铁总如何盘活庞大土地储备?

发布时间: 2018-02-12    浏览(301)

中国铁路总公司既有的铁路土地总面积有68亿平方米,可开发利用的达到3亿平方米,超过了目前土地储备量最大的地产开发商中国恒 大。

  铁总的土地绝大部分都是划拨所得,要想进行商业开发,变成自己的财富,必须进行招拍挂。但考虑到其沉重的债务压力,国务院的两份文件为其开了绿灯。但即便如此,开发这些土地对铁总来说依然是个挑战。

  2017年12月27日,广铁集团控股的上市公司广深铁路(601333.SH)发了一个公告,拟将位于广州火车东站附近一块面积3.7万平方米的土地使用权交储开发,其产生的利润,预计占该公司最近一个年度总利润的50%以上。

  广深铁路在2016年的净利润为11.58亿元,意味着这块毗邻广州市中心的土地所带来的收益超过5亿元。

  易居(博客)研究院智库中心研究总监严跃进对南方周末记者表示,从土地用途来看,“交储”是“交付土地储备”的意思,即将土地使用权转给政府,考虑到土地的稀缺性,政府在收储的时候,会给企业不少的补偿。

  根据广铁2017年半年报,广铁共有125宗土地,共计1200万平方米。宏源证券曾在2013年9月9日对这些土地做过一个估算,认为沿线站段土地增值空间超100亿元。

  早些年,通过划拨的方式,中国铁路总公司攒了不少地。2017年8月18日,铁总在北京产权交易所举行的一次土地推介会上,公布了一个数据,他们既有的铁路土地总面积有68亿平方米,可开发利用的达到3亿平方米。超过了目前土地储备量最大的地产开发商中国恒 大(03333.HK,土储2.76亿平方米)。

  如果这些土地资源能够盘活,对于负债累累的铁总来说,将会是一笔非常大的财富。

  不过,多位专家在接受南方周末记者采访时表示,要想将这3亿平方米闲置的土地储备变成财富,并非一件容易的事,涉及城市规划、土地价值等一系列问题。

  另一方面,按照相关法规,国有划拨土地在转变土地用途时,一般均需要通过招拍挂的模式,铁总所公布的3亿平方米土地储备是否能够全部拿走,也存在一定争议。

  地方政府让利

  对开发商来说,3亿平方米的土地储备,是一个可望而不可即的数字。

  作为中国土地储备最多的房地产开发商,恒 大曾在2016年的半年报中公布过自己的“拿地”成本,当时恒 大的土地储备达到1.86亿平方米,累计的平均成本为1302元/平方米。

  如果按照1300元/平方米的价格来算,要想拿到3亿平方米的土地储备,至少需要投入3900亿元人民币。而在房地产界,恒 大又是公认拿地方法多、拿地价格低的企业。

  但对于铁总来说,其攒下的3亿平方米土地,是通过另一种方式。

  东南大学土木工程学院副教授杜静曾做过一个课题,专门研究铁路土地综合开发的问题。她对南方周末记者介绍,铁路用地指的是铁路部门取得使用权的土地,大部分是由地方政府划拨所得。

  据杜静介绍,铁路土地主要包括三类,分别为站点周边土地、货场或编组站的土地、铁路沿线土地。不过,铁路沿线土地大多穿越农田和林地,并且只在铁轨及其周边一两米的范围,开发潜力几乎为零。具备丰富开发价值的主要是城市里的铁路站点。

  铁路的建设对于地方经济的拉动作用不言而喻,TOD模式(transit-oriented development)也一直备受推崇。TOD是一种“以公共交通为导向的发展模式”,其中的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线,然后以公交站点为中心建立中心广场或城市中心,其特点在于集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的“混合用途”。

  尤其是高铁时代,为了吸引高铁站能够在本地落户,地方政府主动划拨专项土地,支持铁路土地开发,多个地方甚至发生了被戏称为“保路运动”的事情。

  2012年,广东省规定珠三角城轨各站周边800米范围内的土地可作为综合开发的备选用地;2013年,湖北省决定城际铁路各站周边1000米范围内的土地纳入综合开发备选用地;同年,福建省也做出类似规定,要求每年安排不少于3000亩土地指标,用于铁路沿线土地开发。

  地方政府的让利,一方面支持了铁路的发展,一方面也使得铁总所攒下的土地越来越多。

  自2000年之后,多个地方铁路局的土管部门负责人都专门写过文章,探讨铁路系统应该如何进行房地产开发,其中一个最主要的优势就是,铁路系统有着大量的闲置土地。

  不过,那个时候,很多人都不知道铁总

  到底有多少土地资源。直到2014年1月份,铁总开始对自己的土地进行摸底调查。

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标签: 土地资讯 土地市场

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