楼市多项指标全面遇冷,房价终于涨不动了,难道“房住不炒”动真格?

发布时间: 2019-07-05    浏览(487)

今年一季度之所以出现一轮小阳春行情,一是因为部分城市过去几年房价出现了实质性下跌,比如曾经高不可及的北京房价,距离高点下跌了两成左右,对很多潜在购房者产生了很强的吸引力,在经过了两年低迷期之后,部分城市又重新积攒了一定的购买力。


房贷利率下跌,也在很大程度上降低了购房的成本,成为刺激楼市上涨的又一重要因素。在稳增长的压力下,我国的货币政策和前几年相比出现明显放松,虽然主要目的是为了刺激实体经济增长,但是最终也不可避免地惠及楼市。流动性越来越宽松,对于楼市产生两大影响:第一是房贷利率更低,房贷利率一路下行,实质性降低了购房成本;第二大影响是购房者获得房贷更容易,由于银行的贷款额度更加宽松,在实体经济难以全部消化的背景下,自然而然也会有更多的贷款流向楼市。

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另外,购房者积极性上升,很重要的原因在于赌未来的楼市调控会放松,从而重演过去楼市报复性上涨的老路。因为最近中国经济面临的不确定性加大,在这样的背景下,有可能会放松楼市来刺激经济增长,这种逻辑也刺激了很多人买房的积极性。


但从现实来看,这样的逻辑显然并不成立。即使在中美贸易摩擦最紧张的时刻,管理层对于“房住不炒”也没有出现任何松动,反而在继续打压刚刚有所升温的楼市。6月份的陆家嘴金融论坛上,银保监会主席郭树清再次强调“房子是用来住的,不是用来炒的”,郭树清表示:“历史证明,凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家,最终都要付出沉重代价,凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现其实很不划算。”


当然,管理层不仅仅是口头警告。6月14日,中国人民银行成都分行出手,要求各银行一手房首套利率至少上浮15%,二套房至少上浮20%。南京、杭州等部分城市也都出现了首套房利率上调的现象。在整体利率下行的背景下上调房贷利率,释放出来的信号已经非常清晰,那就是不能让房地产搭乘宽松货币政策的东风。


近期过热的部分楼市,也都出台了相当严厉的调控政策。比如西安大幅提升限购门槛,本地户籍要求落户满一年,外地户籍要求5年社保,才可以满足西安的购房条件,如此高的限购门槛已经和一线城市看齐。


如果说在中美贸易摩擦最紧张的时刻,国内都没有放松房地产调控,甚至还在继续升级,由此也就可以看出,这一次的“房住不炒”的确是在动真格,未来指望政策层面重新刺激房地产,可能性已经微乎其微。


除了政策层面,再来看看市场层面。从供给关系来看,过去很多人认为一线楼市只涨不跌,主要理由是一线楼市的供需矛盾永远难以解决,大量人口涌入形成巨大市场需求,而有限的土地供应,又决定了一线城市的供给有限。但事实上并非如此,以北京来看,已经连续两年出现人口净流出,人口外流,也就意味着楼市的需求下降。而从供给来看,最近几年,北京大规模增加土地供应,尤其是“限房价,竞地价”的“限竞房”大量上市,更使得北京新房供应量大增。截至今年5月,北京的楼市库存达到了7万套,创下最近8年来的新高。说明即便是北京,楼市的供需矛盾也没有人们想象中那么紧张。另外一个可作参考的例子是东京,东京的土地资源紧张程度远胜于国内任何一个城市,即便如此,当年东京的地价和房价也都一度暴跌70%以上。


从三、四线城市来看,未来房价最大压力在于棚改货币化收紧。过去几年,为了快速推进棚户区改造,很多城市力推货币化安置,也就是给拆迁户直接发钱,让他们去市场上买房,从2014年到2017年,我国棚改的货币化安置比例从10%飙升至60%,这种做法成为三、四线楼市上涨的重要推手。去年开始,棚改货币化安置开始明显收紧,去年10月,国务院会议明确提出要调整完善棚改货币化安置政策。一旦货币化安置比例大幅下降,三、四线楼市将失去重要购买力。今年鹤岗楼市卖出白菜价,不排除有更多的三、四线楼市步其后尘。


判断未来的房价上涨还是下跌,通常有两个重要的先行指标,一个是商品房成交量,一个是土地成交量。从目前来看,国内楼市这两个关键指标,都预示着未来房价下行压力较大。


从商品房成交量来看,今年1~5月份,商品房销售面积同比下降1.6%,降幅比1~4月份扩大了1.3个百分点。通常而言,成交萎缩,往往是房价下跌的先兆。当房子越来越难卖时,会有更多的开发商选择降价,以此快速回笼资金,避免现金流断裂。


而商品房成交量下降,带来的连锁反应就是土地市场也开始降温。出于对楼市前景的不乐观,开发商拿地的热情也开始明显下降,今年1~5月份,房地产开发企业土地购置面积同比下降33.2%,土地成交价款2269亿元,下降35.6%。过去几年,土地市场最常见的现象就是“地王”频出,现在开发商们更加务实,做好了过冬的准备。土地和房价是面粉和面包的关系,土地市场降温,也会在源头上给房价降温。


开发商们之所以对拿地的热情下降,直接原因是资金压力越来越大,既要偿还大规模发债积累的债务,同时楼市销售遇冷又导致回款不畅,开发商们不得不更加精打细算过日子。而更深层次的原因在于,开发商们越来越意识到行业拐点到来,在“房住不炒”的大背景下,房地产行业曾经的好日子已经一去不复返。


今年5月份的房地产数据中,还有一个值得关注的关键指标,就是房地产开发投资增速终于出现了回落,这个指标的变动,也印证了开发商们对行业前景的悲观。虽然去年开始万科就喊出了“活下去”的口号,但是房地产投资并没有因此减速,去年的房地产开发投资增速为9.5%,比2017年提高了2.5个百分点,今年的投资增速也是继续上扬,这种趋势一度让很多人迷惑不解,认为开发商高喊“活下去”或许只是假象。直到今年5月份,房地产开发投资增速终于开始回落,这也说明开发商们确实认同了行业拐点的到来,开始真真切切收缩战线。


由于国内楼市在过去十几年带来了过于惊人的财富效应,所以很多人对未来的楼市财富奇迹依然保有很深的信念。当鹤岗的楼市卖出白菜价,当开发商们都开始准备过冬,对于个人而言,或许也是时候放下对楼市暴富的执念了。


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