.97亿元拿下,楼面价6.32万元/平方米,配建人才房4.076万平方米,配建面积达到起拍面积的2倍之多。土地溢价率达45%。


当日,北京市大兴区采育一宗不限价宅地的竞拍现场同样激烈。首开+路劲、北京城建+兴创两大联合体鏖战34轮,最终首开+路劲以13亿元拿下,溢价率超过30%。


同日,新城以总价13.13亿元、自持租赁住房建面3500平方米竞得天津武清区一宗居住用地,楼面价10509元/平方米,溢价率40%。参与竞拍的还有金融街控股、保利发展、中梁控股、碧桂园等。


江西南昌一宗商住地,历经94轮竞价后,由东投地产以6.68亿元夺下,土地溢价率超100%。


浙江嘉兴1宗商住地,经过252轮竞价,由荣盛以13.54亿元上限价夺得,溢价率近50%。


浙江绍兴诸暨市1宗宅地,经123轮竞价,被浙江金昌房地产集团以5.16亿元竞得,楼面价6514元/平方米,溢价率37.26%。一周前,诸暨市另一宗宅地拍得楼面价8930元/平方米,溢价率71.68%。而诸暨属五线县级城市。


地市火热的另一端,是部分房企正为曾经的“疯狂”付出代价:一方面,曾经的“地王”或高价地难以解套,被迫赔本上市;另一方面,曾经的激进型房企,典型如泰禾频曝债务违约、失信,进入资金链危急时刻。


━━━━


土拍价格达到高位


土地短缺的深圳每一次土地拍卖都是业内焦点。5月15日的这宗限价宅地竞拍仅地块保证金就达40亿元。这是继去年底天健以38.9亿元拿下前海首宗限价宅地之后,前海挂出的第二宗限价宅地,这也是深圳第6宗百亿地块。


该宗地占地面积约3.2万平方米,总建筑面积18.36万平方米,规模是天健去年拿下前海宅地的3倍。地块地理位置十分优越,位于前湾片区,5号线前湾公园站旁边,东北方就是沿江高速,交通相当便利。


不过,竞拍条件也很严苛。土地出让文件显示,本宗地采用“双限双竞”的办法挂牌出让,对于建设时间也有所限定,自签订合同之日起12个月内动工开发,48个月内应全部竣工并投入使用。


这次土拍共吸引了中海、卓越、越秀、龙光、华发、招商蛇口、厦门建发、平安不动产、金地+电建+华润、世茂+佳兆业、深业+前海投控+天健等11家竞买主体,共16家房企参与。显然,央企占了多数。


不过,最终竞得该地块的是深圳本地民企龙光地产。成交总价115.9亿元(限价成交),楼面价6.32万元/每平方米。如果去除人才房面积,实际可售楼面价约8.3万元/每平方米,该宗地的销售均价最高不超过10.7万元/每平方米。


“成交价格合理,符合公司预期。该项目是龙光布局前海自贸区的首个住宅项目,龙光将打造标杆代表性项目,助力前海建设宜居宜业的国际化城市新中心。”龙光地产方面回应。


龙光地产人士称,这是限价地但价格仍有合理利润。数据显示,10.7万元/平方米最高销售均价与附近招商领玺10.8万元/平方米的销售均价基本持平,比深国际颐湾府10.2万元/平方米的销售均价略高。


对于深圳土地市场龙光地产向来敢于一掷千金。深圳迄今以来出让的6宗百亿地块中,龙光拿下了其中的3块。


在全国楼市因调控承受价格下调压力时,深圳房价一直在稳步上涨。国家统计局数据显示,2020年3月,深圳的二手房成交价较2015年增长了67%。有机构统计,4月深圳二手住宅成交均价60585元/平方米,环比上涨3.22%。


“地肯定要拿,但应避免去拿高价地。其实房企在拿地之前会有测算,超过多少不能拿。除非企业有其他目的,比如要做市场份额,或者首次进入一个城市,地块又特别好,想做标杆项目,就不能简单以价格作为衡量标准。”中原地产资深市场分析师卢文曦对中国房地产报记者表示。


受疫情影响,今年土地市场仍存在诸多压力,但优质地块依然受宠。部分热点城市拍出的高价地,带动了土地价格整体的上涨。


5月15日这天,浙江绍兴、嘉兴、绍兴诸暨市三地土拍,均以高溢价收尾。4月22日,厦门疫情后土地市场首拍便出现“地王”。上海泰鸣贸易有限公司以103.55亿元摘得宅地一宗,楼面价为每平方米50598元,溢价率43.82%,刷新了厦门土地交易的单价和总价纪录。近日南京出让的几宗地块,部分地块溢价率也超过30%;扬州、杭州、佛山、温州、东莞等多城亦均有高溢价地块成交。


根据国家统计局数据测算,1-4月份全国土地均价为5392元/平方米,同比涨幅为21.5%,该涨幅是近13个月公布数据中的最大涨幅。而1-4月份全国商品房均价为9379元/平方米,同比涨幅为0.8%。地价涨幅远超房价。


据诸葛找房统计,5月份刚过去的这一周(5月11日-15日),全国300城土地溢价率为25.8%,与前一周相比上升6.6个百分点,溢价率环比连续4周上升。而一二线城市由于土地成交总价高,整体溢价率低于三四线城市。


“很多房企在一季度没有太多土地储备,4月份出现抢地现象也属正常。但不排除近期货币市场宽松下,有违规资金进入土地市场。”一位地产从业人员分析称。


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资金承压与规模之战


疫情下,国内货币金融环境的宽松,为房企拿地扩张提供了融资“温床”。


据机构统计,2020年1-4月房企境内外债券融资累计约5010亿元,融资规模较去年同期下降10%,延续2019年同期下降趋势,但降幅收窄10%。2020年前4月融资规模为2019年全年的41%,房企融资意愿强烈。


一位地产人士对中国房地产报记者透露,处于第一梯队的大型房企,在这波融资窗口下更容易融得资金,而且成本非常低。手中有大量的钱不可能放着,自然会用于拿地。


不过,在土地市场上,他们出于现金流考虑更偏于谨慎,显少抢高价地。万科执行副总裁原首席运营官张旭早在去年的中期业绩会议上就表示:“万科没有固定的拿地计划,收了多少钱回来,才能拿多少地。”


旭辉控股CEO林峰表示,长周期下土储不一定增值,核心要看你的土地成本,有一些土储你可能“捂”两年没有增值,但是计算财务成本之后发现亏损得厉害。土储不再是房地产公司发展的发动机,而是一把双刃剑,它既可能推动你前进,也可能是勒在你脖子上的绳索。


“真正危险的那些处于二三梯队、规模刚过千亿或正冲击千亿的房企,他们无论是发债还是从银行贷款都比较难,从信托等渠道融资成本又高,而这些企业往往会为了做市场份额,而不顾价格去抢地,是会出事情的。”前述地产人士称。


知名地产分析师严跃进亦提醒到,对于龙光地产而言,去年开始拿地力度就明显强化,属于本轮土地市场中动作非常激进的房企。后续需要注意几个风险:1.在每次土地市场中总会出现一些激进房企,这时要不断去检查企业内部的杠杆和负债,因为市场有很多不确定性,企业需谨慎。2.龙光需要积极稳定企业经营,若经营得当,这两年凭借此类土地资源,企业经营规模会快速上升。3.时刻注意后续土地市场以及房地产销售市场的变动情况。


“建议中小房企在还款压力不大、资金充沛时积极拿地,一旦现金短债比小于1,尤其半年现金短债比小于1时,需要谨慎拿地甚至暂缓拿地。”一位地产资本人士表示。


根据上市房企2019年财报数据测算,2019年50家典型上市房企平均现金短债比相比2018年有所下降,为1.64倍,整体上看短期偿债压力并不大。但需要警惕,其中有12家房企现金短债比低于1,如金茂、荣盛发展、华夏幸福、金融街、泰禾等,现金短债比分别为0.93、0.87、0.71、0.7和0.25,货币资金无法完全覆盖短期有息负债。


多位市场人士认为,土地市场的热度是短期的、周期性的。市场不景气与资金压力不支持房企持续高成本拿地。


“预计下半年土地市场短期在一二线优质地块供应下,土地整体升温,但持续时间不会太长。虽然疫情下国内融资环境略显宽松,但房企大幅度拿地短期必将带来成本的上升,不会一直保持高激进状态。建议房企在拿地之前,做好测算,要衡量当前地块未来多长时间去化,拿地之后公司现金流情况。如果拿高价地不利于公司运营,则不建议出手。”


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标签: 土地资讯 土地市场 土地拍卖

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