两年内买房又卖房的亏损者超过30%,房子还能买吗

发布时间: 2018-12-05    浏览(139)


201812/02  楼市微观察

对于打算买房的朋友们来说,至少从目前来看,大部分仍然是聚焦到房价涨幅的。对于买一套房需要六个钱包all in的中国人来说,即便是自住,房价的上涨空间也是非常重要的参考指标,而对于房租,大家感受到的主要是上涨的压力,而真正打算赚房租的人少之又少。即便考虑赚房租,也必然要建立在房价上涨的基础上。

以上海为例,过去10年上海房价年均涨幅超过25%,房子轻松跑赢所有投资品,而且房子是可以天然加杠杆的,资产的增值速度实际远超25%。

这一切源于2016年开始的房地产调控。

2016年3月25日,在上海买二套房首付不低于5成,其中商贷买房首付不低于7成。11月3日,接力贷合力贷全面叫停,首套房首付不低于35%。此后不断加码限贷限售限商,调控已经无死角。

到2018年,房价出现了实质性下跌,年均涨幅超过25%已经成为历史,包括上海在内的绝大部分一二线城市和相当数量的三四线城市都在2018年迎来了真正的调整。买房赚差价的时代真正已经过去了。

贝壳研究院最近公布了一组数据,目前上海成交的二手房亏损率为10%,目前仍保持缓慢上升的态势,但买入卖出周期不足两年的二手房,亏税率超过了35%。也就是说,假设有100个人在2016年买入上海的房子,现在全部卖出,差不多有35人是要亏损的。

房价下跌更主要的原因是调控导致新入场的人大幅度减少,导致开发商和换房族预期下调,带动了这一轮房价下跌。调控带来的效果,典型如现在的上海楼市,现在敢进场的首套房刚需也不多,投资客也在憋着。虽然不满两年换手的二手房亏损率达到了35%,但不满的二手房源占整体成交的二手房比例不足5%。

 

现在的购房者都在想什么?

从主力购房人群来看,仅凭个人收入在上海买一套中位数价格的房子,需要不吃不喝40年,这类人已基本购房无房。目前上海而首付成交量相比高峰期的2016年已经腰斩,基本维持在1万-1.5五年套之间。可以说挤掉的绝大部分是刚需,留下的主要是换房族。

未来相当长的时间内,大城市的房地产仍然需要靠换房族撑着,刚需也不会明显跟进,一方面是因为刚需最爱买涨不买跌,更重要的是,中国的房地产是典型的政策市,房价下跌靠的就是抑制了庞大的刚需。

如果说房地产真的有拐点的话,那么从2018年开始,短线追逐差价的购房者已经基本销声匿迹,取而代之的是长线价值型购房者。

这群人算是楼市中最为坚韧的一类,他们有着切实的居住需求,在看待房价这个问题上也更为主动,更为理性。优质城市优质地段,再选择做好中长期持有的打算,买房仍是合理的选择。

 

目前真正危险的是三四线城市

整个11月份,房企密集展开融资,不仅包括大型房企,也包括中小型房企,政策对房地产开发的支持力度正在上升。而且从融资成本来看,11月份发行的各类票据和债券的利率相比之前有所下降。

政策转变其实是在为经济兜底。目前普遍的预期是2019年将是经济形势最弱的一年,目前实体仍然羸弱,两大稳定器仍然是基建和房地产,只有他们才能支撑起固定资产投资,兜底经济。

大基建和房地产,这两类都要仔细挑选城市,显然三四线城市是难以承接的。

大基建的钱来自于卖地,基建也不会挑选在人口净流出的三四线城市搞,而卖出去的地,未来盖成的房子也要有人买。

从房企拿地的策略来看,地价的平稳,让中小地产商也开始有机会染指一二线城市,龙头企业中,大部分在拿地环节相对保守,销售环节大力促销,但万科是个例外。

万科董事长郁亮表示,万科现在的策略是聚焦核心城市圈,其他地方会非常谨慎。印象中这是郁亮第一次公开做出这样的表态,目前房地产行业正在加速整合,龙头房企的市场占有率迅速扩大,万科在行业内的地位,一定程度上代表了开发商层面正加速看空三四线楼市。

前几天,南宁一个叫南站新城的楼盘因为大尺度宣传上了头条。搞这种尺度的宣传,直接原因是因为常规营销方式已经很难吸引购房者进售楼处了,而根本原因就是一个,楼市凉了。

南宁这个地方,目前存在大量的首付分期项目,但即便拉低了购房门槛,购房者也不大买账。靠货币安置化支撑的房地产,来的快,去的也快,南宁只是其中之一。



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