大信号!政务西、庐阳终于卖地!7月土拍后,合肥房价要逆转?

发布时间: 2019-07-05    浏览(506)

今天下午,隔壁的南京下半年首场土拍落幕。


历时近5小时,出让7幅涉宅地块,总出让面积超71公顷,揽金240.3亿元,最高楼面价29705元/㎡,南京地价再刷新。


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楼市是否降温,要看土拍。楼市是否火热,还是要看土拍。


合肥楼市刚进入“下半场”,2天就爆出10宗833亩地要入市拍卖,加上之前的土地供应,7月合肥“重量级”土拍大戏,注定也是逃不掉了。


NO.1丨


下半年首场土拍,信号很强!


根据合肥土地网消息,7月30日合肥将迎来一次大型土拍。先来看下具体地块信息,如下表。


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从具体供地来看,这次土拍的看点很多:


1、信号性很强。


经常说,土市是楼市的晴雨表。仅拿上半年来说,合肥3月、4月、5月、6月土地市场,虽然每次都有“爆款”地块,但整体的热度其实是一次次递减的。而这也恰恰是合肥楼市从春节后小阳春,到4、5月较热期,再到6月平稳期的一个趋势。


7月30日的土拍,作为下半年首场大型土拍,拍地的结果可能就意味着楼市的走向,一方面能够反映市场的现状,另一方面,也看能不能推动、刺激市场。


2、大规模、重量级。


超过千亩的基本可以归类为大型土拍,本场土拍共计划供应19宗共1735.02亩地,这其中,包括1082.77亩的居住用地,而且多分布在主城区,无论地块数量、面积、位置,都可以说是大规模、重量级。


3、土地质量整体较优。


本月推出的19宗共1735.02亩地中,超百亩“巨无霸”有8宗,纯居住用地有6宗,位于主城区且含居住的地块有9宗,而这些无疑都是本场土拍的关注点所在。


NO.2丨


这些区域、这些地块重点关注


从地块本身来看,看似地块数量不少,但真正的热门地块其实不多,能掀起的波澜有限。


我们来给7月土拍划重点,一起看看重点区域和重点地块。


1、滨湖云谷旁,再爆150亩黄金地。


一周前,中海大战近百轮,最终以单价1840万元/亩,楼面价13799.93元/㎡竞得滨湖区金融板块云谷旁的BH2019-07地块。


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图丨滨湖区BH2019-08地块位置示意图


而本次土拍,中海滨湖地块隔壁又爆出一宗150亩的BH2019-08号 “巨无霸”。该地块西边为中海地块,北边为合肥云谷,西边为文一豪门金地。


滨湖BH2019-08号地块占地150.82亩,需要配建商业40.386亩,幼儿园16.2亩,和之前中海地块同样配建要求较高,但中海依然拍出1.39万+的楼面价,不出意外,BH2019-08号地块楼面价将以这个数据为参考。


另外,拿地房企是个看点,在上场土拍中与中海激战的万科和龙湖,以及一直言传的云谷复星,都有足够经验,且值得期待。


2、新站少荃湖板块,一次性推2宗超百亩纯居住地。


本月截止目前,新站区共推出4宗地,推地数量和高新区并列排名第一。其中含居住地块的有3宗,更是一次性推出2宗超百亩纯居住地。


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图丨新站XZQTD253号地块位置示意图


一宗是东方大道以北、卧龙湖路以西的新站XZQTD253号地块,距离少荃湖公园不到2公里,临近当代未来城小区,往南直线距离1公里多为绿都少荃府和皖投万科天下艺境两个项目。


地块容积率仅≤1.5,大概率打造洋房+小高层为主的偏刚改、改善住宅。


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图丨新站XZQTD235号地块位置示意图


另一宗是淮海大道以南、前岭路以东的新站XZQTD235号地块,西边紧邻银城旭辉樾溪臺和学林春晓两个盘。受区域地价、房价限制,未来入市房价基本可以参考这两个项目。


3、政务西罕见供地。


政务区不仅“房荒”还是“地荒”,环政务板块就成了很都购房者退而求其次的选择。本次推出的高新AG-8-1,-2,-3号地块、高新AL-2-1号地块:


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图丨高新两宗地块位置示意图


一方面,距离政务区非常近,基本可以同时享受政务区的相关配套,地段优异。


另一方面,两宗地属于高新产权,受区域限价政策的影响,未来入市房价又比政务区要低很多。


因此,即使高新这两宗地都有配建要求,但不出意外,依然将是本场土拍的重头戏。


4、庐阳迎来2019年首次供地,连推2宗。


本月,庐阳2宗共147.97亩地入市拍卖,是2019年以来首次供地,要知道对于寸土寸金的老城区庐阳来说,去年一年一共也仅出让了668亩地,看点十足。两宗地容积率均≤2.2,产品以高层、洋房为主,偏刚需、刚改。


除此之外,长丰双凤开发区、岗集镇,以及肥西上派镇也各推出一宗地,地块条件相对一般。


NO.3丨


两个数据,暴露合肥土市真相!


来看关于合肥土地市场的两个最新数据:


一是,今年上半年全国50个热点城市中,合肥土地成交金额超600亿,排名全国第九。


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图丨来自《大伟看楼市》


二是,5-6月重点城市土拍情况中,合肥溢价率53.4%排名第一。


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图丨保利投顾研究院


在合肥楼市降温的当下,土拍却依旧火热,这是为什么?关于这个问题,我想说几点自己的看法:


1、舍不得供地,何谈建设?


都知道,卖地对于一个城市GDP的贡献,但也应该看到供地对于一个城市建设的贡献,舍不得供地,拿什么建商场,建学校,建配套?这一点是不容忽略的。


2、搞清楚开发商们到底在押注什么?


一边是饥渴的开发商,一边是贵如黄金的土地,那么,开发商们到底在押注什么呢?


要知道,开发商拿地和我们买房有本质区别,他们往往有精明的团队,经过精细的实探和测算,才决定要不要出手拿地。这背后拿的,实则是我们普通购房者看不到预期。


比如,人口流动的都市圈化,有人口流入就有居住需求;


比如,如火如荼的城市化,别的城市不说,合肥的城市化至少还处于初级阶段,未来10年都在冲刺;


再比如,经济发展带来的物价上涨,只要经济在发展,物价就是上涨的,房价就大概率是上涨的,只是周期性不同而已。


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图丨合肥土拍现场实拍图


3、地价≠房价,但地价+时机=房价。


面粉是面包的基础,但最终面包上市能卖多少钱,还要根据情况而定。相关调控政策、住宅库存、市场预期、甚至利率、放款速度、购房者情绪等都会影响销量和房价。


也就是说,拿地的价格只是基础,未来入市的时机,才是决定楼盘房价有没有人买单的关键。


4、土拍不应该只有激情,更应该有理性。


事实上从今年初开始,全国呈现土拍热, 前两个月地王频现的氛围确实也比较明显。


但前段时间,针对各地土拍过热现象,部分地区已经出台了相应的“精准调控”:


合肥强制下调滨湖最高地价和楼面价;


苏州下调市场指导价和网上竞价;


杭州对起始价和最高价进行调整……


现在拿地,不是只有激情就行,更考验的是房企的能力。面对优质地块要求的自持与配建要能hold住,面对竞争的房企要有充足的资金较量、和综合实力的Battle,地块入市之后还要有较强的销售和运营能力。


可见,土拍不仅仅是一种博弈,更一种平衡,一场理性与激情的平衡。


NO.4丨结 语


描述土拍,我们往往基本用的都是 “厮杀”、“激战”、“开抢”等词语,试图刺激市场对于未来房价的预期。


但其实,当下土地市场,保本不难,暴利很难, 不应该只见地块抢的火热,不见有些地块无人问津。


进入下半年,土拍或许很嗨,但其他很静,一场土拍不能看做是一个房价“破局”的开始。不管楼市还是土市,合肥显然穿越快涨通道,进入平稳期。


主页: 天高云淡    阅读原文

标签: 土地资讯 土地市场 土地拍卖

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