重点城市房地产市场复苏路径推演

发布时间: 2020-03-19    浏览(618)

随着新冠肺炎疫情受到控制,各城市也开始推进有序复工复产。前期积累的购房需求也在开始有序释放,从潜在的供需指标来看,目前的新增客源已经和疫情前接近,链家重点18城市新增客源量已经恢复至春节前还未受疫情影响时期的水平,目前的成交量也已经恢复至春节前正常水平的87.3%,2020年春节后的房地产市场大幕终于真正拉开……

市场总体复苏的同时,内部又表现出了较大的不同:比如说目前西安新增挂牌量已经较春节前增长了100%以上,但是武汉依旧下降了85%以上;上海的成交水平已经超过了春节前,但是重庆的成交量不足春节前的15%……

01

那么,疫情后各个城市或者区域的市场将会如何表现?哪些城市可能率先复苏、力度可能更大?基于这些市场关注的问题,我们提出市场复苏力指数,并进行研究。

总体来看,市场的不同表现主要是基于三个变量:第一,整体市场基本面和供需情况,理论上市场活力越高的地方在受到同样长时间的停滞后,其反弹力度也会更大,比如上海、广州的恢复力度理论上快于西安、沈阳;第二,2019年年末市场走势和供需关系状态,即如果不发生疫情按照正常规律,市场会怎么走,比如去年年末深圳需求预期明显强于天津,疫情结束后其恢复速度也会快于天津;第三,目前疫情的表现,疫情的严重和受控制程度决定了房地产复工复产的力度,与售楼部开放、二手带看都有密切关系,比如成都市场的恢复力度理论上会快于武汉。

考虑到指标的完备性、数据的准确及时性,选取GDP增速、第三产业占比衡量城市经济基本面,住房自有率和不同需求的比例衡量城市住房基本面,调控政策的调控衡量需求释放的难度和压力,这三个维度用来刻画城市房地产供需状态,考虑到疫情使得购房者基本面强的城市有更强的偏好,因此赋权重0.4;用2019年年末房价表现、年末调价中涨价占比衡量供需关系,还原疫情前的市场表现,这部分是辅助参考,赋权重0.1;用截至2020年3月17日的累计确诊人数和现有确诊人数判断复工复产节奏,这直接关系到房地产售楼部开放和线下带看,对市场有更加直接重要的关系,赋权重0.5。指标体系如下:

http://img.zhux2.com/editor1584592847295672.jpg

表:市场修复节奏指标体系  数据来源:贝壳研究院

并将数据进行标准化,公式如下:

http://img.zhux2.com/editor1584592858255615.jpg

最后将每个城市标准后指标值乘以相应权重,得到城市市场复苏力指数,top50城市排名如下:

http://img.zhux2.com/editor1584592877169065.jpg

表:城市复苏指数top50排行榜  数据来源:贝壳研究院

这些城市的市场复苏力直方图表现如下:大部分城市集中在(0.49-0.72],这一区间的共有40个城市,其中(0.57-0.64]的最多,仅这一区间的城市就有25个。

http://img.zhux2.com/editor1584592898562331.jpg

图:50城市的释放复苏力直方图分布  数据来源:贝壳研究院

02

基于长短期市场走势和复工复产节奏构建指数模型,预测下一阶段各个城市房地产市场复苏的先后顺序,可以得出以下结论:

第一,地域看,复苏路径将是从南到北,市场复苏力top15城中70%为南方城市。一方面从春节前来看,南方城市的政策边际放松频率更高,如南京、佛山、中山、成都等城市都对调控政策进行了小幅的放松调整,南方城市整体疫情前的市场预期更好。以调价中涨价占比为例,反映了市场供需博弈的程度,这一指标越高则代表需求越强、业主越强势,2019年12月惠州、无锡、东莞等城市业主调价中涨价占比指标在30%左右,较全国20%的平均水平高出了10个百分点。另一方面南方城市的经济活力和城市基本面总体大于北方,长期动力也相对强劲。

第二,城市圈来看,长三角>珠三角>二线城市>环北京。从城市圈核心城市来看,上海、深圳等城市圈龙头城市会率先复苏,目前上海、深圳成交量恢复至春节前水平的143%和66%,高于北京。上海、深圳的市场复苏力分别为0.7和0.61,远高于北京的0.44。而重点二线城市的厦门、大连等市场恢复指数均在0.65以上,力度也不低,大连目前的链家成交量已经超过了春节前水平。截至3月17日,北京的累计确诊人数和目前确诊人数分别为455人和79人,考虑到北京地位的特殊性和后期防控境外输入的压力,北京房地产复工复产放开的节奏将会更缓,相应地短期市场短期复苏的力度更弱,复苏指数仅为0.44,排名靠后。环京周边则更是长期处在“冰封”状态,以燕郊为例目前交易量仅为春节前的10%左右,市场依旧低迷、向上动力弱。

第三,单个城市看,苏、宁、杭会率先复苏,市场复苏指数超过0.7。江浙区域医疗水平和防疫水平较高、复工复产程度高,且城市基本面较强。苏州整体经济活力较强、市场需求量大,2019年市场出现明显回暖,市场预期较高。且短期疫情得到有效防控、城市治理能力较强,房地产相关线下行为也在逐步展开,根据链家数据,目前苏州链家二手房带看量连续三周增长100%以上,目前调价中涨价占比为35%左右,较年前提升了10个百分点,预计短期市场成交将出现快速反弹。加上其城市规模适中,防疫难度低于上海等一线城市,因此其内在修复力排在第一名。目前南京、杭州城市的链家成交量已经恢复至2019年12月周均水平的119%和97%,高于重点18城市87%的平均水平,市场需求在较快释放。

第四,2020年长三角市场正循环将进一步持续,城市圈“全流通”的正循环加速。长三角市场在规划和市场本身层面的一体化程度较高,以2019年为例,上海市场出现明显回暖,其中新房市场主要以改善大户型为主、二手房市场中低总价刚需房源交易热度高,且周边昆山、太仓、无锡、苏州等二手房市场均有所回暖,结合2017年前周边市场购房客户中上海群体占比高这几个事实,基本可以还原出“上海客户买不起/没资格 — 2017年之前买环沪苏州无锡等 — 2019年卖掉环沪,买上海二手小户型 — 二手小户型业主卖房后换新房改善”的“曲线上车”市场逻辑,某种程度看长三角市场已经进入了真正意义上的“全流通正循环”。

2020年上海“二改五”限购满四年,获得购房资格的客户将会增加,加上前期价格的回撤,将会有一波有资质和购买力的需求释放,其上海置业也会带动环沪的二手房市场。从最新一周数据来看,上海链家二手房成交量已经恢复到去年3月高位水平的60%左右,为重点城市恢复力度最大的城市,但是目前上海疫情较为严重,短期整体市场继续复苏的节奏可能会受影响,但是2020年长三角市场繁荣的逻辑依然存在,且全年来看,上海依旧是龙头。

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