房价平稳之下暗流涌动,似乎正在酝酿一个大趋势

发布时间: 2019-05-15    浏览(93)

楼市终于走过了金三银四。


这两个月回暖的成交量,会让很多关注房产的朋友松一口气。我们的确已经熬过了最坏的时期,接下来一切都会慢慢变好起来。


之所以这么说,是因为虽然大部分城市的房价没有涨,但是最近一段时间,几乎每天都在发生一些小趋势,激励鼓舞着大家。


楼市表面平稳的背后其实是暗流涌动。这些细小变化正在慢慢汇成一股洪流,深远地影响未来几年房价的走势。


我关注到了一些迹象,迫不及待地想告诉你。


01


如果说有什么东西,能够帮我们预测未来房价的话,那地价走势一定在里面。


在圈内人士看来,房价是现货市场,土地是期货市场,土地决定将来的房价。


现在的土拍实在太火爆了。我们来说几个例子。


杭州位于上城区望江单元宅地,4月竟然拍出了实际楼面价破5w的宅地。为了给大家一个直观点的印象, 我做了一张图,下图红圈里就是那块地,大家可以看看周边的房价,最好的房子也只卖6-7万。


http://img.zhux2.com/editor1557917743999856.jpg


然后再来看合肥的土拍。下图红框是融创在滨湖区拿的土地,楼板价1.7万,周围品质次新的房价大概只有2万左右。


还有不得不提到的苏州。园区的地块开拍前9天就已经加价9.7亿,土地楼面价3万。我都不敢想,这些土地到拍卖那天,会对周边房价有怎样的冲击。


你只要拿计算器算一下,就会知道现在的土地有多贵。给大家一个业内通用的计算公式:


卖房的保本价=(土地实际楼面价*1.1+建安成本3500元)/0.88。


前面那些地,我算了一下,以现在的拿地成本,房企但凡要赚点钱, 新房的开盘价都是要至少高于周边在售新房好几千的。


二线城市土地价格的快速拉升,让我感受到新一轮房价上涨的动力。


作为楼市里最大的金主,房企们用土拍市场的出价,传递着对楼市的态度。


值得注意的是,这些拍地都是最近发生的。也就是说,房企们是知道房住不炒和限价限购这些大前提,再来出高价的。


他们一定是察觉到什么,才会对未来的房价这么有信心。


02


看完二线城市之后,我把目光放到了一线城市的土地市场,着实让我冷静不少。


一线城市房产成交已经火热起来,但是土拍却是一如既往地静淡。


拿上海来举例子,大家可以看下面这张图。红框处的溢价率大都是0,意味着土拍时房企一轮出价就结束了。上海3月2.6万套二手房成交量,并没有带给房企多少拿地的积极性。最近半年上海都没有出过抢地的现象。


http://img.zhux2.com/editor1557917751115048.jpg


相比于二线城市的地热房冷,一线城市却是房热地冷。


这在过去几轮房产大周期里都不曾有过。


所以最近一次线下茶话会,有个朋友问到,下一轮房价大涨,会不会由二线城市领涨而开始。


我的答复是:下次大涨,应该会有几个二线城市走到前面去。但是真正大牛市,还是上海这样的一线城市领衔的。


在一轮房产周期里,由于城市基本面不同,涨幅会有差异。不过只有一线城市的大涨,才会有标杆带动效应。比如上海上一轮涨了一倍多之后,像鹤岗这样的边陲小城才能涨5成左右。


但是一个城市在一轮房产周期里的总涨幅是固定的,虽然节奏上会有先后。比如苏州早早地在2015年和16年就完成了翻倍行情,接下来是静静的等待。而重庆发力更晚,2016年、17年、18年每年涨3成才完成翻倍。


最近二线城市土地突然变热,会让未来市场出现这样一个可能,这些个土地大热的城市,会因为土拍改变静淡市预期,让房产周期提前到来。


不过二线城市的标杆效应还不够大,没有溢出效应,不足以影响全国大周期。也就是说,某个二线城市可能会突然发力先涨,涨完之后就没有然后了。


这种新变化,意味着大家要更多留心自己所在城市的变化。一轮行情的总涨幅就是这么一点,千万不要错过啊。


03


那大家要关注所在城市的哪些领域呢?


我建议除了刚才说的土拍以外,还要多看看新房市场。


说来讽刺的是,我自己到现在只有第一套房子买的是新房,后面买的都是二手房,而我最近几年观察的重心却越来越偏向于新房市场。


其实这个并不冲突,老手都知道,二手房更容易找到折扣笋度,我们工作室之所以推出二手房定制购房业务,也是因为我们自己的确在二手市场里获得许多大盘平均涨幅以外的收益。


但是从市场大面来看,引领一个城市房价走势的往往却是新房和土地市场。


新房的定价就是一个城市房价的上限。只要新房不涨价,二手房就没有上涨空间。在静淡市里,那些低开的新房总是压着二手房喘不过气来。


反过来也是一样。牛市的时候,房价上涨,是由地王产生标杆效应,拉动新房涨价,新房涨价之后再来拉动二手房。等到二手房价上涨夯实之后,后面拍地的房企,看到如此高的二手房价,就会再加价拍出新的地王,如此往复循环。


大家只需记得:在一个板块内部的房价轮动,是遵循着地王——新房——二手房的先后上涨顺序的。


所以一个城市的起势往往是由新房和土地市场决定的,要特别关注这两个领域。


04


好,那我们这两年看到的趋势是什么呢。


答案是房企们在用心深耕二线城市。二线城市不管是土拍还是新房获得了更多的关注。


很多人会问,为什么不是一线城市,明明一线城市才是大周期起点,会率先领涨。


如果你仔细思考一下,就会猜到背后的原因。


一线城市的土地供应越来越少,稀缺的同时也意味着可开发的项目的确不多。对于房企而言,要冲规模一定是以二线城市为主。


而且二线城市的土地财政依赖度更高。地方长官会有很多隐性的鼓励措施,刺激房企拿地,比如供应优质地块、默许放开限价等等。这些对于房企而言都是很大的诱惑。


所以从大趋势来看,未来地王和新房的重心都会慢慢转向二线城市。


进一步说,如果有政策宽松的话,应该也会先出现在这些有爆款土拍的城市。


既然已经让大家拍了高价地,领导多少总应该有些交代的吧。如果这一批土地不能兑现成良好的新房销售业绩的话,以后恐怕就没有人敢在这里拿高价地了。


房企心里都会有这样的想法。


所以大家需要盯紧这些土拍火热的城市。


那些高价地会在一、二年内变成新房上市,这些预期最快会在两年内落地。


从某种意义来说,土拍火热就是房产牛市提前买下的伏笔,大家要做的是小心翼翼地计算出时间轴上的下一个节点,静静等待即可。


05


最后和大家分享一些近期对市场的思考。


现在楼市所处的时间阶段应该是一轮静淡市的尾声。


房产走势依然有5年左右的牛熊周期,但是落地到细节却跟以往有很大的不同。


以前的静淡市的调整,比现在惨烈得多。售楼处被砸,炒房客跳楼,新房直接打85折,这些我都是看到过的。


但这一轮房价回撤,从2017年到现在2年了。除了房价温和地挤掉了水分之外,说实话,我并没有看到什么过激行为。


为什么会有这样的变化?


我想根本原因在于货币宽松。


虽然宣传话术上,我们始终是“稳健的货币政策”,“坚持不搞大水漫灌”。嗯,没错,这样的口风已经有七、八年了。


但我的实际体会是从2015年到2017年初,货币流动性是宽裕的,按揭利率变成85折。2017年到2018年中是收紧的。


本以为货币收紧还会更长,可是没想到,今年初又开始放松了。“降低实际利率水平”被写进了政府工作报告。按揭利率从95折往下走。


说好的房价调整,就被这样被放松预期给对冲了。


短期是这样,长期来看货币宽松更加凶悍。下图是2007年到现在的货币发行量,这12年来广义货币M2增长了6倍,和上海的实际房价涨幅差不多保持一致。


上面种种都说明,楼市是从来不差钱的。


一线城市的房价底部早已确定。而因为有大量的热钱在追逐,二线城市的底部也会因为房企大资金拿地而提前到达。


意料之外,却又情理之中。


06


当然我说这些,并不是在鼓吹房价暴涨。


事实上我并没有看到房价立马上涨的可能,因为除了货币宽松外,我们还缺一个上涨的关键条件。


那就是调控政策的鼓励,这个条件我的确暂时还看不到,还需要耐心等待。


我想告诉大家的是:


经过12年货币宽松,这个市场存量的钱多过你的想象。而现在的钱又开始变得便宜了,任何看空房产的行为都是危险的,任何保持大量现金的行为是不明智的。


买房才有机会对冲,不买就暴露在风险敞口之下。


是时候把注意力重新放在房产上了,现在离下一轮周期的开始只差政策放松了。


07


之前有机会去听了卢俊的演讲,他很卖力的讲了2个小时。结尾的时候,他突然拔高语调,告诉大家:


这是房地产的黄金时代,不是什么白银,也不是青铜,这就是一个属于买房者,属于房地产发展最好的黄金时代。


当时我并没有什么感受,但这两天回来梳理了下全国大趋势,心里忽然有所触动。


的确是这样,在我们身边,再从没有一个行业能集聚那么多的钱和眼球,欲望和希望。


虽然房产已经牛了很多年,但我相信房产还能继续牛很多年。


此时此刻,我心里只有一个念想:


好好走下去,千万不要辜负这个时代。


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标签: 房地产投资 房地产市场 房价

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