楼市调控新信号!这一次、轮到开发商睡不着了

发布时间: 2019-07-11    浏览(848)

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一些地产大佬们最近可能睡得不太好。因为,有几则消息让他们坐立不安:


1、7月4日,据证券时报·信托百佬汇报道,多家信托公司近期收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模。


2、7月6日,银保监会针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警,要求控制房地产信托业务增量和增速。


3、银保监会于7月6日回应,说明严控地产信托目的是:要求这些信托公司增强大局意识,严格落实“房住不炒”的总要求,严格执行房地产市场调控政策和现行房地产信托监管要求等。


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“大局意识”“房住不炒”“严格调控”,三个关键词足见这次调控的决心。


关于这些消息的具体内容,我大致给你们总结下:


1、各家公司收到的监管要求不尽相同,有的要求“自觉控制地产信托业务规模”,有的要求“三季末地产信托业务规模不得超过二季末”,甚至有个别公司要求“全面暂停地产信托业务”。


2、本次窗口指导的公司,目前有十家,分别是:中融信托、中航信托、江苏省国际信托、万向信托、兴业信托、交银国际信托、光大信托、五矿信托、百瑞信托、国民信托。


3、涉及业务的具体要求是:地产公司并购类,全部暂停;已备案项目不影响,未备案项目一律暂停;符合432的通道类业务,全部暂停;目前,唯独城市更新类旧改项目不在指导范围里。


对房企来说,这一政策的出台,直接触及了关键的融资环节,杀伤力非同小可。


01、本轮房地产融资收紧,最早源于今年5月的一份文件。


5月17日,银保监会官网发布了银保监发(2019)23号文,明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。


随后,5月31日,有多家媒体报道称,部分房企因拿地激进,“出现一些‘地王’,已经引起相关部门注意”;在住建部的指导下,央行与证监会将暂停部分房企的债券及ABS融资渠道。坊间传言,旭辉、金地、融创和中铁建等房企将被列入暂停公开市场发债业务的“被关注名单”。


更严厉的表态还在后面。


6月13日,中国银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上严厉表态:“房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。”


郭主席甚至罕见地放出狠话警告:“历史证明凡是过度依赖房地产实现经济繁荣的国家和地区,最终都要付出代价。”


先吹风表态,接着雷厉风行的大动作,所有这些,都透露出一个明确的新信号:


针对房地产行业的调控政策升级了:已经从销售端逐步走向融资端。


未来的调控政策,除了继续在需求端进行“限购、限贷”等限制政策外,也要在资金端限制一些激进房企的高杠杆行为,抑制资金过度流入房地产。


02、要搞清楚为什么调控方式要发生如此重大的转变,这可能要从近两年的楼市调控形势说起。


从2017年开始,全国数百个城市陆续出台了限购、限贷、限售等严厉的楼市调控政策,深圳、杭州、成都等热点城市更是将“限价”作为楼市调控的杀手锏。


中原地产的统计说,2017年,全国房地产调控政超过260次。比如,仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。认房又认贷、二套房首付比例提至60%等规定就在那个时候出炉。


2018年,全国各地调控政策出台近450次,刷新历史调控记录,使得2018年成为历史房地产调控政策最密集的年份。


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“限售”和“限购”是2018年楼市调控的关键词。全年约有 30 个城市出台或升级了限售政策,约 22 个城市出台或升级了限购政策,海南甚至实行了全岛限购限售,数千亿炒房资金被“关门打狗”。


2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次,相比2018年上半年上涨31%。


其中,房价同比增幅连续多月全国第一的西安,今年6月20日发布了三年以来第六次调控新政,进一步收紧“限购”,严控落户炒房。其中规定,外市落户西安的购房者,落户满1年才可购房;非本市户籍社保满5年者可购1套住房。


可以发现,2年多来,国内楼市调控的手段从政策类型来看,大部分调控政策主要仍是针对销售端制定的,从抑制过度投资和投机入手。


可以说,这些调控政策在治理楼市乱象、抑制房价疯涨中发挥了重要作用,但也产生了一些新的问题。


以“限价”为例,其目的是稳定房价,避免开发商非理性定价。


但部分城市部分开发商通过“双合同”规避政府限价政策,使得房价明降暗升,不仅大幅提高了购房者的首付比例,还使得网签价格与实际销售价格相去甚远,导致一手住宅房价的官方数据失真。


另一方面,因为限价只针对新房,却无法阻止存量市场上二手房价格的上涨,这导致出现了一个严重的后果,就是新房与二手房价格的严重“倒挂”,反而给购房者们传递了一个明确的认知偏差:


1、新房和周边二手房有巨大的利差,买到即赚到。


2、由于限价,新房(面包)甚至已低于周边新拍地的楼面地价(面粉),未来一定涨价。


于是,在一二手房价格倒挂的诱惑下,在面粉贵过面包的刺激下,部分城市出现了“限价盘”持续被抢的现象。


以成都为例。今年6月15日,位于成都成华区的仁恒滨河湾拿到预售证,销售房源共计207套,均价约2万元/㎡。这与项目周边早已突破3.5万元/㎡的二手房相比存在1.5万/㎡的惊人价差,这意味着买到转手即可纯赚200万元以上。


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于是,“买到就是狂赚”的口号刷遍本地微信圈,亦引得多名购房者从外地奔赴而来。摇号结果显示,仅合格报名人数就高达12340人,中签率低至1.56%。


抢房大战不仅出现在成都。2019上半年,杭州楼市也出现了4次万人摇,有19次新房摇号中签率低于5%的情况出现。


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今年3月1日,位于杭州紫金明珠板块的中国铁建西湖国际城推出最后一批262套房源,主力户型89、115㎡,均价为23254元/㎡,和周边3.9万-4.3万元/㎡的二手房挂价价差高达2万元。


摇号名单显示,共17344人参与摇号,中签率仅1.51%,成为杭州唯一一个连续三次摇号破万的项目。


03、尽管两年多的楼市调控效果限制,但楼市整体上还是在高位运行。


国家统计局数据显示,2018年,全国商品房销售额达到149973亿元,同比增长12.2%,再创历史新高。


克而瑞数据显示,今年上半年,TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元,其中碧桂园、恒大、万科分别为2797.9亿元、2687亿元、2009.6亿元。


火爆的销售也给了部分激进的房企无穷的信心,拿地的势头愈发猛烈。所以你可以看到,房企过去三、四个月拿地的积极性明显上涨,在全国范围内创造了多个单价、总价“地王”。


4月16日,滨江以总价52亿元竞得杭州望江新城宅地,成交楼面价45325元/㎡,溢价率30%封顶,自持比22%,仅次于2016年凤起潮鸣45368元/㎡的楼面价,成为杭州史上第二贵宅地。


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4月24日,苏州出让5宗宅地,一天产生2个板块新地王。其中,位于吴中区太湖新城板块的苏地2019-WG-2号地块,被新城和招商联合体以总价32.58亿元、楼面价20909元/平方米、溢价率30.68%竞得,创下板块“新地王”;位于吴中区尹山湖板块的苏地2019-WG-3号地块被碧桂园以总价26.27亿元、楼面价21933元/平方米、溢价率56.7%竞得,并打破泰禾于2016年5月16743元/平方米的板块最高楼面价纪录。


6月24日,深圳公开出让5宗住宅用地,吸引了来自全国各地80多家房企参与,仅缴纳的保证金就高达1000亿元。其中,位于龙华红山的A817-0609宗地竞拍超过130轮,最后由龙光以65.85亿元夺得,楼面地价66988元/平方米,这个价格已经逼近或超过附近二手房售价;位于宝安尖岗山的A122-0360宗地则由越秀以59.08亿元+配建人才房19610平方米拿下,可售楼面价高达6.4万元/平方米,成为泰禾之后的第二个“尖岗山地王”。


据中原地产研究中心统计,今年上半年,抢地过百亿的房企多达40家,而2018年同期只有32家企业,2017年同期为25家。


而由于地王们对市场情绪的鼓动,在“面粉贵过面包”的恐慌情绪下,购房者更加热切地投身楼市,楼市的火爆又进一步刺激开发商抢地,形成了一个恶性循环。


但管住这些过惯了好日子的开发商是不容易的。


熟悉地产的人都知道,房地产是典型的资金密集型产业,高周转、高负债、高杠杆是其本色。没有货币之水的支持,再大的房地产企业都激不起一点风浪。


04、事实上,这次被按下“暂停键”的房地产信托,就在给房地产行业“输血”的通道上扮演了重要角色。


现实中,房企在签订土地出让协议之后,很多会引入“前端融资”,即融资用于缴纳土地款。但这时还未获得“四证”,商业银行资金无法切入,信托就成为了为房企提供“前端融资”的绝对主力。


房地产开发商只要通过发行信托产品,支付给信托投资者一定的收益,便可以较为便利的获取大笔资金;而且,23号文出台前,在这一环节开发商可以动用极高的资金杠杆,土地出让金的配资比例(自有:配资)一般为5:5、4:6甚至3:7。


再给你看一组数据:


用益信托数据显示,2018年6月至今年6月,房地产信托的月度成立规模已连续13个月居集合信托首位。


另有数据显示,2019年上半年,市场总计成立集合信托规模9272.85亿元,其中房地产信托募集资金高达3634.39亿元,占比40%。


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从去年的数据来看,尽管信托业整体规模下降明显,但房地产信托规模却呈逆势上升的态势。


据银保监会统计,截至2019年5月末,房地产信托资产余额3.15万亿元,占全部信托资产余额的14.00%;较年初增加1665.97亿元,同比增长15.15%。


另据中国信托业协会数据显示,2016年至2018年末,信托资金投向房地产行业的规模分别为1.43万亿元、2.28万亿元、2.69万亿元。


但现在,随着监管踩下刹车,房地产信托持续疯狂的局面得到了扭转。


用益信托数据显示,6月份,一度领跑集合信托市场的房地产信托的成立规模为465.83亿元,比5月份的693.44亿元大幅缩水227.61亿元,降幅达32.82%。


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对房企来说,当资金盛宴不再时,拼命抢地王,不断制造面粉贵过面包的激进行为或许会有所收敛。当买房、盖房的资金不再唾手可得时,开发商就得重新换一种生活方式。


如果是大型房企,为了获取一定的现金流,减少企业资金压力,则可能松松捂盘的手指,在局部降价;如果是中小房企,则面临被收购、重组的命运。


其实,融资收紧风声收紧之前,房企融资规模已经在缩水。


据同策研究院监测的40家典型上市房企数据,今年5月,40家上市房企完成融资金额折合人民币共计367.99亿元,环比大幅下滑52.07%,创2019年以来历史新低位。


这对许多激进的房企老板来说,后面的日子,还真不一定好过。


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标签: 投资资讯 房地产投资 楼市调控

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