土地稀缺 房价会越来越贵?这是中国房地产市场最大的谎言

发布时间: 2018-02-10    浏览(1744)

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土地稀缺是中国房地产市场最大的谎言。


中国人均占有的土地面积尽管只有全球平均水平的30%,但从盖房子的角度来说,近14亿人口,即使全部生活在城市,盖房子的土地也是绰绰有余。


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简单算一笔账。按照三口之家,平均每套房子100平,容积率按照3计算,中国需要多少土地用来盖房子?只需要不到5万平方公里,占中国960万平方公里的面积的比例远远低于1%!


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大北京是公认的土地稀缺


1、拿土地价格惊人的北京为例,北京是公认的土地稀缺。


北京目前总人口为2170万,土地面积1.64万平方公里,按每户三口、每套房子面积100平方米、容积率2.5计算,解决全部北京常住人口的住房,所需土地不到北京土地面积的2%。


既然如此,为什么各大城市土地显得如此昂贵和短缺?土地稀缺的根源在于土地管理和土地出让制度。


全国土地出让只有一家,而且什么时候出让,都是卖方说了算,凡是存在管制的地方,一定会有人为稀缺。


2、以上海为例,上海的土地供应远远不足。


首先,上海市辖区面积6300平方公里,其中建成区面积1000平方公里,占比仅16%。上海作为全国的经济和金融中心城市,建成区面积却比重庆还要小20%。更别提16%的建成区面积占比,更是远低于纽约和东京53%和60%的建成区占比。


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其次,因规划限制,在城镇建设用地中,仅有36%用于居住功能(纽约和东京分别为44%和60%)。人均居住用地面积仅17 平方米,在国际上与纽约市的人均28平米和东京都的人均51平米相比,相去甚远。


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东京都人均居住用地51平米


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纽约城人均居住用地28平米


再次,仍是受到规划限制,上海最近五年成交的住宅用地平均容积率仅1.8,而纽约全市的平均容积率为2.6。


由于以上三层供应限制,上海房地产市场严重供不应求。过往三年的住宅新开工面积约为成交面积的82%,每年人均购买商品住宅面积为0.8 平米,居住需求远远得不到满足。


这种人为制造短缺的情况下,不出“地王”倒是奇怪了。这种人为制造土地稀缺,才能让房价上涨长长久久!


真希望“房子是用来住的”不要仅仅成为一句口头上的话语!


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希望大家都能住上自己想住的房子


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