负债累累的房地产开发商为什么还要不断地拿地建房子?

发布时间: 2019-12-11    浏览(2843)

如果你有关注房地产新闻,会经常看到这样的新闻,前几天刚报道某开发商负债累累,过几天又爆出新闻开发商又拿地了,很多人就感到奇怪,为什么负债累累的房地产开发商还要不断地拿地建房子?这样负债不是更多了吗?

​我们就来聊一聊开发商的运作模式。

地产开发商的盈利模式本质上来说就是“借鸡生蛋”,玩的是金融杠杆游戏。

01先来看看开发商是如何玩这个游戏的。

      

房地产项目的开发,要经历这几个阶段:

1)拿地。开发商拿地需要钱啊,就是交给政府的土地出让金。

2)取得四证,开工。土地证、用地规划许可证、工程规划许可证、施工证。也就是各种规划过了之后,开发商就能开始盖房子了。

3)取得预售,卖房。高层一般出地面5层即可拿预售,不同城市有差别。这个阶段呢,资金就开始回笼了。

4)竣工验收,房子交付。

正常情况下,根据银监会的要求,银行对房地产企业放款,条件是:

房地产企业需要具备施工证,也就是在第二个阶段。这个贷款的名称,俗称“开发贷”,资金成本在8%左右。

那么,从拿地到开盘,正常项目乐观估计,周期一般是六个月。换句话说,这六个月是需要开发商的自有资金来投入的。六个月以后,就可以贷银行的钱,进行项目运转支出。

和谐社会下,正常操作,遵守规则?

不存在的!

先记住一个周期:开发商买地,到取得土地证,一般周期是一个月。

手里很多项目的规模性开发商,是这样玩的:利用已取得施工证的旧项目B向银行贷款,然后把新项目A刚取得的土地证抵押给B项目公司。银行向项目B放款,项目B把这个款倒给新项目A。

这样一顿操作下来,新项目A在取的土地证的时候,就可以获得银行的贷款。也就是,只付出土地出让金的钱来作为自有资金,占用一个月,就会有银行资金进来。

项目多了之后,这样来回周转,不过是9个锅盖,10个锅的问题。

当然,项目盈利,资金流回正之后,就是10个锅,11个或更多锅盖。

还有一些比较苦逼的开发商,没有多个操作项目,没有这样的关联方和兄弟项目,怎么搞?

这时,就会另外一个机构,叫信托。

开发商拿到土地证之后,把土地证抵押给信托公司,评估额一般是土地价值的60%,来获取流动资金。

信托公司为了规避风险,就占有项目公司股份,一般是51%,来控制这个公司。乍眼一看,信托是项目公司的股东,实际上是债权。

这就是,常见的“明股实债”。

信托的资金成本,一般是10-12%。

等到取得施工证,可以办开发贷的时候,再把信托的这部分资金替换掉,由信托高成本资金替换为银行低成本资金。

常规情况下,信托公司在开发商存在的周期,不超过一年。

貌似,这样来看,开发商只要准备好土地出让金的钱,就可以玩空手道游戏了。

不,更刺激的玩法是,在缴纳土地出让金时,就动用极大的杠杆。

有一个机构叫私募基金公司,国家监管相对宽松。比较激进的开发商,在拿地时,土地出让金可以找私募基金进行配资,但最多配资60%-70%。土地出让金,开发商自有资金拿出30%-40%就ok了。

这时候开发商还没有土地,私募给开发商配资,只能把股权给私募。

私募的资金成本,一般在16-18%。

用了私募基金,一般情况下,为了避免过度融资,就不能使用信托了。所以,开发商要用私募的钱,来撑到取得施工证,撑到开发贷。

等拿到施工证,找过桥资金,临时拆借一笔,还掉私募的钱,抵押在建工程,银行放“开发贷”。

你算算仅仅土地撬动的资金杠杆。

假设楼盘销售额是土地价格的2倍,以3:7土地配资来算(不算融资利息),相当于开发商撬动了近7倍杠杆的资金。

开发商度过了从拿地到施工的这6个月之后,后面就容易多了。

项目开建,由施工方垫资。

出地面五层,取得预售,卖房收钱。

偿还负债,剩下的,便是利润。

这就形成了一个完美的循环,政府—银行(金融机构)—开发商,生生不息。

开发商赚钱的秘诀有两个:

第一是高周转。

第二是规模。

02高周转,比较容易理解。


用小额的自有资金撬动大量聚集闲散资金和银行贷款,快速周转。

宇宙第一房企的高周转,已经到了炉火纯青的新境界。

负债累累的房地产开发商为什么还要不断地拿地建房子?

当天出图,设计院的小伙伴还好吗?

背后底气是什么呢?就是大规模的产品复制。

同样的户型同样的景观甚至同样的案名,只是换了个不同的位置。在开发商一天利息都是你三年工资的情况下,你给我谈细细打磨,谈差异化?

还是太年轻。

2018年,碧桂园已将“高周转”标准由“456”(拿地之后4个月开盘,5个月资金回正,6个月资金再周转)提高到了“不可能完成”的“345”。

往死里干啊!

“一笔资金的年利息是15%,如果我们周转快,一年用两次,每次利息就变成7.5%了。”

03高周转之下,必定需要规模才能挣钱。


小规模开发商,赚单盘红利,玩一把就撤退。

而大规模开发商,赚得是多盘复利!

就好比,你守着一家店,一年能挣20万。但你把店开到10家,为了快速销售,降低单店利润,每家店一年只挣10万,但10家店就是100万。

你选择哪个?

规模性开发商就是后者。

仅仅靠一个项目,单盘利润其实很低,甚至是不挣钱的。

但是通过资本外力,降低单盘利润,依靠资本滚动速度,增加资金使用率,靠多数量获得总利润。

规模开发商,承担了城市进化的社会责任,但他们不是来做慈善和公益的。敢为政府提供高额土地出让金,支持当地建设,是因为他们的商业模式,不再是单盘红利,而是多盘复利。

成本上升,利润下降,这都没关系,一个项目赚2亿,100个项目就是200亿。

关键是要有100个项目,那就别磨叽,拿地啊!

也许帐还可以这么算,50个项目亏损,100个项目赚钱,整体还是略有盈利。但是,从行为改变世界的哲理来说,你不把这150个项目全部开发,根本不知道赚钱的是哪100个。

从账面做二维分析,还是单盘红利开发商的生意模式更稳定,但是从社会动态发展的四维世界来看,规模开发商才是赢家。

所以,土地就是开发商的命根子。

开发商要不停的拿地,扩大规模,只要这个金融游戏能玩下去,就有得赚。

发现杠杆原理的力学家阿基米德曾经说过啊,“给我一个支点,我就能撬起整个地球。”

而,土地,恰恰就是那个支点。

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