土拍前瞻 | 逼近现房销售!地块楼面价直降4000!后尹山湖时代房价几何?

发布时间: 2019-07-05    浏览(555)

踏入7月,2019年就正式进入下半年。而7月10日、11日,苏州也将迎来5月11日新政后的首次土拍。无疑,这场土拍对于苏州楼市后续走向起到一定的信号作用。


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本场土拍挂地16宗,但涉宅用地为9宗。而看见君最后从9宗挂牌地块中挑选出了尹山湖的两宗地块,通过实地拍摄和了解,带你在土拍前了解一些有趣的地方。


丨未拍先火?


丨现房销售前一手加价的理智


6月28日,从官方网站公示信息得知,有5宗地块开始提前加价,分别为尹山湖2宗、太湖度假区1宗、黄埭1宗、浒墅关1宗。而5宗地块总加价15.04亿,其中尹山湖两宗地块就占了7.6亿,12号地块更是加价5亿之多,颇有点未拍先火的味道。


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图片来自土地出让官网


但事实上,即便是一口气加价5亿,也并没有突破现房销售的红线!众所周知,根据5月11日新政要求超过市场指导价5~10%就需要现房销售,超过市场指导价10~25%后进入一次报价。


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而即便是目前已加价5亿,12号地块的楼面价也仅18299.6元/平,距离现房销售标准的红线楼面价18388元/平,仅差一次报价。在现房销售的压力面前,开发商更多还是保持理智的。


丨楼面价直降4000


丨后尹山湖时代新房房价几何?


除了开发商理智外,另一方面地价情况也可以管中窥豹。本次土拍,尹山湖挂地2宗,起拍楼面价分别是15080元/平(12号地块)和12317元/平(13号地块),和4月时被碧桂园所竞得的地块都仅一截之隔。


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而此前,碧桂园竞得地块,虽然起拍楼面价仅13999.97元/平,但最后成交楼面价为21933.06元/平。反观如今两宗相邻的“姊妹地块”,再加价一轮就将现房销售!


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而从目前开发商的理智拍地情况来看,现房销售的概率并不大,即便突破红线,也达不到碧桂园地块的成交楼面价。所以,可以直观的说,尹山湖地价直降4000元/平左右。(13号地块内含商业部分,所以其住宅部分楼面价较目前的价格要高出一些,所以给出地价直降4000元/平的预估。)


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而根据“面粉价决定面包价”的原则,后尹山湖时代,新房价格想要再有突破,可能性并不大。此前有业内人士预估碧桂园地块以后的售价或将再3.5w/平,那么从此土拍可以看到尹山湖版块新房的天花板可能在一段时间内定格在这一价位,新地块项目的售价或将更低。


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图片来自土拍网站


丨后尹山湖时代


丨还能承载多久的园区外溢


从2014年开始,尹山湖版块似乎就没有淡出过人们的视野,比起逐渐消失的“生态城版块”,不温不火的“活力岛版块”,尹山湖版块可说是比较持久,也比较热的版块。


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尹山湖/网络


尹山湖版块的火热不是没有原因的!由于版块靠近园区,在这基础上,轨交2号线、东环南延、湖底隧道、学校、商业配套以及湖景等丰富的资源,让这里成为了园区外溢的首选,预期的版块价值也是水涨船高。但随着尹山湖版块“十三太保”时代的结束,后尹山湖时代已然来临,尹山湖版块是否还能为广大园区外溢所钟爱呢?


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尹山湖版块规划/百度


实际上,尹山湖版块也在逐步面临版块饱和的问题。在继“13太保”后,所谓苏州“改善时代”开发仅有阳光城愉景湾、建发独墅湾、泰禾金尊府、碧桂园项目以及两宗出让地块。(黄色部分即为住宅用地)而此前大量刚需的进驻,适合改善人群的项目更是屈指可数。加之尹山湖版块各项配套仍有待升级。后尹山湖时代,在园区外溢的购房者能不能接受这样的房源这一点上存疑。


而蛙房网苏州站倪主编则认为“在目前政府对市场有效的把控下,苏州楼市趋于稳定,尹山湖版块地价的调整也正是市场稳定的一方面。35000元/平的房价,或许在较长一段时间里将成为尹山湖版块的天花板价格。”


“尽管尹山湖版块虽然面临住宅用地饱和所带来的一些问题,但该版块的地理位置决定了版块的基本价值。加之版块规划的不断建成,对于版块价值的提升还是有一定的作用。而进入存量房时代,尹山湖版块的房价是否能再有突破,或许就有待版块价值去证明了。”


还有6天时间,苏州2019年新政后的首场土拍将正式开槌。竞拍当天会是怎样?竞拍结果又将如何?苏州楼市后期又将又怎样的变化,看见君将持续为你带来最新情况。


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标签: 土地资讯 土地市场 土地拍卖

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