什么是勾地?利益与风险

发布时间: 2020-04-20    浏览(553)

01、什么是勾地?


勾地概念起源于香港。所谓勾地,就是在了解政府想法的基础上,结合公司的实际,在产业导入、产值、税收、项目规划指标、地价、开发建设等条件上进行“勾兑”。与政府达成一致意向后,对外则设置许多挂牌门槛,然后走一个公开程序获取土地。

http://img.zhux2.com/editor1587363855671264.jpg

2006年,国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(征求意见稿)》,提到土地“勾地”出让方式。规范第5.4款规定:


单位和个人对具体宗地有使用意向的,可以提出勾地申请,并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的,应当及时以招拍挂方式出让该宗地。提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动,且报价不得低于其承诺的土地价格”


提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动,且报价不得低于其承诺的价格”


如果土地出价未达到政府评估价格的土地,政府可选择不出让,由此开发商“勾地”失败。相反,开发商一旦“勾地”成功,随之进入“招拍挂”阶段。如有人竞价,则价高者得;而一旦无人竞价,则开发商以其承诺的土地价格取得该地块。



02、如何科学地“勾地”?


一、设置条件  
勾地全过程中,开发商务必将设置条件置于首位,即使让政府、合作伙伴不愉快也要坚持,否则可能徒劳。设置条件分为前置竞买条件及后置建设要求两类。
1、前置竞买条件:即竞买人报名资格,未达到资格或未提供相关材料无法报名,专门为开发商量身定制,是最强的排他手段。


浙江省有个非常全面的禁止清单,可供参考:

2016年浙江省人民政府办公厅发布《关于加强土地出让管理的通知》,宣布土地出让“六条禁令”。即:市、县政府不得违规在土地出让公告及相关出让文件中为特定竞买人设定六类前置条件。违反规定的要撤销公告,限期整改,追究有关单位和人员责任。这些前置条件为:

一、竞买人必须具备已建成项目达到一定数量的营业额、纳税额、产值等经营业绩;二、竞买人必须具备已建成项目达到特定规模或标准的营业规模(面积)、建筑规模、建筑高度等建筑业绩;三、要求竞买人必须在行业协会、媒体公布的行业排名中达到名次,或提供特定品牌、特定企业愿意入驻的意向书(承诺书)等相关证明文件;四、竞买人必须具有特定资质条件或提供乡镇(街道)、开发区(园区、产业集聚区)、行业主管部门等的相关准入证明文件;五、竞买人必须是上市公司、国有企业或本市、县(市、区)企业;六、其他具有影响公平、公正竞争的限制条件。
2、后置建设要求:即约定了项目本身的建设内容,增加了开发难度,本身不具有显著的排他性,属于不仅为潜在进入者设置难度,而且也增加己方后期运营难度与成本。比如要求后期酒店或商业规模、配备教育资源规模、约定自持比例、约定最小分割面积等。
http://img.zhux2.com/editor1587363936150474.jpg二、约定规划指标  
开发商去拜访政府洽谈地块,汇报方案是一个很好的切入点,可以有效表达企业诉求,维系政企关系。
企业的诉求是什么?以地产为例,①容积率、②商住比、③启动区范围。开发商需以目的为导向。汇报方案只是开发商的一块敲门砖,这个阶段不必与政府过多纠缠,要么迅速互相妥协达成一致,要么直接放弃换方向——因为政府也很精明,土地不想出让的话不会明确拒绝,只会说规划方案存在提升空间。
三、商务条件  勾地目的无非是期望地块大一点、地价低一点、报批快一点、利润高一点,不然招拍挂的土地完全能满足你的要求。基于明确的目的与政府谈条件:
1、圈地范围要大。尽量圈多一点的地,就算前两年能供的地只有几十亩,也要往大了去要,饼要画的大。
2、地价要低。地价是一个最敏感的商务条件,建议钉死在协议里,对于大盘项目,可以约定分批出让的土地价格先低后高,但是必须每期都低于市场价。
3、付款条件好。一次拿地、分期付款+分块办证,是前几年各大型开发商做活大盘项目的不二法门,也是勾地洽谈的一个重要的商务条件。
http://img.zhux2.com/editor1587363963357769.jpg四、供地时序  
一定要明确首批土地何时可以挂牌,落袋为安。
1、一定要非常重视首批土地的供地时间,若预期挂牌时间在一年以上,建议不作为当前阶段重点工作。
2、一定要非常重视首批土地的住宅比例,争取在与政府的蜜月期内将尽可能多的住宅放在首批供应。  
五、优惠政策
政策享受、产业奖励、配套费减免、绿色通道等等,一般都是将当地能给的政策尽量都争取到,有最好,没有也没办法。
六、框架协议
上面都谈妥之后,签框架协议了,一个勾地项目就这样搞定了。

http://img.zhux2.com/editor1587363979601227.jpg七、勾地的风险控制 
勾地方式存在诸多不可控因素,交地时间不确定、交地条件不明确、市政配套不成熟、地块不同权属可能导致整体地块分割,特别是在城市新区存在区域整体控规不确定,造成项目整体规划方案设计反复,对后期施工、销售也会产生重大影响。因政府主要领导变更导致项目谈判搁浅的案例也屡见不鲜,因此,与政府签订协议前一定要充分分析当地政情、地情,提出合理降低、规避各项风险的措施,为土地获取及项目实施提供可靠保障。
1)提前做好深入的调研工作,踏勘场地现状,掌握宗地土地性质及构成、土地整理进度及指标报批流程。
2)在协议签订后,积极跟进土地整理进度、指标报批流程及挂牌时间,并提前获取宗地图及相关规划资料。
3)把控土地款的支付进度,加大对供地方的跟踪和协调力度,保证供地计划的实现和土地获取。如出现土地权属变化、区域控规调整对土地获取造成一定损失,应积极与政府协调,并通过延缓缴纳土地诚意金等方式对其施压,最大程度降低公司利益损失。
4)对于土地未能一次获取的情况,在方案设计阶段应综合、充分考虑,在满足整体规划的情况下兼顾单宗地块的方案独立性和可实施性。
http://img.zhux2.com/editor1587363990189377.jpg产业勾地一定要有概念,用于勾地的产业,是“真产业”,还是“假产业”,两种产业的勾地套路是完全不一样的。
1、如果是真产业,就是有实体投产,也有意愿在当地投产经营,那洽谈策略就很简单:直截了当谈产业方产业形态、投资强度、产值和落税,要求政府的税费补贴,并要求获取住宅用地以补贴产业开办的现金流;
2、如果是假产业,就是做一个产业园区平台,仍是以房地产开发的思路。洽谈策略就会很纠结:
①对政府来讲,他看的是规划方案与信任关系,以及开发商产业引入的理念,现在的政府见多识广,各式套路见多了,心态就会强势;

②对于开发商来讲,产业只是合作的切入点,盈利都在住宅用地的配地上,难以承担很苛刻的产业持有及运营的条件。

来源:产业服务平台

主页: 赌徒    阅读原文

标签: 地产开发 产业园区 建筑资讯

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