陈宝存:北京——不要拿城市平均数忽悠市场

发布时间: 2019-08-14    浏览(234)



原创: 陈宝存  环一线  今天                                                  

陈宝存老师每天会在微信群讲早课或晚课,和关注房地产的朋友们以及业内人士共同探讨交流。早课内容也极为丰富,涉及房地产问题方方面面,早课形式是语音授课,同时群内也可以咨询房地产相关问题与具体城市区域楼市投资相关问题。欢迎大家加群听课交流。         

 

我们先看几组数据:

7月末,广义货币(M2)余额191.94万亿元,同比增长8.1%,增速比上月末和上年同期均低0.4个百分点;狭义货币(M1)余额55.3万亿元,同比增长3.1%,增速分别比上月末和上年同期低1.3个和2个百分点;流通中货币(M0)余额7.27万亿元,同比增长4.5%。当月净投放现金108亿元。M2缩减绝不是好时期。

北京:上半年成交31宗居住用地 成交总价同比涨23%。北京土地学会发布土地招拍挂市场解析报告显示,今年上半年全市土地招拍挂市场共成交土地49宗,比去年同期多18宗;土地总面积298.46公顷,同比增长13%;成交总价为921.24亿元,同比增加23%,土地供应节奏加快。居住优先的供地政策下,本市成交用地仍以居住用地为主。

据统计,上半年全市成交居住用地31宗,其中普通商品房成交土地面积207.63公顷,共有产权房42.42公顷,其余为商业用地和工业用地。

根据最新发布的《北京市2019年度国有建设用地供应计划》,今年住宅用地计划供应量与2018年基本持平,同时将结合市场情况适时调整供应节奏,全市商品住宅用地设定供应下限为300公顷,剩余300公顷住宅用地结合市场情况统筹推进。

北京土地学会相关负责人表示,从上半年成交情况看,预计下半年住宅用地将延续上半年供应节奏,三四季度将集中推出土地,保障300公顷的供地下限,预计整体体量与上半年持平。

再看看2018年的态度供应情况。截至2018年12月底,北京共落实保障性安居工程用地417公顷,计划完成率达到119%。其中,公租房、棚改安置房、定向安置房和中央军队用地等结构任务均超额完成。

2018年间供应及纳入“上市项目库”商品住宅用地共计732公顷,完成年度650公顷供地任务的113%。其中,共有产权住房用地207公顷,计划完成率为103%。

大家都知道我不谈京沪这两个城市,因为这两个城市很特殊,新房供应量极度的衰减,有限的住宅土地供应量和需求完全的不配比。京沪这两个城市是不可能用新房来满足供应的,它的二手房成交与新房成交之比,不论怎么比都是6:1,新房基本上无地可供,这是一个总的基调。正因为如此大量的房企才跑到像重庆、像西安这样的城市,刚才看新闻大型房企又到东北去了,东北毕竟来说还有四大城市,它是有刚需的,没有投资性需求未必不能开发。

京沪这两个城市是不能叫唯一,叫唯二的二手房成交与新房成交之比达到6:1的城市。京沪只能通过二手房成交来满足供应,二手房又是有限的,只要不能新增土地住宅供应,北京、上海如果说新增住宅供应不能达到20万套,那就只能控制人,只能限购,没有其它办法解决供需严重矛盾问题。

我们关注北京至少关注十年以上了,才知道北京、上海这十年土地供应量的严重缩减。而严重缩减是有道理的,因为根本就拆不动,主城区也就不想拆了。上海的土地整理也是从“拆改留”变为“留改拆”,不要小看三个字的顺序变化。深圳也是,根本就无法拆迁,京沪深这样的城市新增供应是永远不可能再增加,而是在急速的缩减。

我们同时还有一个数据,原来给大家讲尽了的。北京每年住房的需求量(不是实际成交量),一二手房合计加到一起应该是50万套。现在拿着每年几万套新增住房计划忽悠什么呀?2016年北京市全年商品房供应38.9万平方米,才仅仅是一个住宅小区的住宅面积。当然我没有说只看2016年,我要看这十年来的新房供应总数。

北京市90%以上的住宅土地供应在五环以外,六环以外已经占到了一半左右,这是2010年之后的土地供应的形式。五环之内现在土地供应更是急剧的缩减,现在即使是五环之内的土地供应有的话,也都不是给我们外地朋友预备的。

中央党政军都要用地的,他们都有人要住房,甚至人家都要的是保障房。他们是需要单独考虑的,我们北京有军产房、有央产房、有校产房,北大清华哪个都比北京市势力大、级别高,像北京的学校医院、北京的中央部委、北京的军队,不管是北京的还是总部的实际上都可以凌驾于北京市之上,也是没有办法的事情,北京市根本管理不了北京。

我们一直说北京市是拿不回来土地组织出让,主要的还是五环之内的中央党政军机关北京市管理不了,官儿都比你北京市大,你管谁?

北京的拆迁成本太高。有的朋友不理解为什么不拿出来土地出让呢?是真拿不出来,居民的拆迁成本太高。中央党政军你是没有实力去管他的,你管不了。北京原有的土地供应规划,对于中央党政军机关还有大学大医院实际上是不作数的,不管用的,你不能强制执行。对于北京五环内老百姓来讲,也是根本不能实现拆迁的。

改变不了的就是无法拆迁状况,即使能拆迁,拆迁成本过高我们也是无从改变的。对于中央党政军来讲,尤其是部队土地,朱镕基担任副总理的时候就一直在说要把军队的经营砍下来,跟军方就有一个很大的冲突。按道理应该把部队的营区外迁之后的土地应该交给北京市政府去收储、去管理、去统一规划,但是直到现在都做不到这一点。

所以说就有了校产、军产、央产这种类型的“小产权”,校产、军产、央产都属于小产权,跟小产权是基本一样的。你不纳入我统一规划,我也不给土地证,我也不给你后来的产权证。人为的搞出来北京市辖区的独立于商品房之外的校产、央产、军产。想加大北京市的普通商品房住供应,永远做不到这一点。

这两年努着劲的在大力供应手上有限的几块地。这些地块到底都给谁了?我也不想深究,到底这些地块儿给谁了?是给谁做了保障房了?我都不想深究。与老百姓有什么关系?从土地供应计划来看,年度只有5万套普通商品住房。我想是完不成这个任务的,达不成这种指标,北京市肯定完不成。

(中原数据)

我一直拿着十三五北京市、上海市、深圳市的供应计划,看他们落实的程度,再看他们究竟有多少实力实现。京沪深三地的供地计划,还不要说超过计划供应,能完成计划我就算瞧得起你了,问题是你可能连计划都完不成。

说全国人民、全世界人民在北京都买不起房,你也信?随便一个县城的局长也就正科级领导干部,都可以给子女在北京买豪宅。你还不懂得这个时代吗?所以必须严格的限购,否则的话你供应根本就达不到需求。

眼睛你放在比较长一点的时间不行吗?看半年?看三月?你拿着半年、三月去分析市场的五年情况、十年情况、二十年情况吗?这两年北京书记大人做了太多太多文章,但是能完成十三五土地供应,尤其保障房供应的规划吗?(中原数据)

我们是从宏观大局上在关注着每一个城市市场。

保障房越多,商品房越少,因为总体的供应就那么多。这两年大力在补保障房欠债,因为北京市的福利房确确实实供应远远不够。都拿着中央部委、党政军的拆迁房冒充福利住房。什么叫经济适用住房?经济适用住房现在只有拆迁房,但是中央党政军的拆迁房,学校的拆迁房,跟北京市又有什么关系,跟你外地到北京的人口又有什么关系?

笼统的看城市地价,出让多少多少,知道了出让多少多少公顷,也知道了土地出让金多少。商业地产,工业地产土地价格多少你知道吗?保障房的供应土地价格你知道吗?你为什么不看一看北京市今年以来的商品房土地出让的楼面价?你又不是看不到?你笼统的做一个平均,把八环也都给平均上去了,把保障房的、工业用地、产业用地、商业用地等等所有的用地拿到一起平均搞一个楼面地价出来,这不是骗子吗?

我说谈城市房价是骗子,你在说城市地价的时候,你这么说更是骗子,都无知到家了,一块一块地你去分析,尤其商品房用地,你去分析楼面价多少,不会吗?靠平均数去分析市场,不管12345678环,哪环也不管,工业用地也不管,商业用地不管,保障房用地也不管,搞一个平均楼面价出来,这不是骗人吗?专业性能体现吗?你专业吗?这么分析市场走势你就差太远了。

https://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzU2Mzg1ODg1OQ==&mid=2247484990&idx=1&sn=1f84b79ba743b609b10e785532052d8b&chksm=fc529afacb2513ecfd313b7aa52f29387053b9f67eecfd69ff42eb23a26dce54972dfa8e2bbf&scene=0&xtrack=1&key=05df2f32dfb7363647cffcc1d656e2e260b0d11f9dafb7df1a1c4534465211180cbf4329147218b43306de4eb41f2313a488e98bc95e681a9d9bd6e060f1d54590254e7fd51652332dc28ec591f7037c&ascene=1&uin=MjUxMDAwNDQwOQ%3D%3D&devicetype=Windows+10&version=62060833&lang=zh_CN&pass_ticket=KiUflKOa9%2BTcdU%2BqrSq5yMw5Qv98Fd0Yh4dM757fhmNd7WdoyCNdg3rEsGUwzJRf

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