开发商自持物业!十年长租不涨租!你会动心吗?

发布时间: 2018-04-16    浏览(358)

​开发商自持物业!十年长租不涨租!你会动心吗?

作者:齐俊杰看财经

去年的时候我们多次探讨过长租房的话题,然而租房的朋友多吐槽,租期短涨房租,居住不稳定,也不能落户办理子女教育这是现阶段租房的痛苦,当时我们就说要破解这些困难,指着现有的租房模式是跑不通的,必须引入B端企业,让企业成为房子的主体,这样他跟租客之间才不是排他关系,才有可能破解住房福利的问题。而在去年开始,开发商自持物业租赁地块也在全国遍地开花,很多土地都是要求只租不卖,即使商品房地块,招拍挂的规则也改了,先竞价,当价格到达限制之后,就开始竞争自持物业面积。同等价格下,谁能够做到只租不售的面积更大,土地就给谁。如果说去年还只是模式探讨阶段,如今这个东西终于要跟大家见面了。


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最近,北京市首个开发商自持物业项目,万科翡翠书院,即将启动预租赁,此项目位于海淀区北清路与永澄北路交汇处北1000米的永丰地块。为100%开发商自持物业租赁地块。如果您要承租10年,则一次性签订10年的租期合同,10年间租金不变,他们号称让房子回归“住”的属性。


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此次万科也是主打中关村的高收入程序员们,算是面向高端了,推出了两种户型一个是90平米的三居,在整个项目中占比70%,另一个是180平米的四居,至于价格上,不少人可能要骂街了,90平米三居室的月租金为1.5万-1.8万元,180平米复式四居室的月租金为3万-4万元。由于复式户型的布局和装修标准主要参考别墅,使租金明显高于普通产品。对此万科正在积极的和多家银行探讨金融方案,估计也是要让租金可以贷款。


当然这种贷款,不是说你每月的租金贷款,而是你的一笔长租费用,比如租90平米的,每月15000,一年18万,十年是180万,你要跟银行做这笔贷款,然后银行帮你付给开发商,你再慢慢的还银行。


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那么这个房子值不值呢?我们看看周边的房价,西二旗这是码农聚集地,周边有不少2000年左右的房子,三居室90平米的价格在6500元左右,这个只占到翡翠书院43%,即使考虑每年涨租金10%,10年后的租金也才大约是17000元。我们把这10年的租金都算出来,然后分别相加,一共得到了一个数字,大概是120万,所以很显然,翡翠书院的租赁价格明显偏高了50%,虽然是新房精装修,而且有十年的稳定租约,但估计也会有不少人觉得不划算,毕竟10年亏掉60万,实在有点太多了。而且你要在周边整租3居室,租期应该也相对稳定,只有合租的或者群租的才会经常被房东驱赶。租的房子越高端越稳定,房东巴不得你长租呢,因为他再找个租客也不容易。如果周边房源6500的租金,你跟房东说,我给你1万每月,10年不涨租,他弄不好都会同意。


当然还有一笔账要算,那就是利息,180万一次性支付,你要去银行做按揭,怎么也得是基准利率吧,每年4.9%,如果你贷款100万,一年下来也得是5万多的利息。相反如果你有180万,你一笔给开发商,按照每年4%的理财无风险利率算,也损失了每年7万多的利息,要知道这笔利息,足够你在周边租一个同等面积的三居室了。


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但如果你跟买房来比较,又是完全不同了,这个房子周边的房价是5万一平(万科的房租估计得买到7万),一套90平米的房子要450万,也就是说按照租金算,开发商得租25年他才相当于卖房的回款。


所以这个事情现在有点尴尬,普通租客觉得食之无味,而开发商同样觉得吃了大亏,这么高的房租,很难打开市场,真正做到房子是用来住的。但你让他大比例降低租金到跟周边二手房基本持平,那么他就得50年才能收回款项,要知道一栋房子的建设寿命一共才50年,30年以上的房子就会迅速贬值,所以其实开发商也很郁闷,只能这么硬着头皮往外租,先试试看。先打一打10年长租,不涨租金的牌,看看能不能打动租户。


所以综合来看,在现有的土地价格,房价和租金的关系,几乎无法形成有吸引力的租房市场,开发商自持物业这盘棋其实相当艰难,也是一种市场博弈。如果没人去租,那么他估计也就只能降价了。毕竟这么高的价格再去炒租金的可能性并不大。所以打开租房市场的关键可能还要看两点,一是没有土地成本的集体建设用地转租赁,二是楼市价格预期逆转。


租赁和购买,都是金融的一种手段,租赁获得使用权,而购买获得的是产权和使用权,所以对一个不断上涨的商品,当然是购买最划算,而对一个不断贬值的商品当然是租赁最划算。所以开发商自持物业这个生意要想变得有利可图,吸引租客,就必须得让房价跌下来才行。否则房价一直涨的话,那么租赁也就怎么都不划算了。


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