房地产税成两会讨论热点,看国外如何征收房地产税

发布时间: 2018-03-13    浏览(278)

每年两会,关于“房产税”或“房地产税”的问题,都是焦点。


今年全国人大记者会上,财政部肖捷部长和史耀斌、胡静林两位副部长就热点问题答记者问,给出了一份相对详细的最新版官方说法。在房地产税实施上,总体思路早已确立为“立法先行、充分授权、分步推进”,目前的进度,则处在“抓紧起草和完善房地产税法律草案”阶段。

我们来看看国外一些国家房地产税是怎么征收的!

1

✪美国✪

首先来说一说美国,美国的房产税地区不同房产税率是不一样的,美国房地产税税率都由地方市政当局的立法机关自己制定,也就是说根据财政支出决定房地产税的税率,即使在一个城市,不同的街区,由于公共投入不尽相同,税率也不相同。

美国房产税是以房地产核定价值作为计税依据,属于估定价值(公平市价)的税种。

房地产的估定价值由两部分构成:


一是,房屋本身的价值(主要依据购买时的价值、装修增加值、市场增值)。

二是,土地的价值。各地方政府将房地产沽定价值的一定比例作为征税值(一般在20%-100%),然后确定房产税税率(各地一般在1%-3%),实际缴纳的房产税金额为房地产征税值乘以房产税税率。

美国房子要出租,照样收税,税率是租金的30%左右。如果房产转让,还要收15%的资本得利税,还有交易价格1%~5%的营业税。如果房子是按揭购买,还要对贷款额征收0.35%的印花税,另外加0.002%的无形税。对按揭购房者,房地产税通常由银行代缴。

2

✪英国✪

英国的房产税规定的比较完善,而且随着社会的发展还在不断的调整和修改当中,英国房产税的基本制度包含:纳税主体 、征收范围和征税对象 、税率 、税基 、免税规定 。


在英国,买了房子并不一定就买了土地,有的房屋土地仅有一定期限的使用权。独立房屋土地所有权与房产所有权可以统一,但公寓住宅则不同,因为是几十户、几百户人共用一块土地,此时房屋所有者拥有的只是土地的“租期”,土地所有权也许在某个人手里,也许在政府手里。

英国对不动产保有环节课征的房地产税种,包括住房财产税和营业房屋税两种。所有房屋根据其市场价值被划分为A-H八级,以D级为基准税级,其他档次纳税额分别是D级的一定百分比或倍数。各级房屋的价值都是基于1991年4月1日的市场价值,因而不必考虑房屋升值或贬值的问题。

根据这一税收结构, 英国各地方政府只要确定D级房产的应纳税额,再乘以税收乘数,即可计算出A级到H级房屋的当年应纳税额。房产坐落区域对房产价值具有一定程度的影响,同样的房产位于英格兰比位于苏格兰的价值高,因此英格兰、苏格兰及威尔士地区的房产价值级次划分规定了不同的基数,但计算方法整体相同。

3

✪法国✪

法国房地产税包含在财产税里,财产税要求把家庭所有住房和汽车、艺术品等财产合并纳税,也就是说,按照各类财产的总价值计征。对大多数家庭来说,财产税主要就是房地产税。

根据法国税法,如果是法国公民和欧盟公民在法国境内连续居住超过183天,就要对他(她)在法国以及世界各地的财产征税,如果在法国境内居住不超过183天,则只对在法国境内的财产征税。

法国财产税实行六级累进税率制。2010年,财产税的起征点为790000欧元,这是包括所有房地产在内的各类财产的总价值,这一标准大约是法国法律规定的45年的最低工资。

4

✪葡萄牙✪

在葡萄牙买房,需要缴纳6.5%的房屋交易税以及0.8%的莹税,此外,还需要缴纳城市建设管理费:两房以下单位缴纳1200欧元,三房以上缴纳1500欧元。所持有的物业产生租金收益,就要每年按租金收入28%缴纳增值税。持有期每年缴交0.4%~0.8%的房产税。

5

✪西班牙✪

在西班牙买房,买一手楼需缴纳10%的交易税,买二手楼则需缴纳7%的交易税。此外,房屋登记费按总房价1%缴纳。出租房的收益需要申报,并按当地的分税制度纳税,但需要指出的是,若房屋是租给35岁以下的年轻人,则无需申报及纳税。持有期每年缴交房产税0.3%~0.4%的房产税,另外因持有不动产而按不同估值以 0.2%~2.5%的税率缴交财富税。

6

✪日本✪

在日本,获得不动产伴随着各种费用。对土地、房屋等固定资产,不仅在取得时要交税,占有使用期间和出售转让时也要缴纳税金。而在日本房产税框架中,有固定资产税、城市计划税和不动产取得税三大支柱。其中,不动产的主要税金是固定资产税,即拥有土地和建筑物的税,每年都会征收,名义上的税率是1.4%。

其次是不动产取得税,也就是购买土地和建筑时缴纳的税,税率为3%——这两个税都是地方税(缴纳给市町村政府的税)。有的市町村还要征收城市计划税,为固定资产市值的0.3%;与固定资产税不同,城市计划税不针对正在偿还的资产。

属于城区的地方政府都可以征收城市计划税,不过有的市町村虽然符合条件但是也没有征收,情况各不相同。

7

✪韩国✪

韩国政府为了抑制房价过快上涨,制定了多种赋税制度,其中最具代表性的就是综合不动产税。

1997年亚洲金融危机之后,为了快速恢复经济,韩国政府放宽了房产转让制度,并实行低利率政策,这促进了房地产市场的发展,但也助长了房地产投机,导致房地产价格过快上涨,产生一定的资产泡沫。尤其是2001年至2006年,韩国房地产价格平均每年以超过10%的速度增长。

为了抑制房价过快上涨,韩国政府于2005年出台了综合不动产税,征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元的家庭,并根据房产总价值的不同,税率为每年0.75%—2%之间。此外,韩国从1961年起征收财产税,征税对象是所有拥有土地、房产、船舶等实物财产的人,根据财产价值不同,负担的税率也不同。

因此,如果将财产税和综合不动产税算在一起,拥有高档房产的富裕阶层就会承担更重的赋税。

其实各个国家的税率仔细算算,都不算高。


香港和美国、日本在房地产税税收形式上虽然有所不同,但原则都是统一的,就是要将房地产税维持在一个公众可以接受的范围内,大致的范围就是家庭年收入或是支出的3%~5%。

中国房地产税改革的方向,就是合并税种、增加税基、有增有减。整体税率负担,则可能根据各城市情况自行确定。但一旦对居民持有房产收税,则应相应减少交易环节税负。

房地产税对房价有什么影响


房地产税对房价的影响,可能远不如预期。指望靠税降房价的,不太现实,至少希望依靠收税直接降低房价的可能性并不大。各国房地产税对房价影响:

▷美国,房地产税在建国之初就已经确立,但在200多年中,房价始终处在长期上涨的通道中,在1980年代和1990年代加大免税力度,以及控制部分州税率后,房价也并未因此而快速上涨。

▷日本,在1950年代改革税制,之后征收1.4%的房地产税,然后60~80年代,日本的房价一飞冲天,并没有受到影响。

▷韩国,1990年推出物业税,继续维持高速增长一段时间后,增速出现一定回调。2005年再推出综合房地产税,房价出现短暂下滑,但之后又继续加速上涨。

▷香港,更不必说,除了房地产持有税,为了打击投机,交易的印花税一路提高到超高的程度,但房价始终在快速上涨。

房价的关键,始终在于供求关系。如果这一点没有根本性改观,房价如何在保证财政收入和对供求市场进行适度调节之间保持平衡,况且,房地产税在税基、税率、执行上也存在很多的不确定性。

来源:苏州楼市


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