商业地产运营模式1:只租不售

发布时间: 2020-03-19    浏览(443)

通过对北京、上海等大城市目前商业地产市场的分析,我们可以得出这样的结论:“单一产权,统一招租”将会成为我国商业地产市场的主流运营模式。

某大厦的招租方式:


(1)年租方式:设置门槛(入场费或押金等),一次性收取年租,之后每年收取租金。


(2)五年使用权分期付款:同样限制门槛,包括押金与2年租金,之后按照比例分2年收齐,合同5年一签。例如,标准铺位的门槛为4万元,两年租金约4万元,一个铺位总款即门槛加两年的租金约8万元。


(3)10-15年买断:商户一次性或分期支付一笔款项,之后10-15年不再收租金,但要收取市场管理费与工商税费等。


(4)10年使用权买断,中间收取租金:商户一次性或分期支付一笔款项,之后每年再支付年租、布场管理费用和工商税费等。


(5)一次性收款,经营权按揭方式:依据区域商户的经营能力和支付能力,设定首付“门槛”与“月供”,提高商铺总价,采用15年使用权买断、10年按揭的方式,甲方通过银行一次性收回投资。

商业地产开发商掌握着产权,之所以要运用只租不售的方式,就是希望通过租赁获得持续性利益,比如华强北群星购物广场、中信城市广场等项目就是采用了这种运营模式。

租模式大体可以分为整体出租、分层或分片出租、分散出租等。采用租赁模式。需要开发商进行市场培育,通过持续有效的经营管理达到商业价值的最大化,同时承担一定的经营风险。只租不售的经营模式主要有这样几种

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只租不售的经营模式分类



1.整体出租

整体出租指的是开发商将物业整体出租给一家企业,由这家企业进行商业规划与经营,开发商每年向该企业收取约定的租金。租金一般从第三年或第四年起开始慢慢递增,前二三年开发商需要帮助承租企业培养市场,实现项目的可持续发展。

优点:不需设立专门的经营公司,不用配备专业的商业人员;交易简单,结算方便;物业可用于抵押贷款,有利于开发新的项目;物业的升值空间比较大;带租约便于日后整体销售。

缺点:收益较低;租期长,物业即使升值,套现也非常难;可能出现租户因经营失败而无法交租的情况。

适用类型:资金实力雄厚的开发商;经营比较保守的开发商;售后返租的产权式物业开发商;面积不超过3万平方米的物业。



2.分层或分片出租

优点:租金相对较高;风险小,租金收取有一定的保证:物业可用于抵押贷款;更适合日后带租约出售物业或设计成产权式商铺;某层经营失败时,开发商可以掌握主动权,之后再进行重新招租。

缺点:需重视前期的商业策划:需要设立专门的管理部门;各业态关系紧密,一家经营失败,会影响到其他租户的经营,开发商需要建立储备租户资源库,并具有很强的招商能力。

适用类型:资金实力雄厚的开发商:售后返租的产权式商城。



3.分散出租

也称零租,指开发商依据已确定的主题功能对各铺位进行招租,租期比较短,大约25年;开发商可以帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记、财务结算等,并代开销售发票。采用这种模式的大多为大型专业批发市场、比如深圳赛格电子配套市场、华强电子世界等。

优点:租金高,开发商能获得较大收益;物业升值空间大,容易出售;租期比较短,容易改变功能或调整经营方向。

缺点:需要由专业的经营管理公司负责管理;需要充分重视前期的市场定位;对开发商的招商能力要求较高;对租户的日常经营要求比较高经营风险较大。

适用类型:商业区或城郊的大型商业物业,具有面积足够大的停车场及卸货区;售后返租的产权式商城。


4.层散结合出租

此模式其实是把第2种和第3种模式结合在一起。开发商在确定物业的主题后,采用第2种模式引进若干主力店,再利用主力店的品牌效应对一些中小店进行租。日前多数大型购物中心都采用这种模式。


优点:项目稳定性比较高;有助于将部分物业设计成产权式铺位,提高销售成功率:有利于建立完整的租户资源库;能为开发商创造较高的收益。


缺点:开发商需要具备雄厚的资金实力;需设立专业的经营管理公司,配备相关的商业人才对开发商的招租能力要求比较高。


适用类型:主要适合5万平方米以上的购物中心

来源:产业服务平台(CYYY2018)

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